要預(yù)防期房風險

　　客戶在購買期房之前，售樓小姐都會說一番“甜言蜜語”，極力鼓吹房子的地段好、環(huán)境美、價格低，總之一切都完美，令客戶不由得不動心。

　　因為一系列的規(guī)范，開發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時仍不免有“不可抗拒”的風險：如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計的改變等。當然，由于期房價格上的優(yōu)勢，它一時并不會在市場上消失。不過，客戶可把握一個原則：期房并不都是完美的，不要怪售樓小姐的信口開河。所以，要么在合同中寫入各種預(yù)防期房風險的條款，要么干脆選擇購買現(xiàn)房。

　　面積，要做到物盡其用

　　很少人會將房子的使用率和房價聯(lián)系起來。不過，只要粗略一算，你就會被使用率對房價的巨大影響嚇一跳：兩人各花60萬元買了一套100平方米的房子，使用率一個是70%、一個是90%，那么實際房價每平方米相差好幾百元甚至更多!

　　因此，不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。有這樣一個不規(guī)則的公式，客戶可以參照一下：戶型=功能空間的組合方式房+廳+衛(wèi)的數(shù)目+房間的大小+形狀+朝向，這些在戶型圖上一目了然的東西，對每個客戶都有著不同的意義：他認為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。

　　戶型的實質(zhì)其實是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能?它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能?比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進門的人不要40平方米的客廳;經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，需有工作間;花50萬元以上買房子的人，三大一小的要領(lǐng)就要作廢。把自己放在房子中假想著生活一下，戶型中掩藏最深的劣勢都將涌現(xiàn)出來。

　　在資金緊張的情況下，買房尤其不能貪大，而是要實用、宜居。

　　環(huán)境布局，能否真正融入

　　環(huán)境有大、小之分。大環(huán)境指社區(qū)所處的位置和區(qū)域，小環(huán)境指社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計。美的環(huán)境，優(yōu)雅的布局是挺好，但關(guān)鍵要看你是否能真的融入，是否有一些與房價相匹配的收獲。

　　大環(huán)境具有一定優(yōu)勢，那么在房價上，相對要高一些。小環(huán)境有一些評價標準：歐陸風情、新加坡格調(diào)、加拿大風情……在查看社區(qū)環(huán)境時，你不要被一些標新立異的口號迷住了眼：如果人能融入環(huán)境，從中得到室內(nèi)所沒有的舒適、開闊、放松的感覺，我們就十分歡迎，可以考慮掏錢購買，否則，則到思量一番。

　　任何時候，一些開發(fā)商都會想出一些新的招數(shù)忽悠，消費者買房前，一定要仔細甄別，以免買了一些“廢環(huán)境”。

　　配套設(shè)施，是否真的配套

　　配套設(shè)施越多越好是在需要的前提下，只有真的和項目配上“套”，配套設(shè)施才能真正發(fā)揮作用。比如，如果業(yè)主有足夠便利的地方可以解決吃、喝、玩、樂的需要，社區(qū)內(nèi)五臟俱全的大型會所除了增加分攤費用、加大物業(yè)公司負擔外，還有什么相配之處?低價位房子沒有必要每戶修建一個地下車位……

　　那些無關(guān)緊要的配套設(shè)施，對于客戶來說，根本不實用。

　　二手房買賣中的幾個陷阱

　　1、“賣房者”非房主。

　　對策：購房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風險。

　　2、賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

　　對策：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認;購買二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。

　　3、賣房者只是使用權(quán)人。

　　對策：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。

　　4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓或者禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。

　　對策：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負擔后，方可與之交易。

　　5、簽訂房屋買賣合同后，賣房人又將該房轉(zhuǎn)賣他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同無法履行。

　　對策：“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。

　　6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。

　　對策：購房人一定要看清房屋性質(zhì)。

　　7、賣房者未將房屋出售的情況告知承租人，或者說已告知，但承租人未放棄優(yōu)先購買權(quán)。

　　對策：購房人如發(fā)現(xiàn)該二手房已出租，應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。

　　8、原房主欠繳氣、水、電、閉路電視等費用，會導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施。

　　對策：買房人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時把法律責任明確寫進合同當中，來約束賣房人。