摘要：3月25日，靴子終于落地。傳聞已久的上海樓市調控政策出臺，深圳和武漢緊隨其后，在同一天也公布了各自的調控政策——或嚴或松，三地均在收緊。在此之前的短短兩月，一、二線城市經歷了房價的大幅上漲，“搶房潮”的經歷在朋友圈廣泛流傳，政府將出手調控樓市的呼聲此起彼伏。

    目前，最大的懸念成了，在這輪調控中，北京會跟進嗎？新一輪的調控又會給一二線城市的樓市帶來什么呢？

    風向漸變

    喬宇(化名)突然覺得不知所從了，一切計劃均在3月25日這天被打亂。

    這天，上海市出臺了號稱史上最嚴的樓市調控令，即《關于進一步完善上海市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱“上海新政”)，調整的措施包括：非上海戶籍的居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將由原來的累計繳納兩年以上，調整為連續繳納滿5年以上；二套房首付比例提升到50%(普通自住房)或者70%(非普通自住房)；嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務；等等。

    2014年6月，因工作調動，喬宇舉家從北京遷到了上海，覺得工作和生活環境都比較好，計劃到今年6月直接定居上海——工作兩年后，獲得在上海買房的資格，立即賣了北京的房子，在上海買房，明年兒子剛好到入學年齡——銜接都是剛剛好。

    “原來是兩年，到六月我是剛好能買，現在一下子提到五年，時間太長了，孩子讀書也等不了。”喬宇感慨說，之前就聽到傳言稱可能會提高購房門檻，卻沒有想到出臺得這么快，“始終趕不上政策的末班車。”

    深圳的調控政策于3月25日當晚11時公布，政策方向與上海類似，如非深圳戶籍居民家庭購房要求繳納社保或個人所得稅的年限，由1年調整為3年，二套房首付比例從原來的3成提高到4成。

    湖北省武漢市在同一天公布的調控政策則相對簡單，僅針對現行公積金貸款政策作出調整，將首套房申請公積金貸款最高額度由60萬元下調至50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。

    同在一天“湊熱鬧”的還有南京，這天深夜網絡上流傳著一份當地銀行和銀監會內部文件，文件顯示，嚴格區分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。

    3月28日，這份通知正式發出，全稱為《人民銀行南京分行中國銀監會江蘇監管局關于規范個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》(南銀發[2016]32號)，傳言得以證實。

    亞豪機構市場研究部總監郭毅在接受相關媒體采訪時分析說，從目前出臺調控措施的城市來看，主要還是前期房價上漲速度較快的區域，調控的大方向是抑制投機性需求，防止市場過熱。

    “大方向明顯出現了變化，從早期的去庫存到防止泡沫再度滋生。”郭毅說，如滬深兩地的政策，限購升級、提高二套房首付比例都體現了這種方向。

    北京會跟進嗎

    滬深兩個一線城市和南京武漢等二線城市相繼出臺樓市調控新政后，北京是否會跟進成為外界關注的焦點。

    郭毅分析認為，北京的(調控)政策已是全國最嚴格的，除了繳滿五年社保，途中還出臺過加強版的限購令。此輪調控，北京不會與其他城市出現不一樣的狀態，但未必會像其他城市一樣明文頒發類似“京九條”的文件，調控手段會有相應的政策出來，未必發文。但可能在執行尺度的把握上較之前嚴格，或此前在市場下行、調控政策整體寬松之后并沒有明文取消的政策，未來一段時間可能會再次執行。

    作為一線城市風向標的北京，目前雖無調控動靜，但據東方衛視報道，房地產經濟機構的專項執法檢查已啟動，北京市住建委表示，多次離婚買房將被限制交易。

    北京未動，環京地區已然出手。3月27日，河北省廊坊市政府對外表示，為穩定環京周邊縣市住房價格，廊坊市研究了進一步規范市場秩序、穩定住房價格的若干措施，具體方案正在程序審定中，即將公布。

    對于本輪調控政策的密集出臺，郭毅認為，將對市場預期產生較大的利空，此前新一輪對樓市的追捧多是基于政策的寬松，無論是貨幣信貸政策還是房地產調控政策，在政策大幅放松的背景下，購房需求逐步旺盛，房價泡沫開始滋生。

    “隨著政策收緊，投資尤其是投機需求有可能在樓市中銷聲匿跡，樓市，特別是限購加強的城市，可能逐步回歸到以自住需求為主的市場環境。”郭毅說。

    因城施策

    來自國家統計局數據的顯示，2016年2月，70個大中城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市有47個，比1月增加了9個，其中漲幅較上月擴大的城市有33個，比1月增加了10個。

    從各級城市看，2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環比平均都上漲，且漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。

    郭毅分析說，雖然都在漲，但其實各地的情況并不一樣。

    深圳去年公開出讓的地塊極少，出現供不應求的情況，因此自去年開始漲幅就較大，房價漲速較快，高達40%，但這樣的情況屬于個案。

    “上海那一帶，江浙人比較精明，在貨幣超發的大背景下，房地產調控政策又寬松，投資加保值的需求旺盛了許多。”郭毅說。

    而北京跟它們不太一樣。北京成交均價也出現了明顯上漲，但卻是結構性上漲，主要原因有兩個，一是之前高價拿地的項目變成豪宅或高端住宅入市，在整個樓市中的占比明顯提升，從而對樓市均價產生結構性拉動；二是本輪升溫二手房上漲幅度遠高于新房，隨著土地價格不斷走高，房地產市場中低端價位的房源減少，市場需求從新房轉向二手房，但二手房與新房的價差不斷拉大，入市的二手房增多，加上去年致力于釋放改善性需求，北京出現供需兩旺的狀態。

    “但北京無論是成交量，還是成交價格，相比其他一線城市，熱度沒有那么高。”郭毅說。

    “這一輪(調控)感覺上海的力度非常大，深圳的新政則有點隔靴搔癢。”一直從事金融工作的喬宇這樣評價。

    郭毅解釋稱，按照國家的“因地施策、分類調控”的原則，各地政府有樓市調控的主導權，城市管理者可根據對當地房地產狀況的判斷來確定調控的力度和制定調控的具體措施。