商業地產與住宅項目區別很多 購房者要謹慎
發布時間：2014-10-16 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：商業
地產項目與
住宅項目在很多方面有本質的區別。住宅開發利潤途徑只是單一的一次性總
銷售收入扣減總開發成本所得，而商業地產的開發利潤是通過無數次、多種途徑的不定性收入形式所獲得的，其中包括出租、銷售、自營等實現方式。
住宅和商業地產從
購房者本身出發點來看就有很大的差別，住宅的使用價值和根本功能是為人們提供生活居住的空間，因此對購房者來說，產品本身硬件設施是影響其購買的最重要因素，如：
戶型、小區內部環境、生活配套、項目周邊配套等。而商業的本質功能是保值增值，因此購房者在購買商業時其最重要的影響因素是商業未來的發展前景。而住宅和商業的區別也不僅僅只是表現在購房者的需求上，其他很多方面都是有很大差距的。
1.產品性質不同
雖然有相當一部分
投資購買住宅的客戶，但他們在所有住宅購買者中所占的比重都只能是少數。絕大多數消費者購買住宅的目的都是為了改善居住環境，提高生活品質，也就是說，住宅產品的本質是功能性產品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現。
而商業項目則大為不同。
商鋪的主力購買者都是并不直接開店經營的投資型客戶。他們購買的首要目的是出租獲利以及隨著商業和
城市發展所帶來的商鋪升值。也就是說，他們購買的根本目的是讓手中現有資金通過商鋪這一“媒介”實現保值增值，因此，商鋪的本質是一種金融產品，其使用功能當然也很重要，但我們也經常看到幾乎沒有單獨使用價值的商鋪也“全城熱賣”、“排隊搶購”。
2.價值鏈不同
住宅項目的利益主體只有三個——
開發商、業主、物業管理公司（現實證明，物業管理水平的高低對一個住宅小區的保值增值影響極大），開發商將房子交給業主后其價值就已基本實現；而在一個綜合型商業項目中，需要開發商、業主、經營商戶、經營管理公司、物業管理公司、消費者6種角色，并且不但需要招商開業、而且只有開業后能持續良好的經營，商鋪的價值才算真正得以實現。
3.各項使用費用不同
商業地產
土地使用年限為40年，住宅土地使用年限為70年。在水電問題上，住宅的水、電、煤均按民用收取，商業水、電、煤費用則要比住宅多出很多。而且在契稅問題上差距也是比較大的，住宅的契稅為1.5%-3%，而商業一律為3%。
