2010年5月31日，中國政府網全文公布了《國務院批轉發展改革委的通知》，其中“逐步推進房產稅改革”的提法最為引人關注。在近期關于房產稅起起落落的大討論中，這9個字的論述作為權威調控部門的標準提法，意味深長。在國家發改委這份長達4000多字的《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中，關于房產稅的表述僅僅有“逐步推進房產稅改革”9個字，意見中也沒有提供有關房產稅的進一步的細節。不過，這9個字的表述卻將近一個月以來的房產稅開征風波推向新階段。自2011年1月28日上海、重慶開展個人住房房產稅改革試點以來，房產稅的擴容討論越來越激烈，房產稅試點范圍擴大已漸行漸近。

謝逸楓

　　據2012年11月15日報道，房產稅試點正處于穩步推進中，最新的進展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調開展試點準備工作，其中鄂州方案已上報，湘潭方案還不明朗。全國擴容時間表尚需中央、地方達成一致后方可實施。早在2003年，財政部和國家稅務總局就曾先后在北京、遼寧等10個省、區、市進行空轉試點，但大多數地方試點工作均最終無疾而終。綜合各方信息，房產稅從試點開始推廣，將房產稅、城鎮土地稅進行合并改革試點，對企業和單位按評估值征稅，一些地區將在存量環節征稅，非投資的首套住房將有優惠措施。

　　按照財政部和稅務總局于2009年下發的《關于開展應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作的通知》，去年末以來，全國大部分省份和城市陸續發布公告，對存量房信息系統建設進行招標建立“存量房數據信息庫”。截至今年，一些省份已經做到全覆蓋。該系統將成為天網，房屋地段、面積、產權等各項與評估有關的信息將納入其中，為房產稅奠定數據基礎。從今年7月底以來，國家稅務總局組織來自全國36個省市的71名稅務系統工作人員，在中國人民大學培訓房地產估價技術，權威人士向《中國證券報》確認，這種估價技術同樣將應用在未來的房產稅征收中。事實上，目前房地產市場為滿足房地產交易所需，已經建立起一套行之有效、被市場認可的資產評估體系與評估隊伍。

　　2012年8月29日，財政部部長謝旭人在北京重申，要嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。同時，還將穩步推進個人住房房產稅改革試點。2012年11月12日，住建部部長姜偉新則表示，房地產限購政策短期內不會退出。針對房產稅試點范圍是否會擴大的問題，姜偉新稱：“正在積極研究，適當的時候可能還會出臺。”

　　2012年11月20日，財長謝旭人發表《加快改革財稅體制 完善公共財政體系》一文，對即將推開的房產稅作了較為詳盡的表述：“深化房地產稅制改革，構建合理完善的房地產稅收制度，有效調節財富分配。統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。結合其他方面的稅制改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，合理安排稅收負擔。認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。根據適當提高社會保障統籌級次的要求，健全社會保障籌資機制。按照"正稅清費"和"分類規范"原則，繼續清理整合行政事業性收費和政府性基金，進一步規范收入分配秩序。”

　　解讀這一段話，可以得出深化房地產稅制改革的三大關鍵：一曰“構建稅收制度”;二曰“改變稅費并存”;三曰“逐步全國推開”。首先是“構建合理完善的房地產稅收制度”。對于全面開征房產稅爭議最多的就是是否重復征稅。因為購房者的房價款中有相當部分屬于土地價格，而所有的商品房均已繳納過土地出讓金(屬于政府性基金)。現在，財長明確要構建的是“稅收制度”，而非“稅費制度”，要按照“正稅清費”的原則，“繼續清理整合……政府性基金”。字里行間已經透露出，房產稅將逐步取代土地出讓金之類的政府性基金，當然，這不可能一蹴而就。二是“逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況”。就拿房屋買賣來說，既要繳契稅、營業稅、個人所得稅、印花稅等稅收，還要繳納房屋產權登記費、土地使用權登記費，以及各種稅收附加等費用。在房產稅開征后，稅費有望逐步歸并。

　　2012年11月22日，財政部財政科學研究所所長賈康表示，目前擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定。2012年11月24日，財政部財科所所長賈康在財稅體制改革分論壇上表示，在未來的新一輪財稅改革中，房產稅是一個無法回避的方向。如果要進行新一輪的財政體制改革，對財政管理層級的重新梳理是必要的步驟，而財政層級的扁平化則是改革的大方向。2012年11月24日，財政部財科所副所長白景明表示，目前研究逐步在全國推開房產稅，體現了兩大原則，一是科學決策，對房產稅進行認真細致研究，選擇具有一定代表性的區域進行改革;二是逐步推進，根據我國宏觀經濟運行特點以及房地產發展的區域狀況，逐步擴大試點范圍。2012年11月20日，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲近期也表示，全國住房信息聯網進一步推廣的阻力很大。根據住建部的部署，今年6月30日之前應完成全國40個城市的住房信息聯網工作，但至今仍未聽到住建部就該項工作發布新消息。目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產稅做準備。如果一旦全國擴圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的房產稅改革方式，先從經營性物業改革。

