摘要：對于房地產行業而言，今年的行情相比于數年前已經不可同日而語。據數據顯示，去年年末廣州的一手住宅市場去庫存周期就超過14個月，部分區域更是超過16個月，可以說去庫存是今年市場的主要目標。

    隨著政策利好的不斷出臺，今年前三個季度一手住宅成交總體呈現出回暖跡象，特別是第三季度成交增速明顯，住宅庫存開始減少。機構預計，第四季度在開發商全力攻市場的情況下，住宅銷售量將繼續上升。

    去庫存仍是主調

    今年8月，廣州社科院發布《廣州經濟發展報告（2015）》。其中《2014年廣州住宅市場情況分析及2015年展望》報告（以下簡稱報告）指出，2014年，廣州一手、二手住宅市場成交明顯萎縮，至去年12月，廣州一手住宅市場庫存甚至創出近5年來的新高。從市場庫存的絕對量來看，番禺、花都、增城、南沙庫存量最大。今年上半年，受到貨幣政策放松的影響，樓市有所回暖，但外圍城區“去庫存”仍有一定壓力。報告建議，應盡快優化限購政策，“因地施策”，考慮放開大戶型和外圍區域的住宅限購管制。

    報告指出，受宏觀經濟運行環境和信貸環境偏緊以及市場預期的影響，過去一年一手市場成交明顯萎縮。2014年，全市一手住宅簽約7.27萬套，同比減少21.9%；簽約面積835.95萬平方米，同比減少21.0%；簽約金額1260.18億元，同比減少9.1%。其中，市轄10區簽約面積604.54萬平方米，較2010-2013年平均水平減少10.2%。

    全市一手住宅市場消化率僅為69.7%，較2013年下降31.0個百分點；其中，市轄10區市場消化率創歷史新低。數據顯示，2014年全市一手住宅簽約均價15075元/平方米，同比上升15.1%。但分析認為，均價上漲是結構性因素所致。“一是價格水平較高的中心6區簽約面積占全市總成交量的比重有所提高，由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%，若剔除區域因素影響，全市簽約均價升幅約為6.4%；二是2013年為落實房價調控目標實施了嚴格的行政管控措施，造成2013年價格基數偏低；三是中高端項目成交占比有所增加。”課題組估計，2014年全市一手住宅實際價格與2013年相比應基本相當，部分區域甚至略有下降。數據還顯示，越秀和荔灣是拉動價格上升的主要動力，簽約均價同比分別上升13.8%和12.7%。而外圍四區（花都、番禺、南沙、蘿崗）簽約均價升幅約為4.3%。

    報告還指出，以2014年月均銷售速度計算，12月末全市一手住宅市場去庫存周期為14.33個月，較2013年末的8.67個月大幅延長。越秀、黃埔、番禺、花都和南沙庫存壓力較大，去庫存周期均超過16個月。總的來說，今年去庫存是房企的主要目標。

    市場轉好成交增速

    今年，樓市政策環境相比去年顯得更寬松，早在“金九銀十”之前就已經有眾多支撐市場成交的利好落地。而房貸利率的變化對于購房者來說是最大的利好。據數據顯示，今年8月份全國房貸利率優惠幅度逐漸擴大，其中首套房貸利率突破5%的城市就達到了7個，北京和上海兩大一線城市上榜，而珠三角的佛山也名列其中。其中，北京首套房貸利率約為4.87%，上海為4.89%，佛山4.99%。

    據了解，8月全國首套房優惠利率占比再創歷史新高，達到56.44%，比上月的50.85%又增加了近6個百分點。而去年同期，全國優惠利率占比僅為7.45%，提供優惠利率的銀行數量也從去年同期的28家增長到本月的298家，1年翻了10倍。8月全國提供首套房貸利率折扣的銀行數量基本與上個月持平，為495家，占比74.81%。其中，首套房貸利率發生變化的銀行多達133家，其中76家銀行利率折扣下調。

    廣州市房貸監測數據顯示，有多家銀行都開始下調了首套房貸利率。目前，廣州4大行中除了中行維持9折利率折扣外，包括建行、工行、農行首套房貸利率都在8.8折。而目前已經監測到的數據顯示，廣州市內的23家銀行首套房貸的平均利率已經擊穿了9.2折，約為4.73%。按此測算，如果廣州繼續維持首套房貸利率下調的趨勢，廣州地區有望在9月份成為全國首套房貸利率最低的城市。

    在政策利好的帶動下，市場成交明顯好轉。國家統計局發布顯示，一手住宅銷量方面，今年1-8月，商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-7月提高1.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長8.0%。商品房銷售額48042億元，增長15.3%，增速提高1.9個百分點。其中，住宅銷售額增長18.7%。

    8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。但是，住宅待售面積出現下滑，減少194萬平方米。這是房地產庫存已經持續1年多明顯增加后首次出現明顯減少。統計局發布1-8月房地產數據，數據顯示，房地產投資放緩，成交繼續升溫，住宅庫存一年多以來首次減少。9月“小長假”后，一手住宅成交已現低谷回升，業內人士分析，金九銀十政策還有放寬的空間，銷售量上升依然可期。

    開發商全力攻市場

    從9月底開始，開發商明顯加快了推貨的節奏，開始搶占旺季市場。據搜房網數據監控中心統計，9月最后一周廣州住宅方面24個項目共獲得28張預售證6466套房源，環比前一周3838套房源上漲68%，創近3年以來單周新高。金九月末，廣州樓市延續上周熱度，火熱爆發，各開發商也為備戰銀十持續發力。9月最后一周廣州十一區獲批的28張住宅預售證中市區拿下10張2639套房源，相比較前一周2412套，上漲近10%；郊區拿下18張3827，張相比較前一周1426套，暴漲168%。總體來看，相比較前一周的六成房源集中市區，上周郊區再度回歸，近六成房源集中在郊區。

    10月更是成為開發商們火拼的重點時期。進入10月以后，僅黃金周期間，全市就有7個區約11個樓盤推出逾1700套住宅新貨。不過，區域分布方面，外圍區域就完全占據主動，套數分布上，增城、番禺推貨最多，占比分別達到37%和19%；推盤個數方面，從化、南沙、增城、花都都各有兩個樓盤推新。

    與9月廣州樓市網簽有中心城區廣鋼新城等大型項目占比不同，在10月外圍區域占據成交主導的情況下，網簽成交均價暫時有所回落。網易房產數據中心數據顯示，10月1日-10月17日，廣州樓市一手網簽均價為13793元/平方米，環比下降約8%。

    相關媒體數據中心的監控數據顯示，截至10月17日，廣州樓市10月的網簽成交量已經達到3706套，超過上月同期3486套的水平。按照這一趨勢發展下去，全月成交量環比有望拉出“陽線”。