“返祖鋪”五大問題 直面備受爭議商鋪
發布時間：2011-08-26 來源：0352房網 編輯：宋羽欣
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“返租”商鋪操作是否合理，存在哪些風險?記者在采訪中了解到，開發商直接進行商鋪“返租”是違規的，國家已經明文規定禁止開發商進行“返租”銷售，而開發商采取的操作方法則是成立一個獨立的經營公司，由該公司進行“返租”操作，從而規避法律規定，這種操作方法是否合理，也曾引發業內爭議。
“返租”商鋪定價較市場價高
“返租”商鋪的價格一般偏高于周邊的普通商鋪，開發商認為，“返租”商鋪回報率高，購買后可直接收益，因此定價也要比普通銷售的商鋪要高一些。一名不愿意透露姓名的業內人士認為，目前商鋪“返租”銷售的價格都會高于周邊同類商鋪價格，“返租”期間的回報就是從這些多出的部分付給消費者的。
部分“返租”商鋪產權問題不清晰
部分“返租”商鋪還存在著產權不清晰的問題，不少商鋪原本屬于開發商自用，當時已經確權甚至辦理了房產證。如今將其再次銷售，這時候購買的業主就有可能會不能拿到屬于自己的房產證。此外，購房者還需要了解清楚該物業是否已經抵押，如果抵押的話，是不能進行產權分割的。黎嬌燕提醒，現在有些開發商是先跟業主簽好認購書，然后再注銷抵押，再注銷物留自用，才跟業主簽正式的合同，這樣的商鋪也有業主買，但是風險也是比較大。
開發商不能直接進行“返租”銷售
廣東兆達律師事務所專職律師黎嬌燕則提醒，租賃合同是經營公司與商家簽訂的，購房者委托經營公司出租，出租取得租金再返還給業主，業主跟商場沒有法律關系，更不是直接關系。如果與商場簽合同的經營公司“走佬”，那么業主回收“返租”租金將很困難。
經營主體問題多風險大
以商鋪“返租”形式進行銷售，開發商可以迅速回籠資金，業主的初期利益也得到保障，表面上看是雙贏，實際上如果經營不善，也可能是“雙敗”。姚麗軍認為，商業的價值來自于經營，如果經營主體沒有能力把這個產業做起來，或者是定位不準確，最后商業體做死了，那么無論對開發商來說，還是對于業主來講，都是損失——對于開發商來說，沒有了經營收入，長期貼租金，貼到最后就虧了;對于業主來說，商業做不起來，“返租”期結束后不能續租，這個物業已經就變成了沒有價值的東西。
造成城市資源的浪費
不少早期“返租”的商鋪地理位置優越，但卻因定位不準而難以做旺，在“返租”期結束后，開發商希望以原價收回商鋪，進行整體經營，而業主卻因為看好地段，不同意開發商的原價回收，最后導致商鋪空置，造成城市資源的浪費。
姚麗軍認為，東莞的開發商經過了2003年~2004年的“返租”狂熱之后，目前已經比較理智了，不少開發商會自己進行統一經營，在適當的時候再切割出售一部分。或者是在把人氣做旺后，保證自己的產業升值，再尋求機會發售或者抵押貸款，這樣的經營方式比“返租”銷售更為合理。
