摘要：近日，筆者走訪北京多家二手房中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，受新政影響，目前學(xué)區(qū)房成交量處于低位，但5月中旬以來(lái)，關(guān)注學(xué)區(qū)房客戶逐漸增多;學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，與非學(xué)區(qū)房之間的價(jià)差拉大。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，作為稀缺資源，未來(lái)學(xué)區(qū)房價(jià)格仍將保持高位。

　　老社區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)升溫

　　據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月19日，新政以來(lái)的近兩個(gè)月內(nèi)，二手房總成交量8231套，不及2009年至今任何一年的月均成交量。但多位業(yè)內(nèi)人士表示，5月中旬以來(lái)，一些免個(gè)稅老舊公房集中的社區(qū)回暖跡象明顯，其中學(xué)區(qū)房更受青睞。

　　5月21日，走訪了上世紀(jì)八九十年代公房集中的和平里、燈市口等區(qū)域?qū)W校周邊門(mén)店，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，5月下半月以來(lái)，來(lái)訪客戶增多。“不少重點(diǎn)小學(xué)都要求學(xué)生在片區(qū)居住三年以上，現(xiàn)在看房，9月之前過(guò)戶，3年后孩子剛好可以入學(xué)。”在青年溝東口的一家中介門(mén)店，一位看房客戶說(shuō)。

　　海淀的華清嘉園和東升園是備受關(guān)注的學(xué)區(qū)房樓盤(pán)。小區(qū)內(nèi)一鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人邢先生表示，最近一周，5月店內(nèi)共成交兩套房，都是在第三周。

　　不過(guò)，一些高端學(xué)區(qū)房市場(chǎng)仍不樂(lè)觀。鏈家地產(chǎn)萬(wàn)柳店經(jīng)理穆先生說(shuō)，萬(wàn)柳區(qū)域中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房集中，但多是近幾年新建樓盤(pán)，房屋原值都可查到，交易中需繳納個(gè)稅較高，截至21日，5月以來(lái)店里還沒(méi)售出一套房。

　　與非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)差拉大

　　朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)的豆瓣胡同是北京市重點(diǎn)小學(xué)史家小學(xué)的片區(qū)。5月21日，筆者從附近的鏈家地產(chǎn)門(mén)店了解到，該區(qū)域一套48平米的一居，總價(jià)在400萬(wàn)元左右，折合均價(jià)8.3萬(wàn)元/平米。“新政對(duì)這里沒(méi)產(chǎn)生什么影響，從今年開(kāi)春至今，價(jià)格漲了5%。”門(mén)店經(jīng)理周先生說(shuō)。

　　在西城區(qū)，我愛(ài)我家西直門(mén)中心店的置業(yè)顧問(wèn)聞小姐說(shuō)，一套市重點(diǎn)黃城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房，面積38平米，報(bào)價(jià)330萬(wàn)元。

　　筆者比較發(fā)現(xiàn)，史家小學(xué)和黃城根小學(xué)周邊面積戶型相似的非學(xué)區(qū)房均價(jià)比學(xué)區(qū)房相差達(dá)1萬(wàn)元/平米。和平里七區(qū)是區(qū)重點(diǎn)和平里九小學(xué)區(qū)房，一套上世紀(jì)60年代的房子，均價(jià)達(dá)6萬(wàn)元/平米，而與其一路之隔的和平家園的業(yè)主沒(méi)有入該小學(xué)的資格，房屋報(bào)價(jià)大多在4.4萬(wàn)元/平米左右。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年城六區(qū)學(xué)區(qū)房成交均價(jià)比非學(xué)區(qū)房高出約7.2%，而2013年截至目前，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價(jià)差達(dá)12.7%，價(jià)差逐漸拉大。

　　“不僅總價(jià)高，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的議價(jià)空間也小，總價(jià)400萬(wàn)元，最多講到390萬(wàn)元，業(yè)主根本不擔(dān)心賣(mài)不出去。”我愛(ài)我家和平里的門(mén)店經(jīng)紀(jì)人徐先生表示。

　　 貼士：買(mǎi)學(xué)區(qū)房要仔細(xì)甄別

　　首先，甄別學(xué)區(qū)房是否在劃片之列。一般來(lái)說(shuō)，每年的招生簡(jiǎn)章中都有明確的劃片公示。同一區(qū)域內(nèi)，隔一條街道，可能就劃分在不同的小學(xué)。教育部門(mén)還可能會(huì)根據(jù)學(xué)校的承受能力和適齡學(xué)生的數(shù)量等因素進(jìn)行微調(diào)，因此可能出現(xiàn)同一套房子今年能上明年不能上的情況。

　　其次，了解個(gè)別重點(diǎn)學(xué)校的特殊政策。一是，個(gè)別小區(qū)對(duì)房本的取得時(shí)間或落戶時(shí)間有要求。如中關(guān)村一小與中關(guān)村三小，規(guī)定落戶在三年以上有入學(xué)資格。二是，不同的校部可能政策也不同，如中關(guān)村二小的科源校部有三年的落戶時(shí)間限制，華清嘉園校部則沒(méi)有。三是，個(gè)別名校規(guī)定一個(gè)房子只能有一次入學(xué)名額，如萬(wàn)柳的人大附小。

　　再次，解決好房子的“戶口”問(wèn)題。多數(shù)學(xué)校明確規(guī)定，一戶只接受一名義務(wù)教育適齡兒童。且對(duì)父母的戶口有要求，如東城區(qū)史家小學(xué)、人大附小以及中關(guān)村一小、二小、三小等均要求適齡兒童及父母均具有招生片內(nèi)正式戶口。

　　最后，把握好落戶時(shí)間。目前來(lái)看公積金貸款從選房到過(guò)戶再到落戶約需50天，商業(yè)貸款需30-40天，全款約需兩周時(shí)間。