摘要：5月9日，人民日報刊登權(quán)威人士名為《開篇首季問大勢》的采訪，在提及房地產(chǎn)時，多次預(yù)警一、二線城市房地產(chǎn)價格上漲過快、過度杠桿和刺激帶來的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險等，透露出未來中國樓市將延續(xù)去庫存基調(diào)，房地產(chǎn)將回歸自住型功能，也不排除未來北京、廣州也將陸續(xù)出臺收緊政策。

       地價不斷攀高背后，房價的風(fēng)險可能在加大。一些敏感的開發(fā)商已經(jīng)嗅到市場風(fēng)險。

       蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，“權(quán)威人士”的發(fā)話或許是否定加杠桿去庫存的做法。也正因此，央行寬松的貨幣政策有所變化，房地產(chǎn)市場的成交量也開始下降。按照此趨勢，2016年二季度房地產(chǎn)市場可能將回冷。

       降溫開端

       二線城市拿地火爆，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象。

       中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示，截至5月25日，北京樓市新房、二手房成交量均出現(xiàn)下調(diào)。其中新建商品房住宅簽約3000套，環(huán)比下調(diào)28%；但成交均價以37462元/平方米依然維持在高位，環(huán)比上漲5.6%。

       二手房住宅簽約17561套，這也是最近三個月的最低值，環(huán)比下調(diào)了16.4%。二手房價格漲幅也有所收窄。截至5月25日北京二手房均價為4.12萬，環(huán)比微漲0.7%。4月北京二手房成交均價4.09萬，環(huán)比3月份上漲2%。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一季度爆發(fā)后，市場出現(xiàn)沖高回落跡象。上海、深圳樓市在調(diào)控影響下，也出現(xiàn)了放緩。

       上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，一線城市新房成交量環(huán)比減少27.9%，其中上海和深圳新房成交面積環(huán)比分別減少53.2%、46.2%。房價環(huán)比也在一定程度下滑。4月一線城市新建商品住宅成交均價為28008元/平方米，環(huán)比下滑6.8%，同比上漲15.2%。

       供求關(guān)系開始出現(xiàn)變化往往是市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)的開端。4月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積465萬平方米，環(huán)比增加80.2%，同比增加13.7%；新增成交面積313萬平方米，環(huán)比減少27.9%，同比減少8.2%。成交量出現(xiàn)明顯萎縮。

       市場變化緣于政策的微妙改變。2016年2月之后，為了響應(yīng)去庫存，各項寬松政策陸續(xù)出臺，包括繼續(xù)降低首付到20%，降低農(nóng)民工落戶門檻、上調(diào)公積金存款利率、減免契稅和營業(yè)稅、進(jìn)一步降準(zhǔn)等。自4月起，因為首付貸引發(fā)的監(jiān)管問題被曝光，進(jìn)而引發(fā)了對一線城市的調(diào)控預(yù)期。

       上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘表示，接下來的幾個月，一線樓市將繼續(xù)吸納政策利空，樓市進(jìn)入盤整階段，四季度可能出現(xiàn)反彈，但力度不大。

       房價風(fēng)險

       中原地產(chǎn)最近進(jìn)行了一項關(guān)于土地成本的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。其中顯示，截至5月25日，50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期，平均成本增加48.4%。

       張大偉表示，房企這是在賭命。他認(rèn)為，若未來一年房價漲幅不能超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將存在較大風(fēng)險。

       融創(chuàng)中國董事長孫宏斌已明確表示，當(dāng)前地價風(fēng)險很大，但他不認(rèn)為房價存在風(fēng)險。華泰證券謝皓宇認(rèn)為，基于中國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型期。從國際樣本上看，轉(zhuǎn)型期一定是地產(chǎn)的上行期，只不過從企業(yè)資金支持轉(zhuǎn)移到居民資金支持。

       他認(rèn)為，當(dāng)前一線城市的房價已經(jīng)脫離了收入的軌道，更多是依靠首付款或者長輩的支持。顯然，這樣的購房方式不可持續(xù)，所以未來房價收入比遲早會下降。如果中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對房地產(chǎn)的支撐將加強(qiáng)。由于其他三四線城市房價并不高，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。

       謝皓宇表示，當(dāng)前出現(xiàn)了明顯的蹺蹺板效應(yīng)，即新增貨幣進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)的少，并在各類資產(chǎn)間打轉(zhuǎn)。2014年年底開始的新一輪貨幣寬松，并沒有帶來房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，而正是在股市發(fā)生大幅下跌之后的7月開始，房地產(chǎn)市場重新獲得重視，并引領(lǐng)了一次新房和高價房的需求擴(kuò)張，帶來房價大幅上漲。未來貨幣政策和資產(chǎn)價格之間的關(guān)系將更直接。

       同時他也認(rèn)同張大偉的觀點，由于土地價格大幅上漲，按照周邊樓面價拿地的地王，潛在包含未來2年房價上漲至少50%的預(yù)期。