德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部從小戶型商品住宅歷年的成交走勢(shì)來(lái)分析，2006-2008年，60平方米以下小戶型成交量尚能維持在每年20萬(wàn)平方米上下，在2009年達(dá)到32萬(wàn)平方米的高點(diǎn)后，上海全市小戶型成交量迅速下跌至2010年8.9萬(wàn)平方米的低位，并且在最近兩年有進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)。今年至今，上海全市小戶型商品住宅成交量?jī)H5.4萬(wàn)平方米，可以肯定，今年小戶型市場(chǎng)供求將創(chuàng)造歷史新低。

　　限購(gòu)以來(lái)，上海60平方米以下小戶型商品住宅市場(chǎng)急遽萎縮，今年截至11月19日，僅成交5.4萬(wàn)平方米，比2009年最高峰的32萬(wàn)平方米減少八成左右。同期，中環(huán)內(nèi)該類(lèi)房源也僅余128套。分析認(rèn)為，限購(gòu)之下買(mǎi)方“一心求大”，房企開(kāi)發(fā)小戶型積極性下降，是市場(chǎng)萎縮的主要原因。今年截至11月19日，上海60平方米以下的小戶型成交了1001套，成交占比不足整個(gè)商品房市場(chǎng)1%，與2009年最高峰32萬(wàn)平方米相比巨減八成左右。從環(huán)線分布來(lái)看，小戶型商品住宅存量主要分布在外圍區(qū)域，而在中環(huán)以內(nèi)存量?jī)H有百余套。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，賣(mài)方供應(yīng)限購(gòu)之下買(mǎi)方"一心求大"，房企開(kāi)發(fā)小戶型積極性下降，是市場(chǎng)萎縮的重要原因。”

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，目前上海一手小戶型商品住宅(60平方米以下，剔除酒店式公寓、辦公、SOHO等50年產(chǎn)權(quán)的商住小戶型項(xiàng)目，下同)可售量?jī)H有1600套，共計(jì)8.18萬(wàn)平方米。此外，今年以來(lái)(截至11月19日)，上海一手小戶型商品住宅成交了1001套房源，成交面積為5.4萬(wàn)平方米，相比去年同期減少13.6%。從今年的成交走勢(shì)來(lái)看，小戶型市場(chǎng)總體呈先抑后揚(yáng)的趨勢(shì)，不過(guò)即便是成交量最大的10月，成交面積也僅有8000多平方米。而外環(huán)以內(nèi)的小戶型僅占到成交總面積的26.1%。從全市商品住宅成交來(lái)看，60平方米以下的小戶型成交更是少得可憐，1月至今其成交面積占全市商品房成交面積的0.69%，占比不足百分之一。1月至今上海小戶型成交均價(jià)為16447元/平方米，成交集中于春江美廬、常發(fā)豪庭等項(xiàng)目。10月至今，全市小戶型商品住宅成交面積為1.0萬(wàn)平方米，處于全年的相對(duì)高位，這與金銘文博水景苑小戶型房源在10月的集中成交有關(guān)。閔行顓橋板塊目前存有263套小戶型房源，居全市之首，寶山淞南高境板塊和浦東臨港新城板塊分別存有161套和143套房源，位居2、3位，而其余的板塊存量均不足百套。

