購房指南：防患未然熟知購買學區房的N種風險

2013-10-28 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：在這個房價飛漲的年代，學區房的價格更是水漲船高，在優質教育資源比較集中的地方，房子是絕對的“硬通貨”，此類房屋的價格沒有最高只有更高。

　　不言而喻，這種高價格是由其自身的稀缺性導致，越是稀缺，大家在購買時就越要有風險意識。根據我們律師以往處理此類案件的經驗，筆者給大家介紹一下購買學區房時可能會發生的各種風險，希望能使大家未雨綢繆，防患于未然：

　　與學校有關的風險

　　一般公認的學區房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規劃的吸收孩子入學的學區內的房產就叫學區房。

　　學區房的政策風險

　　最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，有人總結了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學校的主管部門經常會根據不同的情況，改變年限。比如，在購房時規定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規劃地段內，準備入學時有可能被劃出地段。

　　學校本身發生變化的風險

　　學校自身的教育資源配置出現問題，導致教學質量下降，該學校片區內的房價出現明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。

　　確認招生范圍，注意門牌號

　　買學區房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加注意。現在是人為地將學區房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬于該學區，所以購買學區房一定要認真。

　　學區房并不是所有人認為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區并不對口，容易受開發商的誤導，最后影響了子女教育。

　　學區房購買的各種糾紛

　　以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

　　一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發商承諾入左一年，即可頒發房產證，但實際情況是頒發房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業主子女無法上學。

　　二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

　　產權糾紛

　　第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。

　　為什么會出現這種情況?因為大多數的學區房都屬于年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。

　　產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為夸大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區內最為常見。因為，有些單位的房改并不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。因此，在購買學區內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

　　戶口糾紛

　　戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。

　　不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。

　　除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。

　　房產中介虛假信息糾紛

　　這類糾紛直接與房產中介的職業素質有關系，一般都是中介運用自身的信息優勢忽悠買賣雙方簽協議，等發生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。

　　我們給大家的提示是，目前我國房產中介的業務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。

　　賣方惡意漲價糾紛

　　這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數額低于房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。

　　一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。

　　其次，還要約定如果出現一房二賣或多賣時，要支付不低于總房款20%的違約金。

　　最后，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。