摘要：“海外市場看似藍(lán)海，但并不一定會有好的收益。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提出，房企布局海外應(yīng)該要有充裕資金和可行性強(qiáng)的開發(fā)模式、要更好地了解當(dāng)?shù)?a href="http://www.i3g.com.cn/" class="p_wordlink" target="_blank">房地產(chǎn)市場需求及特色。

　　布局海外的國內(nèi)房企再添一員。11月30日，富力地產(chǎn)以85億收購馬來西亞一幅土地，至此，房企“海外軍團(tuán)”已經(jīng)達(dá)到十余家。

　　事實(shí)上，房企布局海外市場的大潮從兩年前就開始涌起。一份來自中國海外投資聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，自2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通等10余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)數(shù)百億美元。而以人民幣計(jì)算，業(yè)內(nèi)人士估算則達(dá)千億。

　　目前，“收購+合作”的方式成為了房企比較認(rèn)可的項(xiàng)目開發(fā)模式。CRIC研究中心分析師楊晶晶分析稱，“內(nèi)地房企進(jìn)軍國外城市缺乏經(jīng)驗(yàn)，以收購的方式獲取項(xiàng)目為企業(yè)的探索提供了實(shí)踐平臺，與當(dāng)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)合作，將有效彌補(bǔ)不足，推進(jìn)房企自身運(yùn)作模式的形成。”

　　“這種模式的缺點(diǎn)也是存在的。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，收購項(xiàng)目使得企業(yè)難以在此類產(chǎn)品中糅合更多的自我思維，對項(xiàng)目進(jìn)行完善時就可能加大成本，從合作角度看，出海的內(nèi)地房企勢必在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上做出讓步。

　　內(nèi)外因驅(qū)動

　　富力首度“出海”便選擇馬來西亞，對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是在追隨碧桂園的腳步。據(jù)了解，碧桂園在馬來西亞市場的其首個開盤項(xiàng)目，截至目前已錄得百億元的銷售業(yè)績。

　　“高凈值人士投資移民意愿強(qiáng)，部分國家、地區(qū)提供政策優(yōu)惠是驅(qū)動內(nèi)地房企競逐海外市場的外在動力。”楊晶晶認(rèn)為。據(jù)胡潤中國私人財富管理白皮書調(diào)查顯示，中國內(nèi)地的千萬富豪中，46%正在考慮移民國外，14%已經(jīng)移民或者正在申請移民，而家資在1億以上的富人中，有移民意向的人比例高達(dá)74%，這些高凈值人士都是潛在客群。

　　此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，目前加拿大、英國、美國等海外市場底部回暖、人民幣匯率升值都符合內(nèi)地房企在海外抄底的投資策略。

　　“內(nèi)因則是國內(nèi)限購、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風(fēng)險。房企學(xué)習(xí)海外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)借機(jī)布局國際房地產(chǎn)市場，也有利于企業(yè)分擔(dān)市場風(fēng)險。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　張大偉還認(rèn)為，從最近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場看，土地價格持續(xù)上漲，調(diào)控周期變短，對房企的利潤影響越來越大，在這種情況下預(yù)計(jì)“出海”的房企可能會繼續(xù)增加。

　　面臨多重風(fēng)險

　　隨著萬通、碧桂園兩大海外項(xiàng)目入市熱銷，房企海外布局也面臨著較為復(fù)雜的開發(fā)風(fēng)險。據(jù)了解，由于政府問題，中坤集團(tuán)在冰島的項(xiàng)目擱淺，中航地產(chǎn)也因?yàn)楫?dāng)?shù)卣�府出爾反爾終止了斯里蘭卡項(xiàng)目。對此，楊晶晶表示，“政治方面要基于兩國外交關(guān)系良好，國外官員對外來房企開發(fā)有較高的支持力度，否則項(xiàng)目開發(fā)難以繼續(xù)。”

　　在經(jīng)濟(jì)方面，楊晶晶提到匯率變動關(guān)系企業(yè)盈利。“房企在國外的投資是以美元支付，在國內(nèi)的銷售回款以人民幣形式回籠，如果在銷售期美元兌人民幣匯率不穩(wěn)定，出現(xiàn)大幅升值，將會對利潤的鎖定造成不利影響。”

　　此外，社會因素也會影響出海房企的投資回報率。嚴(yán)躍進(jìn)說，“海外市場經(jīng)常爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、城市破產(chǎn)等國內(nèi)不常發(fā)生的事件，這背后恰是市場化運(yùn)作的模式，房企海外拿地以及戰(zhàn)略擴(kuò)張容易受此重創(chuàng)。土地市場地頭蛇干預(yù)事件也存在。”

　　根據(jù)中國招商銀行和貝恩公司的數(shù)據(jù)，中國買家共持有13.1萬億美元的可投資資產(chǎn)，其中用于海外房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)大約有6550億美元。對此，CRIC研究分析師朱一鳴認(rèn)為，國內(nèi)房企出海項(xiàng)目大多是“返銷”給中國人，無論是拿地、開發(fā)還是銷售，都帶有濃郁的中國特色。“如果僅依托中國人的海外置業(yè)需求，國內(nèi)房企的海外業(yè)務(wù)很難持續(xù)發(fā)展。”

　　“海外市場看似藍(lán)海，但并不一定會有好的收益。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提出，房企布局海外應(yīng)該要有充裕資金和可行性強(qiáng)的開發(fā)模式、要更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，法律風(fēng)險不可避免，房企布局海外要多學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)的制度法規(guī)，同時進(jìn)行科學(xué)評估，防止陷入拿地背后的各種股權(quán)債權(quán)等纏繞。