　　2012年11月23日，上海市稅務局公布了全市應繳納房產稅的住房最新統計數據。截至目前，上海共認定約5萬套住房需要繳納房產稅，其中去年認定2萬余套，今年約3萬套。其中90%適用0.4%的稅率。在上海最新完成認定的住房中，應繳稅住房比例約占全市住房總數的20%，其中八成以上的購房家庭是本地戶籍。90%的應繳稅住房適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區。根據上海的試點方案，房產稅征收對象是上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率暫定為0.6%和0.4%，對上海家庭人均60平方米以上的住房面積才予以征稅。上海和重慶是我國率先開展房產稅征收試點的地區。今年以來不斷傳出房產稅試點范圍擴大的消息，雖然決策層至今沒有采取實質舉措。但相關準備工作一直在按照部署推進，7月以來，國稅總局已組織全國30多個省市的數十名稅務人員在京培訓房地產估價技術。據上海市財政局數據，2011年上海市地方財政收入3429 .8億元，其中房產稅達22.1億元。#p#分頁標題#e#

　　記者：怎么看住建部與財政部關于房產稅擴大城市試點的講話?是否基本全面開征?

　　謝逸楓：雖然房產稅試點擴圍尚無時間表，但是“研究逐步在全國推開”的說法，表明作為稅制改革一部分的房產稅試點擴大，已是一大趨勢。實際上此前從政策層面上多次釋放出房產稅試點將會逐步推開的信號。至今已過去一年多，房產稅“擴圍”還僅僅停留在“研究討論”的層面，并未邁出實質性的步伐。在中國房地產市場現有住房制度下，調控市場的手段主要是政策，而所有調控政策基本上都只是處理當前面臨的問題，并不涉及長遠。唯一帶有制度性變革的是房產稅。但房產稅涉及土地出讓方式、住房制度重建、法律修改、稅收制度改革、房產權屬信息系統建設、官員財產公開制度等許多方面，牽一發而動全身。目前的試點進展緩慢，成功與否尚難判斷，在可預見的未來，房產稅對市場的影響基本可以忽略不計。

　　謝逸楓：未來三年內房產稅全面開征不現實。一則必須首先找到法律根據與制度上的完善，外圍不確定性因素較多，二則必須解決技術層面問題，譬如個人住房系統全面建立與房產稅的稅收人員到位及稅率的確定。三則解決房產稅的具體問題，譬如房產稅的征收成本太高，征收對象統計、房產評估價值，征收的許多技術工作準備尚不充分。今年擴大房產稅城市試點不現實，房產稅開征目的是‘降房價’太荒謬。按照2011年年底財政部對房產稅改革的目的解釋，個人住房恢復房產稅的目的有四方面：一是調節居民收入和財富分配。二是健全地方稅體系。三是促進經濟結構調整及土地集約利用。四是引導個人合理住房消費。特別在國內經濟低迷時期，任何增稅、開征新稅種都是逆宏觀經濟而為之，都是背離宏觀調控方向的行為，最終將助推經濟向深度下滑，反過來將失去更大更多的稅收收入。

　　記者：有觀點認為開征房產稅有諸多好處，譬如有利建立完善的房地產稅收體系;有利于打擊房市投機;有利于消費者減少過度消費;將令促進房價合理回歸。在房地產宏觀調控持續深入、地方土地收入下降的背景下，房產稅試點是否將繼續推進，你怎么看?此外，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產稅進行準備。

　　謝逸楓：房產稅不應該再擴大試點范圍了，同時應該立即取消上海與重慶兩個試點城市。從經濟性質與稅本身上講，房產稅屬于存量稅收，會增加老百姓經濟負擔，推高房價，利國不利民。一則房產稅無法讓市場供求平衡，不是最好解決住房根本辦法,應該集中力量多建保障房。二則是房產稅無法代替土地財政，未來10年甚至20年取替不了土地財政作為地方政府主要收入來源的位置。“831大限’，2003年實行招拍掛之后，地價飛漲，像北京等一線城市漲了至少5倍以上。三則沒有一個國家把房產稅作為降房價的主要手段，反而會推高房價。如果地方政府將房產稅作為稅收的重要來源，一定要讓房價上漲，才會增加房產稅。因為所有房產稅都是以評估價而不是以購買價計算的。房產稅開征目的本質上不是為降房價,也不能起到調整收入分配與貧富差異，更加不能讓房價合理回歸。等于政府直接往人民身上割肉。所以房產稅不會壓低房價，只會催肥政府。

