摘要：一般而言，現(xiàn)房銷售的面積誤差問題比較少，也比較容易處理。問題較多的是期房建成后的實測面積與合同約定的面積有誤差，如果誤差較大，將嚴重影響購房者的合法權益。因此，從公平合理的角度出發(fā)，購房者可根據(jù)具體情況，在合同中明確約定解決辦法。

    房子的買賣不同于其他日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術問題多，權利義務關系復雜，所以對退房程序的要求比較嚴格。退房有沒有標準？面積誤差怎么核算？哪些情況下購房者可以要求退房？

    大同樓市下半年將會是交房比較集中的一段時期，保守估計應該有20多個項目在9月份至年底這段時間完成交房。根據(jù)之前大同交房的情況來看，多數(shù)樓盤是順利的，只有極個別樓盤在交房時會出現(xiàn)一些問題，當然這些問題最后也會得到一個合理的解決。在交房的時候有一個房屋面積誤差的問題，就是房屋的實際面積與購房合同中的面積或多或少的有些出入，有的實際面積比合同中的小，也有的比合同中的大。那么購房者遇到面積誤差問題的時候該怎么辦呢？

房屋面積誤差比絕對值超出3% 購房者可解除合同

    根據(jù)有關規(guī)定，買賣雙方因房屋設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，應按照購房合同中約定的面積誤差處理方式處理。如果合同中未約定誤差處理方式的，按以下原則處理：

    1.面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結算，即多退少補。購房者因此要求解除合同的，法院不予支持。 

    2.面積誤差比絕對值超出3%，購房者要求解除合同，并且主張返還已付房款和賠償利息損失的，法院可予支持。

    3.面積誤差比絕對值超出3%，購房者不要求解除，愿意繼續(xù)履行合同的。超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔，即購房者不付款即可取得所有權；房屋實際面積小于合同約定面積，面積誤差比在負3%以內(含3%)部分的房價款包括利息，由開發(fā)商返還購房者；面積誤差比超過負3%部分的房價款，由開發(fā)商雙倍返還。

    目前大同已交房的項目中，并未出現(xiàn)房屋結構或者房屋質量有重大問題的樓盤，所以并未有購房者大批量退房的問題。但是有時候因為某些原因，購房者也會提出購房要求，那么這個時候購房者就需要搞清楚，什么情況下才能夠要求退房、退房的法定標準有哪些呢？根據(jù)我國有關規(guī)定，購房人在以下幾種法定條件下有退房權利：

    1.購房合同無效可退房。如果開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定，該購房合同無效，購房人有權退房。 

    2.購房合同被依法撤銷可退房。對于購房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，購房人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。但通常情況下，購房人想以此作為退房的理由，往往舉證較為困難。

    3.套型誤差可退房。對于交房時的實際戶型與前期簽訂合同時的設計圖紙不一致，或相關尺寸超出約定的誤差范圍，根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令〖2001〗第88號)，從2003年2月1日起，凡實際測量的與合同約定的建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%的，購房人有權退房。

    4.開發(fā)商遲延交付房屋或遲延辦理產(chǎn)權證超過一定期限，買受人有權退房。根據(jù)規(guī)定：出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

    5.規(guī)劃設計的變更可退房。開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設計的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內，書面通知購房人的，購房人有權退房。

    6.房屋主體結構質量不合格可退房。主體結構指的是承重墻、梁、柱等，如果發(fā)生地基基礎的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，磚石結構沒有足夠的強度和剛度等質量問題，并經(jīng)工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房。當然，對于一般的門窗、墻壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權僅據(jù)此退房。