樓市庫存兩年多持續(xù)上漲 剛需的去庫存作用被夸大
發(fā)布時間：2014-09-16 來源：0352房網(wǎng) 編輯：CICI
摘要：9月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2014年1-8月份
全國房地產(chǎn)開發(fā)和
銷售情況”
數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，
商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照2014年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。
這一數(shù)據(jù)看似平淡無奇，但對比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個月保持
上漲。其中，與低點(diǎn)時相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。
分析人士指出，
庫存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過去多年來，全國房地產(chǎn)
投資、
土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長，使得
市場的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。2014年以來，隨著
房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續(xù)增長。
按照正常的邏輯，在一個
城市中，庫存規(guī)模維持在8-12個月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當(dāng)下，很多熱點(diǎn)城市的去化周期遠(yuǎn)高于上述警戒線。
根據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院的
監(jiān)測，截至8月底，全國35個城市新建商品
住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市
新房去化周期為17.5個月。
數(shù)據(jù)背后的真相
庫存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢。但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的背后，真實(shí)情況可能更為嚴(yán)峻。
據(jù)悉，在對庫存的統(tǒng)計中，并未將
保障房納入其中。一位接近
住建部的專家指出，不少城市的保障房
建設(shè)規(guī)模較大，但由于未能較好對接需求，導(dǎo)致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計算在內(nèi)，
樓市的庫存數(shù)據(jù)還會增加。
與此同時，游離在
政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計口徑中。若將這部分房屋計算在內(nèi)，則市場的真實(shí)庫存更為龐大。
在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大，幾乎相當(dāng)于同期全國住宅竣工量的一半。這也說明，房地產(chǎn)市場的真實(shí)庫存，或許遠(yuǎn)超于外界預(yù)期。
指望不上的剛需
“整體市場供大于求的形勢已經(jīng)確立。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“
去庫存”將成為很多地方的難題。
今年5-6月，住建部部長陳政高曾赴中西部多個省份調(diào)研并座談，其在座談中曾對當(dāng)前房地產(chǎn)市場做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場全國
住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會，再次提出“千方百計消化庫存”的要求。
但經(jīng)過快速擴(kuò)張的“黃金時代”，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限。其中，部分二三線城市增長過快，需求已被透支。
張大偉指出，
一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變，但由于
房價基數(shù)較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢明顯，不僅
成交量難以回升，房價也停滯不前。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，9月前14天，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。
張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進(jìn)式的放松對市場心理的恢復(fù)效果也是有限的，市場復(fù)蘇所持續(xù)的時間也依賴后繼信貸的支持。他強(qiáng)調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺，否則房地產(chǎn)市場難以真正復(fù)蘇。
專家認(rèn)為，盡管從長遠(yuǎn)來看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均、產(chǎn)業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放。