　　謝逸楓：四則是個人住房房產稅開征缺乏法律根據。目前中國憲法與法律未規定個人住宅開征房產稅。物業稅的開征應該通過人大，房產稅也是。房產稅在規定時候，第一次出臺規定1948年建國之前。第二次重申1954年，第三次是文革之后，1986年。這個稅法是人大稅權國務院制訂的條例，現行只對非住宅性產業征收，明確老百姓住宅是免征房產稅。但目前這次的試點是上海、重慶對部分住宅類產業征收房產稅。物業稅是財產稅，中國的購房者僅僅擁有房屋所有權，對房屋所在的土地只有使用權，不屬于物權的范圍，即使要征收物業稅，也應該剔除土地的因素，只對房屋部分征稅。五則房產稅會導致稅收壓力轉移給購房者。不僅讓老百姓負擔繼續惡化,還會讓幸福離老百姓越來越遙遠。盡管中國在居民買房后的住房持有環節稅收缺失，但在生產建設交易環節的稅費負擔相當高。六則中國實行的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，已經由購房者在房價中承擔了，開征物業稅會產生對土地使用的重復征稅。七是房產稅本身屬于不合理不公平的稅種。1998年房改后，一套房子才幾萬到幾十萬。現在上海、北京、廣州、深圳的房子值幾百萬到幾千萬。如果按照原值征房產稅，僅僅幾百萬元征收。而按照房屋評估值收，就算房產稅稅率是0.5%或者是1%，將高于這些人的收入或者退休工資，公平合理嗎?”

　　記者：征收房產稅到底是不是樓市最后的救命稻草，房產稅到底能不能解決中國樓市的諸多問題?

　　謝逸楓：房產稅絕對不是樓市最后的救命稻草，根本不能徹底解決中國樓市一系列問題，譬如住房、高房價、土地財政、供不應求、房價合理回歸等問題。

　　記者：上海和重慶的房產稅試點成效如何?房產稅究竟能不能達到降房價的目的?

　　謝逸楓：雖然重慶和上海目前征收的都是對少數大約占2%的超量房產進行了稅務征收。但試行的效果也許不夠好，對房價的實際走勢影響不大。一是稅率過低，范圍過窄，很容易被房價上漲部分抵消。二是解決不了供應問題。三是無法徹底消滅投資需求。

　　謝逸楓：房產稅開征的目的是‘降房價’太荒謬，試圖指望擴容房產稅降房價徹底徒勞。一則中國高房價根子在供給的不足上，而房產稅則推高房價，將成本轉移到下一個購房者身上，收的板子卻打在消費者的需求上。二則國家壟斷城市住房土地供給，地方財政收入過度依賴土地出讓收入，必然推高房地產價格。三是改變不了供應不足的局面。政府只有增加供給才是釜底抽薪之策，任何與增加有效供給方向和目標相悖的房地產政策出臺都應該慎之又慎。”

　　關鍵問題是占據地方財政收入半壁江山的土地財政何去何從?當土地作為最大宗的兌現資產退出舞臺后，有什么可以滿足大規模基建所需要的數萬億元的資金?根據財政部的數據，今年前10月，國有土地使用權出讓收入為20093億元，占同期全國財政收入的比重超過20%。但受樓市調控帶來的土地交易降溫的影響，前10月土地出讓收入大幅下降21.7%，同比減少5561億元。雖然土地出讓金收入大幅下降，但2萬億的金融仍然是個龐大的數字，目前試點城市的房產稅收入只是土地收入的零頭，因此，以往的交易環節增量部分收稅的辦法必須有大突破，才能實現兩步走的目標：第一步，讓房產稅與土地稅收合并，解決雙重收稅所引發的質疑;第二步，以大的房產稅取代土地財政，逐漸過度，以防出現地方政府的兌付危機。雖然從短期看，房產稅將減少地方土地收入，但從長期看，普遍征收的房產稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產市場周期大起大落的穩定收入。土地儲備日益減少，資產擁有數量極不均衡，借助二次分配，可以為未來的稅收與房地產改革開辟出一條坦途。