樓市庫存兩年多持續上漲 剛需的去庫存作用被夸大
發布時間：2014-09-16 來源：0352房網 編輯：CICI
摘要：9月13日，國家統計局發布“2014年1-8月份
全國房地產開發和
銷售情況”
數據。其中，截至8月末，
商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照2014年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。
這一數據看似平淡無奇，但對比歷史數據不難發現，自2012年4月以來，上述指標已經連續29個月保持
上漲。其中，與低點時相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。
分析人士指出，
庫存數據的增加，主要原因在于過去多年來，全國房地產
投資、
土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長，使得
市場的新增供應大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應增加的速度。2014年以來，隨著
房地產市場轉冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續增長。
按照正常的邏輯，在一個
城市中，庫存規模維持在8-12個月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當下，很多熱點城市的去化周期遠高于上述警戒線。
根據上海某房地產研究院的
監測，截至8月底，全國35個城市新建商品
住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市
新房去化周期為17.5個月。
數據背后的真相
庫存數據的增加，昭示市場供需關系反轉的態勢。但在統計數據的背后，真實情況可能更為嚴峻。
據悉，在對庫存的統計中，并未將
保障房納入其中。一位接近
住建部的專家指出，不少城市的保障房
建設規模較大，但由于未能較好對接需求，導致難以消化。該專家表示，若將一些地區兩限房、經適房等帶有商品房性質的房屋計算在內，
樓市的庫存數據還會增加。
與此同時，游離在
政策法規之外的“小產權房”，規模龐大難以估算，而且并不在官方的統計口徑中。若將這部分房屋計算在內，則市場的真實庫存更為龐大。
在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業數據中，住宅竣工面積龐大，幾乎相當于同期全國住宅竣工量的一半。這也說明，房地產市場的真實庫存，或許遠超于外界預期。
指望不上的剛需
“整體市場供大于求的形勢已經確立。”中原地產首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產市場的供需關系發生徹底逆轉。多地出現的“空城”、“鬼城”表明，“
去庫存”將成為很多地方的難題。
今年5-6月，住建部部長陳政高曾赴中西部多個省份調研并座談，其在座談中曾對當前房地產市場做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場全國
住房城鄉建設工作座談會，再次提出“千方百計消化庫存”的要求。
但經過快速擴張的“黃金時代”，對于當下的房地產市場而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限。其中，部分二三線城市增長過快，需求已被透支。
張大偉指出，
一線城市供不應求的基本面沒有改變，但由于
房價基數較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢明顯，不僅
成交量難以回升，房價也停滯不前。
中原地產研究中心的統計顯示，9月前14天，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統的“金九”成色明顯不足。
張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進式的放松對市場心理的恢復效果也是有限的，市場復蘇所持續的時間也依賴后繼信貸的支持。他強調，除非出現信貸政策的實質性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺，否則房地產市場難以真正復蘇。
專家認為，盡管從長遠來看，城鎮化將釋放一部分需求，但就當前城市資源分配不均、產業支撐不足、城鎮化配套改革措施未出的現狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內難以大規模釋放。
