進(jìn)入2014年 三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)岌岌可危？
發(fā)布時(shí)間：2014-04-02 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：小墨
摘要：年初業(yè)界對(duì)于樓市分化將加劇的預(yù)測(cè)就已流行，一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎也印證了上述觀點(diǎn)。對(duì)于三四線城市而言，現(xiàn)在下樓市將要崩盤(pán)的結(jié)論可能還為時(shí)尚早。
交易量下滑很厲害
作為四川省第二大城市，擁有百萬(wàn)人口的綿陽(yáng)屬于典型的三線城市。曾經(jīng)一度只有本地房地產(chǎn)商耕作的市場(chǎng)，近年來(lái)吸引了萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、
恒大等一線地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入。被當(dāng)?shù)厝朔Q為“溫吞水”的
房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年前后出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年綿陽(yáng)市主城區(qū)新增商品
住宅24274套，新增面積218.63萬(wàn)平方米，與2012年相比分別增長(zhǎng)60%和56%，呈大幅
上漲態(tài)勢(shì)。同時(shí)，2013年商品住宅
成交22513套，成交面積為208.61萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲22%和25%。
進(jìn)入2014年，綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到不小沖擊。
“綿陽(yáng)目前的市場(chǎng)
價(jià)格出現(xiàn)5%左右的下行
調(diào)整。”當(dāng)?shù)氐囊晃坏禺a(chǎn)商透露，“盡管有
優(yōu)惠，我們?cè)诔侵行牡呐f城改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位置和配套都很好，但基本賣不動(dòng)。”
綿陽(yáng)當(dāng)?shù)匾晃?a href="http://www.i3g.com.cn/" class="p_wordlink" target="_blank">房產(chǎn)中介人士說(shuō)：“
買房者觀望情緒較重，不管是
新房還是
二手房，交易量下滑很厲害。”
綿陽(yáng)的情況只是國(guó)內(nèi)三四線城市的一個(gè)縮影。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年2月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平
均價(jià)格環(huán)比漲幅0.54%，同比漲幅10.79%，漲幅繼續(xù)縮小。其中，住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市有36個(gè)，比2013年12月增加4個(gè)，其中除杭州、溫州、哈爾濱等6個(gè)二線城市外，均為三四線城市，臺(tái)州、馬鞍山、紹興跌幅居前。
走勢(shì)判斷出現(xiàn)分歧
對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，業(yè)界出現(xiàn)分歧。
持悲觀論者認(rèn)為，由于前些年三四線城市興起轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)，導(dǎo)致近期形成海量的
住房供應(yīng)，而后續(xù)需求乏力，消化速度相對(duì)不足。如不能有效緩解這一問(wèn)題，今年部分樓市可能面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)，我國(guó)部分三四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的
土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開(kāi)發(fā)量在3000萬(wàn)－8000萬(wàn)平方米。
“樓市的分化其實(shí)在2013年就已顯現(xiàn)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為，三四線城市受到產(chǎn)業(yè)和人口的限制，住房需求有限，而前期的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，
房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力。部分出現(xiàn)資金短缺和泡沫嚴(yán)重的地區(qū)不排除有崩盤(pán)的可能。
而持相反態(tài)度者認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的市場(chǎng)紅利遠(yuǎn)沒(méi)有消失，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有可為。
恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上不斷強(qiáng)調(diào)，三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，不能用個(gè)別三線城市的市場(chǎng)狀況來(lái)代表整個(gè)三線城市的走勢(shì)。
“三四線城市整體容量不容忽視。”新加坡國(guó)立大學(xué)金融學(xué)博士、研究員文華說(shuō)，“很多三四線城市雖然不能進(jìn)行深耕，但其市場(chǎng)容量足以承載企業(yè)在1－2年內(nèi)集中進(jìn)行開(kāi)發(fā)。”
同時(shí)，文華認(rèn)為在三四線城市中，人口有一定基數(shù)，快速的城鎮(zhèn)化也會(huì)引導(dǎo)農(nóng)村人口向中小城市流動(dòng)，而不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于孕育期，其中不乏市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
不論三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)如何，過(guò)去盲目造城的發(fā)展策略已不可取。專家認(rèn)為，三四線城市要想充分利用新型城鎮(zhèn)化紅利發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃是良策。
新華社經(jīng)濟(jì)分析師萬(wàn)利認(rèn)為，對(duì)于三四線城市而言，新型城鎮(zhèn)化將帶來(lái)人口大幅增長(zhǎng)，新增供應(yīng)和需求都將產(chǎn)生較大變化，在這一進(jìn)程中，既要防止產(chǎn)業(yè)空心化帶來(lái)的房地產(chǎn)供給過(guò)剩，也要防止
投資過(guò)熱催生樓市泡沫。
文華表示，要避免部分三四線城市的樓市危機(jī)，應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模，將過(guò)去過(guò)度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。同時(shí)為了解決部分城市需求不足問(wèn)題，應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民入城，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)收入、就業(yè)，而非被動(dòng)“保障”。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口流動(dòng)趨勢(shì)研判，制定符合各地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求。此外，還應(yīng)著眼于改善長(zhǎng)期供求關(guān)系，將住房保障納入城市發(fā)展規(guī)劃，使城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入良性發(fā)展的“正循環(huán)”。
