濟南松綁限購沖動背后：土地連續三個月零成交
發布時間：2014-07-04 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：山東省會濟南，并非房地產風險最大的城市，卻突然傳出限購松綁的消息。7月2日，濟南市城建委回應，有關限購調整政策正研究，待住建部審批。
有關限購取消的傳聞在濟南歷時已久，自今年3月份兩會后國務院傳達分類
調控意圖后，濟南市就傳出限購將取消。在剛剛進入下半年之后，該政策路徑似乎越來越明晰。
濟南多位房地產業界人士表示，這與近幾個月尤其是二季度以來的房屋、
土地成交低迷有關。尤其是土地成交，濟南土地
市場已連續3個月零成交，很可能嚴重影響到濟南今年的財政預算收入。
6月份最新
數據顯示，各地
土地市場正式隨
房產市場轉冷進入了下行時期。“底價成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，這也成為包括濟南在內的諸多二三線城市放松限購的動力。
此外，濟南市今年一季度經濟運行形勢分析報告顯示，一季度房地產開發
投資增長17.5%，增速同比回落3.8個百分點，其中
住宅增長4.3%，回落31.1個百分點。新開工面積下降25.5%，竣工面積下降45.5%，其中住宅下降34.9%和35.6%。
“新開工面積和竣工面積大幅下降，很大程度上顯示著
開發商的資金鏈接續存在問題。這和當前
銀行收緊開發貸和個貸密切相關。故開發商也熱望放松限購，從需求端為資金輸血。”一位業內知情人士介紹。
醞釀數月的限購松綁
網上流傳的《關于對我市
商品房限購政策進行調整的請示》文件中提到，“市建委提出上半年濟南市商品房的銷量出現了下滑下降及
價格滯脹的現象……，市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內解除新建商品
住房與存量住房的限購。”
7月2日，濟南城建委回應稱，“（限購是否調整）現在市里正在研究，還得報住建部審批。”
一位當地開發商表示，此前關于限購是否放開仍有爭議，盡管政府部門在一兩月前開會商議過，但遲遲沒有確切意圖。因為濟南并非壓力最大、風險最高的城市。
濟南市從2011年4月份正式執行現有限購政策，
房價上漲幅度隨之明顯減弱，到當年8月份，房價首次出現環比下跌，持續到2012年6月份。
從2012年7月份開始，濟南房價開始出現一波環比上漲行情，截止到2014年3月份，濟南
新房價格連漲了21個月，近幾個月的上漲幅度逐步收窄。
相比國內其他一二線城市，不論是新建商品住宅的供應量、成交量還是成交價格，表現都相對平穩。以今年1-5月的數據看，前5個月批準預售的新建商品住宅21929套、246萬平方米，預計全年供應量與去年相當；成交方面，前5個月累計網簽16879套、184萬平方米，月均成交套數和面積也與往年相差不多。
樓市的成交低迷，波及到了土地市場，由此引發財政緊張，這或許是濟南欲松綁限購迫切的動力。
在年初出現土地交易小高潮后，3月份以來濟南土地市場一直比較冷清，二季度甚至出現了零成交。
據濟南市2014年1至3月份公共財政預算執行分析報告，今年一季度，濟南商品房銷量回落導致房地產業稅收大幅回落。
報告稱，由于近期部分城市商品房降價
銷售、銀行信貸政策和
公積金政策收緊等因素影響，
房地產市場觀望氣氛顯著增加：一季度濟南商品住房銷售量（套數）下降30.98%。受此影響，房地產業地域稅收僅增長5.21%，低于全市稅收增幅6.36個百分點。
而作為濟南市政府性基金收入的重要來源，
土地出讓金在其中占很大比重，其一季度也不盡如人意。數據顯示，2014年一季度，濟南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到了2、3月份，成交宗數便大幅下降。
與此同時，一季度濟南市各項民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長1.11倍。
值得注意的是，繼3月底位于北大槐樹片區的2宗居住用地
掛牌出讓后，整個4月份未有土地
掛牌出讓，而5月份的土地市場更加“寂靜”，不僅未有土地成交，土地出讓也繼續“掛零”。6月份仍然如此。
濟南相關部門負責人對此解釋，濟南土地市場的“冷清”和樓市的“低迷”關系不大，在土地出讓之前要對土地進行熟化以及定價，前期工作做好之后，才會有土地的出讓。
但房地產業內人士均將此歸結為樓市低迷的連鎖反應，山東世聯怡高董事、總經理朱江表示，樓市觀望情緒較濃，上半年市場成交量同比、環比都出現了下降，波及到了土地市場；當前未開工項目延緩開工
進度，已開工項目延緩入市或者低價入市，老房源則普遍采用促銷、特價房等方式去
庫存；受交易量、回款及
融資情況等因素影響，開發商拿地更加謹慎，資金也趨于緊張。
易居中國濟南公司副總經理楊曉晨認為，濟南限購政策或先從邊緣區域放開，比如長清，然后視市場反應逐步放開；朱江則分析稱，下半年濟南可能會取消限購，目前政府只是在為限購政策尋找一個退出的最好時機。
預計30個城市將取消？
6月中下旬，從呼和浩特開始，更多城市開始實質性考慮松動限購政策。濟南只是其中的縮影。
世聯行報告顯示，二季度
一線城市土地成交大幅縮水，
北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億、25億元，較5月均縮水3成以上，同比下滑均達8成。
易居上半年數據顯示，TOP20城市出現土地供應過剩的隱患。重慶市以土地成交3496萬方排行成交建面榜首，讓銷比（土地出讓和銷售比） 3.7；而濰坊、蘭州、南通、臨沂讓銷比甚至高達11.4、10、6.5、5.7。
上海易居房地產研究院研究員亢亞娟指出，土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關系，但土地市場受
房產市場轉冷所帶來的影響是更為重要的因素，目前土地市場正式隨房產市場轉冷進入了下行時期。“底價成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，而標桿
房企拿地謹慎的程度也愈發明顯。
中原地產首席分析師張大偉則表示，很多類似呼和浩特的城市因為整體經濟問題，放松樓市調整的需求非常迫切，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消：預計30個以上城市的限購將可能在年內取消。
“呼和浩特樓市的問題，遠不是只有庫存這么簡單。三重周期的疊加才是真正原因。這三重周期是指，經濟周期、財富周期和房地產周期。”張大偉稱，類似城市的房地產市場必須調整。
張認為，具體限購取消的方式可能是，限購政策結合戶籍政策調整，目前實際上除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都與
購房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購的執行對市場的影響本來就不大。
而且，限購從2011年執行來，其實效果已經遞減，限購在影響市場的因素中，比例已經不足1成。
也有業內人士認為，與實質效果相比，限購的解除象征意義更大，2011年這一輪市場政策調整的象征性政策就是限購，在雙向調控出現后，未來土地供應量大，住宅潛在供應量大的城市都有可能會逐漸松動限購，但2014年的市場根本還是看信貸。
