摘要：蛇年以來(lái)，信托發(fā)行紅火放量，新發(fā)行信托產(chǎn)品達(dá)70多只，其中，房地產(chǎn)信托成為發(fā)行的主力軍，數(shù)量高達(dá)15只，占比兩成以上，年化收益率最高的達(dá)10.5%。

　　然而，適逢國(guó)務(wù)院發(fā)布最新五項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的具體措施，外界也稱之為新“國(guó)五條”。那么，新“國(guó)五條”的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)信托市場(chǎng)有怎樣的影響？

　　多位市場(chǎng)人士在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，新“國(guó)五條”的措施基本在市場(chǎng)的預(yù)期之內(nèi)，基調(diào)仍集中在房?jī)r(jià)的穩(wěn)定與“去投資化”，總體影響不大。

　　不過(guò)，2013年房地產(chǎn)信托將迎來(lái)兌付高峰，兌付規(guī)模達(dá)2847.9億，兌付壓力較大。同時(shí)，在7.5萬(wàn)億信托體量下，信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積聚，對(duì)投資者而言，還需謹(jǐn)慎選擇。

　　新“國(guó)五條”影響有限

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至2月27日，正在發(fā)行的111只信托產(chǎn)品中，有25只是房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模達(dá)60.85億元，最高年化收益率為10.50%。在收益率10%以上的信托產(chǎn)品排行中，房地產(chǎn)類占比50%。

　　對(duì)于年后房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模上升，新時(shí)代證券分析師袁建明在接受記者采訪時(shí)表示，主要原因有兩個(gè)，首先是財(cái)政部去年12月24日發(fā)布的263號(hào)文件“關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知”對(duì)政信合作有較大影響，政信合作主要是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托。基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托此后新成立規(guī)模不斷下滑，其對(duì)信托資金的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托重受信托公司青睞，成立規(guī)模有所上升。

　　其次，隨著2012年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張局面有所緩解，信托業(yè)對(duì)房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心有所減少，在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金需求增速回升的背景下，房地產(chǎn)信托成立數(shù)量有所上升也在情理之中。

　　“當(dāng)然，也應(yīng)該看到，雖然房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量有所回升，但規(guī)模仍維持在低位水平，今年新成立的規(guī)模也在不斷下滑。”袁建明指出。

　　在他看來(lái)，新“國(guó)五條”的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)信托市場(chǎng)影響不大，但如果重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)回升的話，不排除監(jiān)管層出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的回暖趨勢(shì)，剛有緩和跡象的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈有可能重新繃緊。而在銀行信貸沒(méi)有有效提升的前提下，將迫使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托渠道融資的規(guī)模有所回升。

　　風(fēng)險(xiǎn)不可小視

　　對(duì)于投資者而言，面對(duì)眾多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，應(yīng)該如何選擇?參考哪些指標(biāo)？

　　袁建明表示，2013年房地產(chǎn)信托將迎來(lái)兌付高峰，其中僅二季度就達(dá)1247.61億元。在信托業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇的情況下，對(duì)投資者而言，還是要謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。除了收益率和期限外，要更多地關(guān)注信托產(chǎn)品本身可能的風(fēng)險(xiǎn)。袁建明指出，投資者需關(guān)注以下幾個(gè)方面：

　　首先，融資方的資質(zhì)，須滿足如下條件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》四證齊全；項(xiàng)目資本金比例，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目不低于20%，除上述兩類物業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不低于30%。只有全部滿足以上三個(gè)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能設(shè)立融款類信托。同時(shí)，融資方的股東背景、財(cái)務(wù)狀況、還款能力、盈利能力、有無(wú)重大負(fù)面新聞等都需要關(guān)注。

　　其次，擔(dān)保方的綜合實(shí)力、負(fù)債率、還款能力等，其對(duì)外擔(dān)保的總體情況，擔(dān)保措施是否完備，如抵押率/質(zhì)押率是否合理，其變現(xiàn)能力如何，是否存在二次或多次抵押，相關(guān)評(píng)估公司的資質(zhì)、評(píng)估價(jià)是否虛高等。

　　此外，所募集資金所投項(xiàng)目的基本情況，能否保證資金不挪作它用;信托公司的實(shí)力，如資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)、受托資產(chǎn)規(guī)模、是否有未兌付現(xiàn)象，以及以前所發(fā)產(chǎn)品的風(fēng)格等。

　　而在中融信托理財(cái)師張先生看來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，選擇房地產(chǎn)信托，主要還是從信托產(chǎn)品投入的項(xiàng)目來(lái)考察，有的項(xiàng)目是用融資款來(lái)買地，有的則是已經(jīng)買完地融資來(lái)開發(fā)，還有的項(xiàng)目是融資后進(jìn)行后期物業(yè)建設(shè)。如果是一線城市地產(chǎn)項(xiàng)目，后期開發(fā)的信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)小一些;而用于買地、前期開發(fā)的，盡管有的是北上廣等一線城市，如果政策面偏緊，開工進(jìn)度受阻，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。