什么樣的商鋪值得投資？ 投資回報率你會計算嗎
發布時間：2015-04-03 來源：0352房網 編輯：阿紫
摘要：“靠譜”不如“靠鋪”，一鋪養三代……看到這大街小巷各種宣傳
商鋪的標語，小編著實想說，各大
樓盤的小主們，為了出售商鋪你們真是煞費苦心了。不過話又說回來，我們對這樣的標語進行細細的分析后，還真有那么點說道，字里行間的透漏出了：擁有一套商鋪是多么的重要。當然
投資商鋪也是有風險的，誰都希望自己的投資得到最大回報，置業者因此就會問道，什么樣的商鋪值得投資，怎樣讓商鋪的投資回報率達到最高呢？
影響商鋪投資的要素
投資商鋪應主要考慮位置、規模、
價格、回報和使用率五要素。
①、位置
投資者投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，投資者在購置商鋪時，在位置的選擇上一定要舍得花大價錢，好的商鋪位置會帶來后期好的收益。
②、規模
優越的位置是商鋪獲利的最基本條件，但商場的規模也是影響人氣必不可少的條件。首先，大規模的商場在“吃、喝、玩、樂、購”上健全，才能夠引來大商家進駐，帶旺其他商鋪。另外，現代商鋪發展方向是“大而全”，如果商場不具備一定規模，各種新型的經營方式無法展開，同時也限制了人流量。
③、價格
俗話說“一文價錢一文貨”，很多商鋪價格不菲自然有它自己的道理，黃金地段的商鋪往往客流量多，商鋪位于鬧區，將來的收益機會要比一般的區域大，若不自己經營轉手出租或是出售，都會比較容易。因此商鋪硅油其貴的理由。
④、回報
投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以
銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風險前三年由發展商承擔，收益與銀行儲蓄
利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。
⑤、使用率
使用率是根據
開發商對于商鋪自身的選擇而定一般是55%、65%、85%、98%····
商鋪的投資回報率如何計算
投資商鋪的
購房者最終要看的是商鋪的回報率，只有回報率越大，投資的價值才越大。回報率相對于很多購房者是一個既熟悉而又陌生的詞語，試問：商鋪投資回報率如何計算？答：對于普通投資者來說,
動態投資計算比較復雜,在這里總結4種常用算法。
1、租金回報率法
公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款
優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2、租金回報率分析法
公式：(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購
買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、
房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優
地產”的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
3、內部收益率法
公式：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。
上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。
不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的
數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
4、簡易國際評估法
公式：如果該物業的年收益×15年=
房產購買價，則認為該物業物有所值。
這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
