315來臨之際 小編教您如何辨別樓盤降價(jià)真假
發(fā)布時(shí)間：2014-03-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：王紅蘭
摘要：近一段時(shí)間以來有關(guān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的新聞不絕于耳，而杭州某率先降價(jià)的項(xiàng)目也獲得了比較理想的回報(bào)。預(yù)期打出降價(jià)招牌的還將增加，但個(gè)中真假不是一般人能辯明的，這里結(jié)合開發(fā)過程中的漲價(jià)基因分析一下，開發(fā)商在哪些情況下打出的折扣真實(shí)性比較高。
一般而言，開發(fā)商會(huì)結(jié)合建筑成本/管理費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用/營銷費(fèi)用/不可預(yù)見費(fèi)用/稅收費(fèi)用/樓面成本來確定自己的成本價(jià)。而項(xiàng)目
銷售訂價(jià)往往由營銷部門或營銷代理機(jī)構(gòu)來完成，他們訂價(jià)的主要參照物是基于現(xiàn)售條件，結(jié)合項(xiàng)目可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與個(gè)性特點(diǎn)，分景觀/朝向/套型/創(chuàng)新點(diǎn)/地段/服務(wù)品牌/物業(yè)定位/規(guī)模/新賣點(diǎn)等，以區(qū)域
均價(jià)為藍(lán)本加減后確定第一波試探
市場(chǎng)的
價(jià)格。然后通過運(yùn)籌過程來識(shí)別該價(jià)格的可接受程度，作為項(xiàng)目正式推出的初始價(jià)格。
以初始價(jià)格為基礎(chǔ)，哪些基因會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商漲價(jià)呢？
大約包括市政利好，公共配套，重要教育或其他與生活相關(guān)的市政設(shè)施。以
大同為例，很多
御東樓盤都是依托新建的行政設(shè)施、五醫(yī)院及一醫(yī)院等醫(yī)療設(shè)施、大同二中及實(shí)驗(yàn)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源、五大場(chǎng)館的
建設(shè)來提升項(xiàng)目自身價(jià)值。
不大明朗的成分是，需求存在的擴(kuò)張，如大型企業(yè)基地創(chuàng)建或引進(jìn)，學(xué)校擴(kuò)容，
投資者比較注重物業(yè)形態(tài)。例如很多綜合體項(xiàng)目都引進(jìn)大型商業(yè)類品牌，
華唐城引進(jìn)朗廷酒店這一國際知名品牌，在大同也是比較罕見的，因此項(xiàng)目蘊(yùn)含很大的升值空間。南環(huán)路一帶
紫潤芳庭引進(jìn)王府井、
財(cái)富官邸引進(jìn)華聯(lián)商廈等，也在很大程度上給這些項(xiàng)目帶來影響力。
再一個(gè)就是區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)領(lǐng)漲的樓盤并且銷售看好條件下，類似項(xiàng)目跟漲。
明白一些事理后我們?cè)賮碚務(wù)勅绾闻袆e降價(jià)真實(shí)性問題。
一：看看開發(fā)商的體量
如果該項(xiàng)目開發(fā)商為僅開發(fā)這一個(gè)小項(xiàng)目并且沒有其他項(xiàng)目表示，或存量項(xiàng)目，則該項(xiàng)目降價(jià)
優(yōu)惠的真實(shí)性要高。例如2013年下半年大同出現(xiàn)了很多只拿一小塊地就開始蓋樓的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目往往在價(jià)格定位上都比較合理，因此如果有折扣，相對(duì)比較真實(shí)一點(diǎn)。
二：同時(shí)推出項(xiàng)目的數(shù)量與分布情況
在開發(fā)商實(shí)力日益在營銷中占據(jù)重要地位的時(shí)候，如果一個(gè)開發(fā)商同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，則降價(jià)真實(shí)性會(huì)大為提高。這種情況下從其他項(xiàng)目累計(jì)的客源，通過優(yōu)惠釋放到該項(xiàng)目，迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他項(xiàng)目，這種優(yōu)惠是真實(shí)的。例如海晟集團(tuán)開發(fā)有
溫莎公館、財(cái)富官邸、
御府三個(gè)項(xiàng)目。像溫莎公館目前只剩尾盤，
一次性付款優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)；貸款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，這就是比較真實(shí)的優(yōu)惠。
三：項(xiàng)目本身價(jià)格有優(yōu)勢(shì)并且開發(fā)商存在再開項(xiàng)目的條件下折扣銷售是真實(shí)的
比如目前大同不少大盤項(xiàng)目都開始在如廣靈、渾源等周邊縣區(qū)拿地，如果這些盤搞優(yōu)惠活動(dòng)的話，折扣也是比較真實(shí)的。
再來看看哪些是真戲假做
簡(jiǎn)單枚舉，如某樓盤推出量比較大，然后在宣傳上說，可抽獎(jiǎng)，前一百名業(yè)主免一成首付，現(xiàn)在預(yù)約者免費(fèi)送修等，再看看其落實(shí)價(jià)，高出其同類樓盤約八百元，而其項(xiàng)目特色與其他樓盤并無明顯優(yōu)勢(shì)。顯然，這種綜合折扣與優(yōu)惠措施只是
開盤期的正常營銷手段而已。
