摘要：二線城市樓市升溫引開發(fā)商搶地，捧高二線城市地價(jià)，專家稱若不約束，房價(jià)將爆發(fā)式上漲。

       2016年開年，二線城市地價(jià)房價(jià)迅速地進(jìn)入快車道，由于一線城市土地稀缺，開發(fā)商在二線城市上演了一出又一出的“群雄逐鹿”。5月，信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)123億元摘得杭州首宗總價(jià)超過百億的地塊，隨后，杭州又出現(xiàn)了樓面價(jià)高達(dá)31404元/平方米的“熱電廠地塊”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年截至6月13日，全國50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到了8727.8億，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。此外， 5月出現(xiàn)的高價(jià)地達(dá)到69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市，占據(jù)總數(shù)的九成。

       市場現(xiàn)象

       群雄逐鹿 捧高二線城市地價(jià)

       進(jìn)入5月以來，二線城市的土地交易態(tài)勢也越發(fā)火爆。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價(jià)、31404元/平方米的樓面價(jià)出讓，溢價(jià)率89.56%，一舉刷新了區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。

       而就在同一天，天津市河北區(qū)建昌道1號地塊經(jīng)過73輪競拍后，以16.5億元總價(jià)出讓，溢價(jià)率152%，樓面價(jià)達(dá)到23468元/平方米，也刷新了區(qū)域地價(jià)新紀(jì)錄。不僅如此，寧波、福州也在同一天上演著刷新地價(jià)紀(jì)錄的戲碼。因此，5月，也被業(yè)內(nèi)人士稱為“高價(jià)地月”，而總共69宗高價(jià)地有56宗出現(xiàn)在了二線城市。

       中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年前4個(gè)月全國熱點(diǎn)的50個(gè)城市有117宗高價(jià)地，地價(jià)超過房價(jià)，也就是面粉貴過面包的現(xiàn)象已經(jīng)在二線城市全面鋪開。

       火力集中 蘇州南京最受寵

       雖然開發(fā)商在二線城市普遍撒網(wǎng)，但是從交易金額上來看，蘇州、南京、合肥等則成為交易最為集中的城市，而這些城市恰好是房價(jià)上漲最迅速的城市。

       5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序，其中有8宗限價(jià)地塊。這8宗地塊最終成交時(shí)，有5宗土地的溢價(jià)率超過100%。其中，樓面價(jià)14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價(jià)率最高，達(dá)到196%；溢價(jià)率達(dá)到116%的26號地塊則樓面價(jià)最高，達(dá)到19046元/平方米。最終，這11宗土地合計(jì)成交金額為235.7億元，土地平均溢價(jià)率115%。截至24日，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達(dá)860%。

       在5月底的合肥土地拍賣會上，政府集中推出13宗地，有的地塊吸引近20家房企參與，位于包河區(qū)龍川路以北、關(guān)麓路以西的一占地70.76畝的地塊，吸引17家知名房企的激烈爭搶，經(jīng)過40余輪的加價(jià)“交鋒”，最終被建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以15.92億元拿下，樓面地價(jià)約18750元/平方米，溢價(jià)率達(dá)350%。

       原因分析

       房價(jià)上漲 二線城市最給力

       中國指數(shù)研究院最新的百城房價(jià)指數(shù)顯示，5月全國百城住宅均價(jià)，環(huán)比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

       二線城市成為5月上漲主角，房價(jià)漲幅超過或接近3%。其中，廈門、合肥兩座城市的房價(jià)漲幅甚至接近6%。這意味著，如此下去，今年這些二線城市的房價(jià)上漲幅度會達(dá)到30%至40%。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份，一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價(jià)格上漲。從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導(dǎo)致在前4月資金寬松的情況下市場活躍。

       張大偉認(rèn)為，新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房價(jià)上漲的先鋒，首次出現(xiàn)了上漲前列基本全部二線房企的現(xiàn)象。合肥、廈門、南京以及蘇州的這“四小龍”將取代過去一線城市。

       消化迅速 去庫存效果初顯

       雖然二線城市房價(jià)居高不下，但是消費(fèi)者也相當(dāng)“給面兒”，這些城市的去庫存能力不可小覷。

       6月13日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1—5月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的最新數(shù)據(jù)。

       相關(guān)媒體據(jù)此計(jì)算發(fā)現(xiàn)，5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速出現(xiàn)年內(nèi)首次下滑，較4月下滑了3.15個(gè)百分點(diǎn)。

       此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數(shù)據(jù)年內(nèi)首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

       而中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二線城市的蘇州、南京、杭州、合肥，不僅僅房價(jià)漲幅明顯，四個(gè)城市也是2016年地王出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域，這幾個(gè)城市本身的供需結(jié)構(gòu)決定了這些城市領(lǐng)漲。

       廈門、南京、合肥等城市目前的庫存處于明顯加速去化過程中，4個(gè)二線城市庫存合計(jì)1207萬平方米，同比1月份的1650萬平方米下調(diào)了27%。而一線城市只下調(diào)了6%。

       未來趨勢

      二線城市房價(jià)若不約束

      將爆發(fā)式上漲

      國發(fā)智庫研究院執(zhí)行院長沈剛表示，二線城市土地市場持續(xù)火爆，這說明開發(fā)商“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二線熱點(diǎn)城市步伐加快。一線城市根據(jù)自身發(fā)展需要，調(diào)整部分城市功能，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)，開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻越來越高，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越少且成本越來越高，導(dǎo)致開發(fā)商開始大規(guī)模布局二線熱點(diǎn)城市。

      但二線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)也逐步增加，一些高價(jià)地的樓面價(jià)已超過區(qū)域房價(jià)，不少房企不惜透支全年利潤甚至借債瘋狂搶地。二線城市房地產(chǎn)市場抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不如一線城市，拿地開發(fā)商的預(yù)期不一定能實(shí)現(xiàn)。這些風(fēng)險(xiǎn)不光開發(fā)商要注意，當(dāng)?shù)卣�府也要引起足夠的認(rèn)識。

      但是對于現(xiàn)在已經(jīng)成交的高價(jià)地，未來房價(jià)空間是多少？入市的難度有多大？張大偉表示，這將成為2016-2017年最大的疑問。他認(rèn)為，市場的豪宅化開始，一線城市地價(jià)飛漲，其中北京的平均商品房住宅樓面價(jià)已經(jīng)全面超過3.7萬/平方米。這種情況下，未來豪宅化難以避免。房企未來運(yùn)營的難度越來越大。

      張大偉認(rèn)為， 二線城市地王頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，整體看，特別是南京、合肥、廈門、蘇州這二線“四小龍”成為高價(jià)地最密集的二線城市，房價(jià)如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。