德佑地產市場研究部從小戶型商品住宅歷年的成交走勢來分析，2006-2008年，60平方米以下小戶型成交量尚能維持在每年20萬平方米上下，在2009年達到32萬平方米的高點后，上海全市小戶型成交量迅速下跌至2010年8.9萬平方米的低位，并且在最近兩年有進一步下滑的趨勢。今年至今，上海全市小戶型商品住宅成交量僅5.4萬平方米，可以肯定，今年小戶型市場供求將創造歷史新低。

　　限購以來，上海60平方米以下小戶型商品住宅市場急遽萎縮，今年截至11月19日，僅成交5.4萬平方米，比2009年最高峰的32萬平方米減少八成左右。同期，中環內該類房源也僅余128套。分析認為，限購之下買方“一心求大”，房企開發小戶型積極性下降，是市場萎縮的主要原因。今年截至11月19日，上海60平方米以下的小戶型成交了1001套，成交占比不足整個商品房市場1%，與2009年最高峰32萬平方米相比巨減八成左右。從環線分布來看，小戶型商品住宅存量主要分布在外圍區域，而在中環以內存量僅有百余套。業內專家分析，賣方供應限購之下買方"一心求大"，房企開發小戶型積極性下降，是市場萎縮的重要原因。”

　　德佑地產市場研究部監測的數據，目前上海一手小戶型商品住宅(60平方米以下，剔除酒店式公寓、辦公、SOHO等50年產權的商住小戶型項目，下同)可售量僅有1600套，共計8.18萬平方米。此外，今年以來(截至11月19日)，上海一手小戶型商品住宅成交了1001套房源，成交面積為5.4萬平方米，相比去年同期減少13.6%。從今年的成交走勢來看，小戶型市場總體呈先抑后揚的趨勢，不過即便是成交量最大的10月，成交面積也僅有8000多平方米。而外環以內的小戶型僅占到成交總面積的26.1%。從全市商品住宅成交來看，60平方米以下的小戶型成交更是少得可憐，1月至今其成交面積占全市商品房成交面積的0.69%，占比不足百分之一。1月至今上海小戶型成交均價為16447元/平方米，成交集中于春江美廬、常發豪庭等項目。10月至今，全市小戶型商品住宅成交面積為1.0萬平方米，處于全年的相對高位，這與金銘文博水景苑小戶型房源在10月的集中成交有關。閔行顓橋板塊目前存有263套小戶型房源，居全市之首，寶山淞南高境板塊和浦東臨港新城板塊分別存有161套和143套房源，位居2、3位，而其余的板塊存量均不足百套。

　　“小戶型成交趨弱的主要原因是供應的大幅縮減，其實從最近幾個成交較大的小戶型項目來看，小戶型目前的需求量仍然存在。”同策咨詢與研究發展中心高級分析師許之靜表示。今年以來，小戶型成交超過百套的項目僅有寶山的春江美廬和嘉定的常發豪庭兩個，而10月以來，小戶型成交最為搶眼的則是閔行的金銘文博水景苑。這些樓盤均是近階段板塊內的銷售領軍樓盤。“從春江美廬、金銘文博水景苑等項目小戶型房源的銷售情況來看，小戶型在市場上受歡迎程度較高。以春江美廬為例，該項目3月開盤至今，60平方米以下的小戶型僅剩一套，基本售罄，而其余面積較大的房源尚有60余套。由此可以看出是供應稀少限制了小戶型房源的成交量。”德佑地產市場研究部主任陸騎麟認為。春江美廬今年以來已售出590套房源，是楊行板塊成交量最大的項目之一，其中60平方米以下的小戶型房源占據其中154套，均價為16229元/平方米，略高于15729元/平方米的楊行板塊總體均價。常發豪庭今年因“虧本銷售”而受到市場關注，盡管如此，常發豪庭的均價達到13350元/平方米，高出安亭板塊均價13.1%，而小戶型房源的均價更是達到13476元/平方米。陸騎麟認為，小戶型房源價格會普遍高于區域內同質房源的中等戶型，不過售價仍低于大戶型或者大平層房源，由于開發小戶型房源成本會高于其他類型的房源，但利潤并不比其他戶型高，特別是在限購的背景下，一張“房票”使原本想階梯置業的首次置業者選擇“一步到位”購買較大戶型，雖然小戶型需求仍舊存在，但開發商普遍不愿意建造小戶型房源，造成了市面上小戶型住宅房源的極度稀缺。

　　小戶型房源從來不缺少市場，二手房市場的小戶型成交情況看，就足以表明小戶型的購房者還是大有人在。德佑地產研究數據顯示，今年1-10月，全市面積低于60平方米的二手公寓共計成交51335套，占到全市二手公寓成交總套數的36%，而在外環以內的區域，60平方米以下的二手小戶型公寓，更是占到了二手公寓總成交套數的43.5%。由于低總價的優勢，小戶型房源仍將是二手房市場上重要的組成部分。

　　“限購政策帶來的人們對購房"一步到位"的需求增長量加大。”許之靜認為，小戶型最多只能滿足小兩口的居住需求，而對于需要三代同堂或者是追求舒適型生活的購房家庭來說，長期執行限購的政策基調，給買方在購買次數上做了限定，因此，他們只能在單次購買的面積上考慮加大，做到“一步到位”。而對于60平方米以下的小戶型，商品房項目只能做到一房或者是通過附贈一些入戶花園面積，多設計一個小書房，總體來說，一個臥室設計的住宅的受眾面越來越小。

　　“從開發層面來講，三個方面導致開發商對小戶型產品建設沒有積極性。”陸騎麟分析，開發商建造中大戶型房源相比小戶型房源有更大的利潤空間。首先，中大戶型房源更能體現品質感，單位面積的均價更高，且有利于開發商品牌的打造;其次，在同等容積率的情況下，建造中大戶型房源所需的隔墻較少，顯然能節約不少建筑成本;此外，中大戶型房源的購買者相對經濟實力充足，而小戶型房源的購買者購買能力有限，對價格十分敏感，有損于開發商的利潤空間。