摘要：去庫存是中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務之一，關系到經濟增長、社會穩定、民生大計。

        2016年上半年來，北京、上海、廣州、深圳等地房地產漲勢迅猛，成為關注焦點。房地產關系到民生，關系到經濟，關系到金融，它是構成整個經濟大廈的基石。去庫存目的，是要促進房地產平穩健康可持續發展，要站在這個高度，對房地產市場進行長遠謀劃。

        一、房地產去庫存最根本的目標是確保行業健康、平穩、可持續發展

        改革開放以來，中國城市化進程迅猛，造就異常火熱的房地產市場。從上世紀90年代開始，經營城市理念逐漸風行，首先營造環境，然后推高地價，進而推高房價。房地產行業的繁榮、房地產價格的上漲，大大增加財政收入，為城市建設提供大量資金。這些年城市面貌日新月異，基礎設施大為改善，就是經營城市的結果，客觀講是房地產行業的貢獻。

        另外，房地產行業產業鏈較長，對拉動經濟作用很大。但凡事都有度，原則上講，凡是能夠工業化批量生產的物品，都不可能只漲不跌。盡管有些房地產項目地段不可復制，但價格上漲超過合理限度，那也不可持續。從2013年開始，不少城市供需關系出現轉折，只漲不跌神話動搖，以至于去庫存成為當前一項重要工作。

        去庫存必須著眼于房地產市場長遠、健康、可持續發展。過去傳統經營城市的思路，也許在一段時間還管用，但長遠看不可持續。

        房地產是財富的基石，在居民財富中占比很高，是銀行貸款最主要的抵押物，房地產調控的目標是保持房地產市場的健康、有序、可持續發展。房價暴漲暴跌，都是極其有害的。國外有深刻教訓，美國的次貸危機，最初的標的物就是房地產。隨著房地產不斷繁榮，民眾信心膨脹，銀行信心也膨脹，都相信房地產會上漲不會下跌，提供各種優惠把貸款貸給老百姓買房，甚至貸給了根本沒有還款能力的購買者。金融機構則把這些貸款，通過資產證券化方式，循環打包，在市場上出售。杠桿率不斷加大，接盤者根本不知道，甚至也不想知道標的為何物。世界上沒有只漲不跌的物品，泡沫吹過了總是要破裂的，當最基礎的標的物出現下跌，在這基礎上建立起來的大廈就會轟然倒塌。違約的人多了，銀行不能缺乏流動性，手里拿著大量的房子必須盡快變現。日本上世紀90年代房地產泡沫的遭遇也一樣。

        地產開發貸、住房按揭貸、政府平臺公司貸款，以及各類企業貸款的抵押物有多少是跟房產、土地有關，這個比例非常驚人。過去我們擔心房地產價格上漲，今天更應該擔心房地產價格下跌。泡沫一旦破裂，銀行貸款的重要基礎垮了，后果很嚴重，甚至會引發金融危機，這比單個企業甚至單個行業的危機要嚴重得多！

        再次強調：調控的目標，是保持房地產市場的平穩、有序、可持續發展；必須堅持的原則，是因城施策，一城一策；調控的主體責任者，是各級地方政府。各地要把各類地產庫存包括已建成、在建以及已售出土地情況統計清楚，對未來人口增加、需求情況做科學分析預測，在此基礎上有針對性地制定政策。切忌一說去庫存，恨不得把所有的措施都加上去，恨不得一夜之間就把庫存消化掉，結果又炒起一個泡沫。

        從房地產業發展現狀分析，目前是有效調控的合理時機。因為現在房地產市場總體供需矛盾不像前幾年那么突出，炒作空間收窄，可預測性提高。

        目前，政府對房地產的調控手段和可用工具比較多。前些年，房價持續上漲控制不住，根本原因是供需關系。一方面有強烈的市場需求，另一方面受18億畝的耕地紅線限制，土地供應有限，供需關系不能通過市場的方式自動調節，出現了房價猛漲。

        當然房價高漲也是一個貨幣現象，十年左右時間M2（廣義貨幣）從不到20萬億元增加到超過140萬億元，房地產承擔了貨幣最主要蓄水池作用。但從2012、2013年房地產供需關系發生轉折性改變之后，現在調控房地產市場手段增多了，最基本的手段就是控制土地供應閘門。政府部門可以根據市場需求關系的變化，靈活把控土地閘門，有序釋放土地供應。

        房地產有兩重屬性，一個是市場屬性，另一個是民生屬性，政府要為買不起房的低收入階層提供居住地方。適時調節政府保障房和商品房的比例，對保持房地產市場健康平穩發展具有重要作用。市場需求高時，多釋放保障房用地，增加保障房供應，抑制市場過熱；市場需求弱時，適當減少保障房用地的供應，以求市場回暖。政府通過對供求關系的把握，可以引導百姓對房地產的理性消費，減少投機行為。

