住房制度體系的三個新動向 健全城鎮住房制度
發布時間：2014-03-21 來源：0352房網 編輯：阿紫
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摘要：《國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)》近日出臺，這也是近幾年來中央著力推進新型城鎮化的一個文本結晶，同時也是去年12月中央城鎮化會議精神的落實和細化。
房地產業依托于城鎮化進程，而城鎮化也需要房地產提供空間。正如《規劃》所言：目前我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶籍人口城鎮化率只有36%左右，不僅遠低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平，還有較大的發展空間。與之相適應，房地產業也具有較大發展空間。國際經驗表明，在城鎮化率達到70%之前，一國很難爆發房地產泡沫并崩盤。
在《規劃》中，部分內容直接與房地產相關。尤其是在第七篇“改革完善城鎮化發展體制機制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮住房制度”兩個章節。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統的管理思路方面闡述。“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。”
去年“國五條”之后，官方文件中很少提及房價，尤其是兩會政府工作報告中，自2005年以來首次不提房價。而這里，“房價”重新現身，“房價與消費能力基本適應”，換一種說法就是“促進房價基本合理”；再換一種概念，就是“房價收入比”基本合理。根據易居研究院的測算，2013年全國城鎮房價收入比為7.3倍，略高于6-7倍的合理區間。當前，固然不必擔心房價大泡沫，但還是希望未來幾年房價收入比能夠繼續回落一些。
“健全城鎮住房制度”這個章節表明未來住房制度的核心內容。
其一，“健全住房供應體系。加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩定增加商品住房供應，大力發展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。”
住房供應體系，總體來說就是“雙軌制”，政府管保障房，市場管商品房。保障對象界定為城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭。保障方式以租為主，經濟適用房這類的產權房將被淡化。另外，除了一手房市場外，還提出大力發展二手房市場，以及住房租賃市場，表明國家對于后二者的重視程度將不斷增加。當前一線城市，二手房交易量已經超過一手房，而住房租賃市場中類似群租房、中介操縱租價等不合理、不合規現象，將被官方更多關注并加以治理。
