摘要：作為購房者來講，買房是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。

　　一、期房買賣的注意事項：

　　(一)、期房買賣的法定條件、

　　首先，是對開發商的資格條件，開發商一般為商品房的開發企業，需要有資質證書、營業執照、一定數額的注冊資本，有相關資格技術人員與會計人員。就是要依法設立的的企業。

　　其次，是對建設基地的要求，要有土地使用權的證明文件;要獲得建筑物規劃設計方案的批準文件，同時持有建設工程規劃許可證;還要獲得建筑和管理工程執照，要做好建造房屋的場地準備工作，就是我們俗語所說的“七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和場地平整。”

　　再次，是對施工設計及投資的要求，要求施工設計圖已經完成，施工單位已經落實等，按提供預售房來計算，設入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并以確定施工的進度和開工、竣工交付日期。

　　最后，商品房預售要向房產部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。只有經審核批準，商品房才能正式預售，向購房者收取房款。

　　只有滿足上述條件，開發商才能從事商品房預售活動。就是說對開發商在法律上是有要求的。如果開發商不具有商品房預售的資格條件，就會導致雙方的買賣行為無效，以至引發不必要的法律糾紛，關于這方面的查證，購房人可直接到房地產管理局進行核實。

　　在實踐中，有當事人以開發商沒有取得商品房預售許可證，請求法院宣告商品房預售買賣合同無效，這種情形訂立的合同當然無效，但是開發商在訂立合后并于起訴前取得了商品房預售許可證的，則認定為有效。

　　就合同中的主要條款，給讀者們提個醒：主要是期房的基本情況、規劃設計、價款及支付方式、違約責任一定要明確，因為在期房買賣中，購房者往往看到的是小區建筑物的模型、房屋的戶型圖，不能看到房屋的真實情況，由于房屋沒有建好，購房人無從確定房屋是否符合約定，這就要求購房人應當更加的注意買賣過程中的每個環節。因此，應在合同中進行具體明確的約定，為房屋實際交付提供有效依據。

　　購房人需要仔細審查合同中是否包括坐落位置、建筑面積、土地使用權證號、使用權取得的方式、土地使用的性質、期限、預售許可證號、建筑工程規劃許可證號、房屋的結構、平面圖、裝修標準、竣工交付日期等。

　　實踐中，在雙方訂立商品房預售合同時，往往是格式合同，是由開發商提供的打印好的文本，所以買方往往無從選擇，這時需要買方仔細閱讀合同文本的內容，有不理解的地方，必須詢問清楚，尤其是劃橫線的部分，因為橫線上的文字是開發商自己打上去的，如果約定不明確，可以與開發商進行協商，達成補充協議，并一同備案到房地產管理局，買賣方為有效成立。

　　(二)、買賣期房其它注意事項

　　一)購房前的準備。購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，還有就是對選擇的物業項目有一些最基本的了解。具體包括：

　　1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設資金較多或者具有特殊經濟、文化背景的區域，其樓盤發展潛力大;如果房產項目所在區域有良好的整體規劃，并處于規劃實施初期，該地區樓盤升值的可能性更大。

　　2、注意樓盤規模。因為一般說來，大一些的樓盤抗風險能力要強一些。具有一定規模的樓盤，相關的配套設施會比較完整，社區文化、物業管理 也都會相對好一些。

　　3、注意開發商的資質背景。購房者不僅要了解開發商的資產規模，業界口碑，對項目的設計理念，還要掌握其品牌建設情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。

　　4、注意審查“五證”。第一是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

　　特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

　　二)購房中的合同簽訂。購房時要簽訂認購書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補充條款。先簽訂認定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理預售登記。在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用;而訂金不是對合同起擔保作用，所以，簽訂認購書時要看清是哪個概念。

　　通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

　　三)購房后交付入住辦理產權登記。交房和辦理產權登記，就是開發商將房屋交付購房者，購房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書”，在辦理完登記后，接受物業，申領產權證。

　　二、房屋買賣還要注意哪些問題?

　　除了上面的注意事項，在簽訂合同時還有一些特別要注意的問題提醒購房者，具體有以下幾點：

　　(一)如何對待宣傳廣告。宣傳廣告也叫售樓書，再看售樓書時首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標準。有些開發商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少分鐘到市中心，這個時間根據不同的交通工具有不同的標準，根本不能確定。所以要注意這些用詞。根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。#p#分頁標題#e#

　　(二)如何計算面積。現在房地產市場通常用的是按照建筑面積計算房屋總價，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內建筑面積加分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

　　(三)如何簽訂補充協議。補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

　　1、明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

　　2、明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

　　3、應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

　　4、明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

　　(四)如何收房。買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期等。住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。