“商改住”新政引熱議 有利于商業用房去庫存
發布時間：2016-06-16 來源：北京晨報 編輯：郭瑞瑞
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摘要：2016年6月初，國務院發布“商改租”出租新政，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。這一新政引來業內專家的熱議，專家認為新政可以幫助房企回籠資金，有利于商業用房去庫存。
2016年6月初，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），其中規定支持租賃住房建設，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。這一新規定在地產圈引發熱議，業內專家為此新規操作把脈。
幫助房企回籠資金
亞豪機構市場總監郭毅說：“部分城市在偏遠地段推出商業用地，以便提升當地商業配套，但由于當地店存在人口不足、消費力不足、缺乏商業氛圍的情況，商業用房難以對外出售，所以開發商才將商業用房建為帶有住宅性質的房子對外出售。此類‘商改住’產品不符合相關規定。”
《意見》允許將商業用房改建為租賃住房，可以幫助開發商換一種形式經營庫存物業。《意見》還規定支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托金試點，可以促進企業盤活積壓土地、實現資金回籠。
有利于商業用房去庫存
易居智庫研究總監嚴躍進表示，截至今年6月11日，全國商品住宅的去庫存周期大概在20個月左右。但全國商業用房的去庫存周期要超過30個月，全國商業用房去庫存的壓力是更大的。《意見》允許將商業用房改建為租賃住房對外出租，有利于解決部分滯銷商業用房的去庫存問題。
可以平抑房租上漲
中原地產市場研究部經理靳瑞欣認為，按照國務院出臺《意見》的有關規定，被合理改建成租賃住房的商業用房對外出租，有利于盤活商業存量房源，增加市場上租賃房源的供應，這樣可以平抑租金的上漲。商業用房原本是使用商水商電，成本比較高；一旦商業用房按規定改建為租賃住房對外出租，可以使用民水民電，這樣降低了租客的生活成本，減輕了租客的租房費用。
可售商業用房改建可能性低
中原地產首席分析師張大偉認為，對于一二線城市來說，閑置商業用房非常少，即使部分過去閑置商業用房改建為租賃住房，也存在出租收益是否能彌補改建費用的問題。舉例來說，以北京東四環為例，改建一個商業用房成為單間租賃住房，每平方米改建成本在2000元以上。一套50平方米空間改建成本10萬元，就需要出租兩年以上收回成本。所以新規對自持物業有利好，但對于可售物業來說，嘗試改建租賃住房的可能性較低。
后續配套措施要跟上
同策咨詢研究部總監張宏偉指出，在商業用房改建為租賃住房后，仍然需要按照運營的思路來操作，那么，對于開發商來講就陷入了“重資產”運營的境地。開發商仍然要尋求金融化的手段把此類項目變輕，用“輕資產”的思路操作，這樣才能增加成功盤活資產的可能性。
在《意見》中明確提出支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。但是，從房地產投資信托基金推進力度來看是比較緩慢的。如果在商業用房改建租賃住宅后，后續沒有配套稅費優惠、金融化手段的支持，部分此類項目也難以活得很好。
