摘要：3月3日，在媒體的“窮追猛打”之下，全國政協委員、住建部部長姜偉新針對房地產市場的前景，吐出了“雙向調控”四個字。這四個字猶如一個謎面，迅速引發了人們的各種解讀。

    兩天后，國務院總理李克強在全國人大開幕會上所作的政府工作報告(以下簡稱報告)中做出了回答。“總理在報告中提到的增加中小戶型、共有產權住房供應和抑制投機投資性需求，就是供求雙向調控。”住建部政策研究中心主任陳淮說。至于報告中首次提到的分類調控，他認為就是依據城市規模、供求狀況，分別施以區別化政策。

    在過去的一年里，新一屆政府在房地產調控上很少動用行政手段，主要依靠市場的力量來平衡供需關系，此次的報告也沿襲了這一思路，因而受到了不少業內人士的好評。

    首提分類調控

    這次報告中首次提出分類調控，可謂正當其時。在經歷了十多年的單邊上漲之后，眼下國內的房地產市場正悄然發生分化。

    自從年初杭州的兩處樓盤宣布降價以來，樓市拐點說就開始流行開來，甚至有人預測中國樓市即將崩盤，這一論點遭到了業內人士和專家的一致痛批。

    全國人大代表、廣州越秀集團董事長張招興表示，杭州、廣州等地出現的樓市降價現象，應是個別企業的市場行為。全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森也對媒體表示，杭州樓盤價格作一些調整，有利于整個樓市的健康發展，所謂的“房地產崩盤”危言聳聽。

    不過，黃其森自己也承認，中國樓市未來可能會出現分化，分化會發生在一二線與三四線城市之間，甚至會發生在一二線城市各個區域之間。

    全國政協委員、中國銀行外部監事梅興保去年參加了全國政協經濟委員會房地產專題調研。通過調研，他發現一二線城市房地產市場還處于“熱態”，發達地區的三四線城市問題也不大，而熱門城市的遠郊縣和中西部某些三四線城市確實存在供大于求的現象。

    根據國家統計局近期公布的數據表明，在70個大中城市中，2013年北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格的上漲幅度都超過了20%，南京、廈門、徐州、桂林等20多個二三線城市房價漲幅也高于10%，而中西部地區的三四線城市漲勢相對平緩。

    “一線城市熱度不減，三四線城市樓市趨冷，而二線城市中也出現冷熱不均的情況。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，以前的調控基本上是一刀切，按一個口徑來執行，但在今年樓市出現分化的情況下，應該會按不同的城市進行不同的調控。他認為，一線城市仍然執行較為嚴格的政策，像溫州、鄂爾多斯這樣的三四線城市可能會出現政策的松動。而二線城市中，也可能會根據各自發展的冷熱度，給予城市一定的自主調控權，進行適度微調。

    全國人大財經委員會副主任委員、民建中央副主席辜勝阻近日表示，中國現在面臨的房地產形勢是嚴重分化，在分化的狀況下必須實行差別化的調控，根據病因制定適用于各地的措施，因城而異。

    去行政化

    此次報告中關于房地產調控的內容大約有280多個字，其中230個字都是關于保障房建設的，這足以說明本屆政府對保障房建設的重視。而大力推動保障房建設被業內人士解讀為增加住房供給平衡供需的一個重要手段。

    萊坊國際研究及咨詢部董事楊悅晨注意到，本次報告中并沒有過多涉及行政調控方面的內容。“經過一段時間，目前的政策可能會逐漸過渡到以依靠市場化手段為主。”他表示，雖然還不清楚政府會用什么樣的市場化方式來調控，但政府會逐步減少對房地產的行政干預度是毫無疑問的。“房價不是通過行政策手段打壓就可以打壓下去的。政府可以從減少貸幣供應量、增加保障房需求的角度進行調節，化解房價快速上漲的因素。”中歐陸家嘴金融研究院副院長劉勝軍表示。

    “一些城市都‘過剩’了，就無需調控，市場這只手還是在起作用。”黃其森認為目前的中國房地產總體仍處于比較健康的局面，不需要出臺新的調控政策。

    星河灣集團董事長黃文仔“走得更遠”，他不僅不希望出臺新的調控政策，還希望能弱化現有的政策。他對媒體表示，其今年提案的主題是希望盡快將房地產納入市場軌道，首先是“限購令”要盡快退出。黃文仔認為，控制房價不需要限購，只要用金融調控就可以。

    暴跌不可能

    今年以來，金融調控的力度確實有所加強。銀監會在2014年全國銀行業監管工作會議上明確，今年銀行業監管工作的重點之一就是嚴控房地產貸款風險。

    楊紅旭說，今年以來各銀行的貸款確實收得較緊，這是因為銀行吸儲成本增加，銀行也較缺錢。由于擔心因房價下跌而對銀行資產造成損失，因此銀行放慢了對開發商的放貸節奏。楊悅晨也表示，以前個人房屋買賣只要個人獲得產權證，銀行的貸款就會發下來；但現在的情況是即使拿到產權證，可能也要等到兩三個月后才能拿到貸款。銀行放款的放緩，增加了交易成本，這對開發商也不是很有利。

    不過，接受采訪的業內人士均表示房價不太可能暴跌。楊紅旭預測，今年樓市會經歷一些價格上的調整，但不會出現大幅下跌。對于一線城市來說，可能還會保持向上的態勢。“上半年一些二線和三線城市供應量較大的區域可能會進行價格的調整，下半年房價有望趨穩。”他說。

    張招興表示，樓市的發展與城鎮化、老齡化等社會進程相關聯，隨著大量外地人口城鎮化的逐步完成，以及人口老齡化發展到一定程度，樓市的需求就會逐步降低，這一過程仍有10年左右的發展空間。