多地試點回購商品房當保障房 專家：推行有難度
發布時間：2015-03-18 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：目前廣西、福建、四川、安徽、江蘇等地試點回購
商品房當
保障房這一
政策。專家分析稱，該政策可以幫助
樓市庫存去化，另外，由于回購價低于
市場價格，
開發商出售的意愿不足，商品房的市場定價也是一個難點，政策推行恐有難度。
隨著2014年
房地產市場步入下行通道，樓市
成交乏力，高企的庫存已成為不可忽視的一個要素。另一方面，政府有
建設保障房的壓力，大舉建設保障房和樓市高位庫存并存，造成資源的浪費。在此契機下，2014年下半年，回購商品房當保障房的政策一經提出，就引起人們的極大關注。
專家分析稱，該政策可以幫助
樓市庫存去化，但政府存在 “救市”的嫌疑。另外，由于回購價低于市場價格，開發商出售的意愿不足，商品房的市場定價也是一個難點，政策推行恐有難度。
近日，廣西
住房和城鄉建設廳宣布，2015年棚戶區改造將實施“以購代建”模式，收儲一定數量的中小套商品房作為城鎮保障性住房，滿足棚戶區居民多元化的安置需求。目前，全區已有來賓、南寧等市探索實施棚戶區改造“以購代建”模式，共籌集6300多套商品住房用于棚戶區改造安置，受到棚戶區居民的歡迎。
實際上，從2014年開始，福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市，已在試點回購商品房充當保障房。2014年8月，湖南省明確規定各地政府和企事業單位以及經濟園區可購置適當面積的普通商品房，用于公
租房和棚戶區改造安置房。安徽省蕪湖政府回購商品房啟動得更早，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%.此外，1月25日，福州發布了《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，規定由各級政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置
現房的需求。
早在2015年1月20日，
住建部部長陳政高在
全國棚戶區改造經驗交流會上提出，房地產庫存高企的三四線
城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，由政府購買或長期
租賃符合保障性住房標準和條件的商品房，也成為近年來拓寬保障房房源的一種渠道。
2015年李克強總理在政府工作報告中也提到，2015年保障性安居
工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。
回購價格低于市場價格 政策推行恐有難度
值得注意的是，政府回購商品房的價格普遍低于市場價格，這就使得回購的難度有所增加。比如，福州市《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》規定，由各區政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，協商確定的價格原則上低于市場評估價格15%以上。南寧市的廣西-東盟開發區也規定，由政府搭建平臺，以低于市場價20%以上的價格進行回購，消化開發商建設的商品住房，統一安置棚戶區居民。蕪湖市政府則以“
團購”的價格從開發商手中回購商品房。
這一政策的實施依然處于摸索過程中，張大偉指出，如何確定市場價格是難點，如果按照低于市場價15-20%,對于開發商來說，市場
銷售的難度不大的話，沒有必要銷售給政府。另外，該項政策的推行也需要政府提供大量的資金，意愿與政府做接洽的大部分都是國有房地產企業，所以目前來看，政策很難落地。
“該項政策的施行，未來將會有很多后遺癥。”牛鳳瑞進一步分析，開發商可以直接和政府打交道，市場價格如何確定，如何分配給需要保障的家庭，這里邊有很大的操作空間，存在權利尋租的機會。
另外，政府統一建設或購買保障房源，可能存在現有資源和居民的需求不匹配的問題，會造成新的閑置和浪費。在牛鳳瑞看來，如果政府有公共財力，把實物補貼變成貨幣補貼，讓困難居民拿著補償款選擇適合自己的房子，而不是由政府包辦，這樣更符合市場配置資源的要求。
