“小產權房”已經形成了一定的規模和體量，并不是歷史遺留問題而是現實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。國土資源部多次強調“小產權房”不合法，將進行試點清理。

　　解決“小產權房”問題，需要深入研究購房需求，區分購房人群，測算各類比例，分類處理，從而為今后制定清理方案打好基礎.購買“小產權房”的人群大致分為三類，他們的需求各異心態不同，清理的難度也各不相同。

　　一是買不起大產權房的城市低收入家庭和進城農民。購買中小戶型的“小產權房”，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求。在大連、北京等地小產權房購買中有不少為新婚夫婦和年輕人。

　　二是退休后到農村居住享受田園生活的老人。買房既是退休后休閑又可以投資。

　　三是中等收入人群為度假享受購買別墅，少數人購買小戶型投資。投資者認為，小產權房不受國家限購政策影響，想買多少買多少，租出去有穩定收益，將來也會升值。

　　開發商攫取農村集體土地“超額利潤”

　　小產權房所占的土地，沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商獲得，失地農民所得甚少。

　　大連市房地產經濟學學會秘書長賈廣葆說，很多開發商從村集體拿到的土地每畝只需10多萬元，用地成本幾乎可以忽略不計，開發商利潤率高達50%以上。三亞市政府副秘書長陳國誠說，三亞小產權房之所以泛濫，主要原因就在于小產權房巨大的利潤。建設小產權房每平方米成本2000元左右，而售價在每平方米4000元以上，獲利豐厚。

　　開發小產權房的環節基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

　　有關專家認為，國家有關部門雖然三令五申，但由于一些地方國土部門未能及時果斷清理，甚至采取了默許縱容的態度，才導致小產權房逐步做大成為頑癥痼疾。堵住小產權房蔓延之風，各級政府以及國土、規劃、建設、綜合執法等多個部門都負有責任，但因為沒有利益所得、又是個“燙手的山芋”，最終沒有人真正去管。

　　多年從事土地督察的一位干部表示，小產權房吸引了大量資金進入和溢出，游離于政府監管之外，在很多地方成為一筆糊涂賬。如果對小產權房繼續默許下去，農村集體土地秩序將無法規范，農民權益和購房者利益也無法保障。

　　清華大學教授蔡繼明、中國房地產業協會顧問袁倫華等學者認為，清理整頓工作的“路線圖”應劃定三條界限：

　　一是觸碰“紅線”的需要予以嚴厲懲處。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉規劃的“小產權房”不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。對于占用大量土地的別墅洋房，應罰沒或拆除。對于開發企業和鄉村負責人的不法行為不能姑息;違法建設的開發商，應進行經濟懲罰，性質嚴重的還應限制其進入建筑開發領域;對于“小產權房”被拆除的購買人，應妥善處理，開發企業或鄉村組織要退還房款，減少購房人的損失。

　　二是“黃線”內可合法化的部分。在用地方面，對最終納入土地利用總體規劃的“小產權房”，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續、補繳有關出讓金和稅費。對已經銷售和居住的小產權房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。

　　三是“紅線”和“黃線”之間的部分。“小產權房”遍地開花的主要原因是由于低收入群體無力購買商品房。因此，可將城鄉結合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分“小產權房”，質量驗收合格后，轉變為公租房或保障房�；蛘甙凑战洕�適用房和限價房的有關政策向符合購買此房條件的居民出售;對已出售并已居住的“小產權房”，如果買賣雙方符合經濟適用房、限價房條件的，也可視為經濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權屬認定問題，從而減少社會震蕩。