摘要：作為全球樓市風(fēng)向標(biāo)，香港房價總是被拿來與北京房價相比較。一種流行的觀點認(rèn)為，北京房價與香港相比仍然非常便宜。有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)測，北京四環(huán)內(nèi)房價5年內(nèi)將達(dá)到10萬元/平方米以及其他更極端的預(yù)測。

　　但數(shù)據(jù)與實地調(diào)研顯示，在北京，一個中產(chǎn)階層要想購買一套住宅，其支付的成本目前和香港已相差不遠(yuǎn)。

　　北京四環(huán)房價直逼香港

　　中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，8月份“百城房價”已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲。其中，北京環(huán)比上漲最為明顯，漲幅達(dá)3.22%，同比漲幅更達(dá)22.49%。2013年前7月，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅成交均價為42259元/平方米，同比上漲24%;相比四年前上漲約一倍。

　　美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月，全港100個著名中小型私人屋苑成交均價為每平方英尺7203港元(按建面計算)，約折合人民幣6.2萬元/每平米。其中，區(qū)位接近北京三環(huán)-四環(huán)的九龍每平方英尺8042港元，折合人民幣約7萬元/平方米。而北京東三環(huán)附近新房均價，已高達(dá)6萬上下，與香港相當(dāng)接近，北四環(huán)也已達(dá)5萬-6萬元左右/平方米。市中心亦有不少單價8萬以上的房源，與香港港島區(qū)均價近似。如果是學(xué)區(qū)房，則幾乎與香港房價相若。

　　然而，若考慮香港買房是按套內(nèi)面積計算以及匯率因素，北京四環(huán)房價已可以比肩香港。以中產(chǎn)家庭購買一套可供基本居住的普通住宅為例，在香港沙田區(qū)域(相當(dāng)于北京四環(huán))購買一套70平方米(套內(nèi))住宅，約700萬港幣，折合人民幣約560萬，而在北京四環(huán)一套建筑面積100平方米，套內(nèi)約80平方米的住宅，則需500萬元左右人民幣，兩者相差已不太多。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，包括北京在內(nèi)的一線城市房價直逼新加坡和日本東京等國際一流城市，而性價比相比這些城市遜色，存在房價虛高的情形。

　　截至目前，北京樓市的熱度仍在遞增。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年前8個月，北京新建住宅 (剔除保障房)合計簽約59039套，總建筑面積成交701萬平方米，這一成交量是最近5年來的第二高點，僅次于2009年。

　　與北京形成鮮明對比的是，同處歷史高位的香港房地產(chǎn)市場卻顯疲軟。去年8月，香港政府祭出多項調(diào)控政策后，樓市交易日漸趨冷，房價歸于平穩(wěn)，內(nèi)地投資客亦難覓蹤跡。記者查閱香港運輸及房屋局土地注冊處資料發(fā)現(xiàn)，8月全港樓宇買賣合約數(shù)僅為5111份，同比去年大跌五成。

　　香港CIMB證券的研究報告指出，香港樓價處于不穩(wěn)定的泡沫狀態(tài)，估計2014年樓價下跌10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

　　泡沫爭議

　　如果說香港樓市存在泡沫已確定無疑，那么北京樓市的泡沫說則面臨諸多爭議。

　　張大偉認(rèn)為，和香港一樣，北京樓市存在一定泡沫，“主要是房價與收入比差距實在太大”。從房價收入比、房價租售比這兩個判斷房地產(chǎn)價格是否合理的指標(biāo)看，目前北京這兩個指標(biāo)均明顯超過國際慣例。

　　“北京是執(zhí)行限購最嚴(yán)厲的城市之一，房價仍然上漲，說明有大量的自住與改善性住房剛性需求存在。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員蘇艷認(rèn)為，北京樓市是需求導(dǎo)向型的，有剛需支撐，且庫存處于歷史低點，并不存在泡沫一說。

　　證券分析師王德勇稱，北京與香港最大的區(qū)別在于，北京2008年以來人口膨脹非常厲害，住房需求旺盛，且買得起房的越來越多;而香港樓市缺乏當(dāng)?shù)厝丝谥�撐�?ldquo;近20年人口增長很慢，本地需求實在有限”。更多是投機(jī)性需求，大陸甚至歐美投資者陸續(xù)進(jìn)場推高了房價。他指出，香港這種情形很有風(fēng)險，一旦預(yù)期發(fā)生反轉(zhuǎn)，房價大幅下跌成為必然。

　　北京有需求是否就意味著沒泡沫?

　　張大偉認(rèn)為，需求和泡沫并不存在必然聯(lián)系。購房更多時候是恐慌性需求，并非當(dāng)下的需求，而是提前透支的需求。“雖然限購政策讓一部分投機(jī)客離場，但是不排除部分人將現(xiàn)房用作投資手段，仍有風(fēng)險。”他說，“北京的區(qū)位優(yōu)勢太吸引人，不斷有人接盤，玩擊鼓傳花的游戲。越往后風(fēng)險越大。”

　　范小沖表示，住宅需求增加，市場泡沫減少或消失這種邏輯，只在真正的市場經(jīng)濟(jì)條件下適用。“房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相對畸形的”，他指出，不合理的土地、稅收政策推高房價;公務(wù)員、央企職工能通過特殊渠道拿到福利房;北京的限購政策則限制了外地人買房的需求，阻礙了住宅的自然流轉(zhuǎn)，違背一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在這種環(huán)境下空談需求、供給與泡沫，行不通。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑雨楓認(rèn)為，正如很多成熟的市場經(jīng)濟(jì)理論和規(guī)律無法解釋中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象一樣，泡沫論也無法準(zhǔn)確解釋北京等城市的房價，為什么這么高，而且在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下也一直在漲。正如人們呼喚經(jīng)濟(jì)的深層次改革一樣，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控思路必須改變，要在尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上，重建整個房地產(chǎn)制度，否則永遠(yuǎn)是盲人摸象。