　　“小戶型成交趨弱的主要原因是供應(yīng)的大幅縮減，其實(shí)從最近幾個(gè)成交較大的小戶型項(xiàng)目來(lái)看，小戶型目前的需求量仍然存在。”同策咨詢與研究發(fā)展中心高級(jí)分析師許之靜表示。今年以來(lái)，小戶型成交超過(guò)百套的項(xiàng)目?jī)H有寶山的春江美廬和嘉定的常發(fā)豪庭兩個(gè)，而10月以來(lái)，小戶型成交最為搶眼的則是閔行的金銘文博水景苑。這些樓盤(pán)均是近階段板塊內(nèi)的銷(xiāo)售領(lǐng)軍樓盤(pán)。“從春江美廬、金銘文博水景苑等項(xiàng)目小戶型房源的銷(xiāo)售情況來(lái)看，小戶型在市場(chǎng)上受歡迎程度較高。以春江美廬為例，該項(xiàng)目3月開(kāi)盤(pán)至今，60平方米以下的小戶型僅剩一套，基本售罄，而其余面積較大的房源尚有60余套。由此可以看出是供應(yīng)稀少限制了小戶型房源的成交量。”德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任陸騎麟認(rèn)為。春江美廬今年以來(lái)已售出590套房源，是楊行板塊成交量最大的項(xiàng)目之一，其中60平方米以下的小戶型房源占據(jù)其中154套，均價(jià)為16229元/平方米，略高于15729元/平方米的楊行板塊總體均價(jià)。常發(fā)豪庭今年因“虧本銷(xiāo)售”而受到市場(chǎng)關(guān)注，盡管如此，常發(fā)豪庭的均價(jià)達(dá)到13350元/平方米，高出安亭板塊均價(jià)13.1%，而小戶型房源的均價(jià)更是達(dá)到13476元/平方米。陸騎麟認(rèn)為，小戶型房源價(jià)格會(huì)普遍高于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房源的中等戶型，不過(guò)售價(jià)仍低于大戶型或者大平層房源，由于開(kāi)發(fā)小戶型房源成本會(huì)高于其他類(lèi)型的房源，但利潤(rùn)并不比其他戶型高，特別是在限購(gòu)的背景下，一張“房票”使原本想階梯置業(yè)的首次置業(yè)者選擇“一步到位”購(gòu)買(mǎi)較大戶型，雖然小戶型需求仍舊存在，但開(kāi)發(fā)商普遍不愿意建造小戶型房源，造成了市面上小戶型住宅房源的極度稀缺。

　　小戶型房源從來(lái)不缺少市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的小戶型成交情況看，就足以表明小戶型的購(gòu)房者還是大有人在。德佑地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全市面積低于60平方米的二手公寓共計(jì)成交51335套，占到全市二手公寓成交總套數(shù)的36%，而在外環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，60平方米以下的二手小戶型公寓，更是占到了二手公寓總成交套數(shù)的43.5%。由于低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，小戶型房源仍將是二手房市場(chǎng)上重要的組成部分。

　　“限購(gòu)政策帶來(lái)的人們對(duì)購(gòu)房"一步到位"的需求增長(zhǎng)量加大。”許之靜認(rèn)為，小戶型最多只能滿足小兩口的居住需求，而對(duì)于需要三代同堂或者是追求舒適型生活的購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期執(zhí)行限購(gòu)的政策基調(diào)，給買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)次數(shù)上做了限定，因此，他們只能在單次購(gòu)買(mǎi)的面積上考慮加大，做到“一步到位”。而對(duì)于60平方米以下的小戶型，商品房項(xiàng)目只能做到一房或者是通過(guò)附贈(zèng)一些入戶花園面積，多設(shè)計(jì)一個(gè)小書(shū)房，總體來(lái)說(shuō)，一個(gè)臥室設(shè)計(jì)的住宅的受眾面越來(lái)越小。

　　“從開(kāi)發(fā)層面來(lái)講，三個(gè)方面導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)小戶型產(chǎn)品建設(shè)沒(méi)有積極性。”陸騎麟分析，開(kāi)發(fā)商建造中大戶型房源相比小戶型房源有更大的利潤(rùn)空間。首先，中大戶型房源更能體現(xiàn)品質(zhì)感，單位面積的均價(jià)更高，且有利于開(kāi)發(fā)商品牌的打造;其次，在同等容積率的情況下，建造中大戶型房源所需的隔墻較少，顯然能節(jié)約不少建筑成本;此外，中大戶型房源的購(gòu)買(mǎi)者相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力充足，而小戶型房源的購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)能力有限，對(duì)價(jià)格十分敏感，有損于開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。