        可以預見房地產市場必然出現分化，我省有近七千家房地產商，不到1萬人就有一家房地產商。房地產是資金密集行業，隨便弄塊地蓋房子就能賣出、賺錢的時代已經過去，房地產市場正發生深刻分化，房地產商之間并購重組的浪潮顯現，部分規模小、實力弱的房地產商甚至倒閉。一些小的房地產商及時退出，這符合市場經濟的規律，對金融等行業的沖擊也比較小，關鍵是要處理平穩。

        二、房地產調控的總原則是“一城一策”

        全國房地產市場形勢千差萬別，省內各個城市情況也分化明顯。因此，房地產市場調控，絕不能一個政策管全省，要堅持“一城一策”。

        房地產關系到民生，關系到經濟，關系到金融，是構成經濟大廈的基石。要站在這個高度，對房地產市場進行長遠謀劃。去庫存目的，就是要促進房地產平穩健康可持續發展。如果背離了這個原則，后果很嚴重。

        房地產市場調控的目標是什么？不是把庫存完全消化掉，適當庫存也有必要，沒有庫存就會出現前些年的狀況，房子一蓋好就開始搶。這對企業來講是好事，處于供不應求狀態。但對市場來講，對老百姓來講，并不是好事。庫存究竟多少合適？一個城市一個情況，要根據自己情況判斷，政府管理者應該心中有數。

        判斷房地產發展趨勢，有兩個基本要素：一是人口會不會持續增長？對外來人口有沒有吸引力？二是經濟前景、財富是否持續聚集？如果一個地方經濟發展前景不好，企業將來有可能遷走，老百姓收入增長預期不理想，地方財富沒有聚集能力的話，未來房地產不可能增長。

        武漢市房地產調控有別于省內其他城市，主要任務還不是去庫存。從長遠看，人口和財富集聚兩個要素，武漢市都具備，但是房地產調控的目標是一樣的，經營城市也要把握好“度”。從長遠來看，過高的房價會增加生活成本，不利于城市競爭力提高。所以房地產調控去庫存，“一城一策”必須要強調。

        從政府角度講，未來人口增加、經濟增長，不能說可以非常嚴格掌控，但至少可以控制在預期范圍內。也就是說，現在我們有條件對房地產市場進行比較精準調控。最重要是調節供需關系，一是土地供應，庫存周期超過兩年的要暫停土地供應；二是保障房與商品房的比例。總之“一城一策”就是做到心中有數，各個城市要成立專班分析本市房地產市場情況，調控房地產市場要有長遠目標，有針對性制定政策，避免猛踩油門、剎車，避免大起大落。

        棚戶區改造為消化庫存提供了非常好的政策機遇。國開行、農發行的棚戶區改造貸款利率低，期限25年，地方要積極爭取。今年我省棚戶區改造任務是40萬套，住建部鼓勵貨幣化安置，原則上不低于50%。用好棚戶區政策性貸款，對改造舊城、改善民生、改善城市形象、去庫存都有大益處，各地要積極爭取棚戶區改造的政策支持。

        要用足用活公積金。公積金貸款利率低，我省公積金貸款的做法走在全國前列，公積金貸款資產證券化的做法受到了住建部表彰。目前長沙、南昌、武漢三個城市已打通使用公積金，貸款政策越來越寬松，購房、付房租和裝修都可以用公積金貸款。除了武漢，省內很多城市公積金賬戶余額還很大，要想辦法把沉淀的公積金用足用活。

        要充分挖掘客戶需求，特別是發揮常住人口和戶籍人口相差部分人口的購房潛力。這其中有很多是大學生，未來收入有保障；還有部分人有一定的經濟基礎，愿意從農村搬到城里來。要發揮金融手段在去庫存方面的作用，農行推出的“農民安家貸”，實現精準營銷。但凡事有一個度，不要做過頭，不要去搞零首付，不要去搞首付貸，一時痛快，將來不可收拾。

        要切實降低房地產業的負擔。地方政府可以在自身權力范圍內，根據當地庫存情況，對房地產開發企業負擔適當調整，如減免和清理交易過程中的稅費。目前城市中的庫存主要在偏遠地方，各級政府要加大公共設施的配套，完善道路、交通、綠化、學校等設施。根據市場變化對規劃作適當調整，對房型結構進一步優化，滿足老百姓實際需求。創造條件發展租賃市場，要鼓勵企業把空置房產改造后變成租賃房，在物業管理等方面作一些政策性規定，規范其發展。