摘要：隨著近年來全球央行大放水，吸引了大量的國內投資者。風靡一時的海外買房熱面臨著退潮的風險。開發商在海外頻繁遇阻，相關專家還提醒，應注意置業國家的政治變化，應該盡量在政策明朗時投資置業，減少風險。

       隨著近年來全球央行大放水，各國有的降息，有的維持超低利率，吸引了大量的國內投資者。在2015年里中國資本投資到海外房地產的資金總額達到300億美元，是2014年的兩倍！中國資金的出境海外購房游看似一片光明。

       但實際上，風風火火的海外投資買房風潮卻在最近一年里頻遭波折。即便是新晉首富王健林也在西班牙投資上碰了釘子，而大量跟隨國內知名房企出海的個人買家，也開始遭遇投資門檻抬高，移民政策變化，貸款難辦等各種變故。

       風靡一時的海外購房熱面臨著退潮的風險。

       跟著大佬去買房 已經成了一股風潮

       前兩年歐美發達國家經濟增長疲軟，國內的富豪們正攜著億萬資金大張旗鼓地開始抄底歐美資產，其中最令人矚目的分別是老牌華人首富李嘉誠和新晉華人首富王健林。尤其是后者，更是不惜重金購入了英國、美國、西班牙、澳大利亞等多個國家的地產項目。

       兩位首富都動了，老百姓自然也按捺不住了。北青報記者在多家移民中介了解到，兩位首富大舉投資海外，帶動了打聽歐、美置業的客戶數量噌噌往上漲。

       “越來越多的房地產大亨紛紛加快走向海外的步伐，這將普通投資者的目光引向了海外市場。”戴德梁行海外項目負責人表示，歐、美房地產市場在這些年里快速恢復，讓國內投資者的信心也隨之增長。加上人民幣的持續貶值，許多個人買家都認為，跟隨著房企大佬們出游海外，將是資產重新配置，保值增值的穩妥思路。

       來自萬國置地編纂的《2016全球房產投資展望暨萬國置地全球房產投資白皮書》也顯示，在人民幣持續貶值的趨勢下，出于資產配置和分散風險的考量，國內高凈值人群將30%左右的資產配置到海外是一個合理的選擇，這也就意味著將有3.27萬億的海外投資需求，這一投資需求在未來10年的復合增速將達到20.6%。

       頻頻遇阻 開發商在海外開始吃苦頭

       “跟著大佬買房其實是比較聰明的做法，但并非沒有風險。”北京方展國際部總監魏克飛表示，哪怕你在國內有過上千套房產的交易經驗，也不要盲目加入到海外購房大軍中，即便是實力雄厚的房企，也開始在海外投資中遭遇刁難。

       近日，有西班牙媒體報道稱，萬達集團將在8月前出售此前斥資2.65億歐元購入的西班牙地標建筑，原因就是因為拆遷方案沒有談攏，這一消息已經得到萬達集團董事長王健林的證實。

       在央視一檔節目中，王健林坦言，購買西班牙馬德里大廈這件事情對萬達、對中企海外投資都是一筆非常寶貴的財富，并表示，“去西方購買資產，要考慮政府換屆因素。”

       此外，2013年萬達以7億英鎊收購的倫敦One Nine Elms酒店項目也被傳或將“流產”。有消息稱，由于建筑進度落后于計劃，萬達可能與承建商分道揚鑣。

       無獨有偶，綠地集團進入澳大利亞市場也同樣受阻。綠地集團在不久前終止了與悉尼建工集團Brookfield Multiplex的合作關系，兩公司原定合建本月起動工、總投資7億澳元的悉尼最高住宅樓。

       而綠地最早建成交付的韓國濟州島項目，也曾因為與當地政府換屆而遭遇糾紛。

       此外，還有一家國內大型房企的澳大利亞項目同樣遭遇瓶頸，原因就是規劃方案在當地不被通過，項目進度一拖再拖。

       不難看出，即便是實力強大的國內房地產大佬們，在海外的項目也難免遭受阻力。尤其是在歐美國家經濟復蘇的當下，對于中國投資者設置了更加苛刻的條件，業內人士認為，類似萬達、綠地的情況并非偶然，還有可能發生。

       風靡一時的海外投資買房面臨退潮風險

       而勢單力薄的個人投資者，更是在海外置業中遭遇非議。加拿大、澳大利亞、美國、英國等傳統海外置業的熱點國家，都開始針對中國購房人進行警告，甚至設置阻礙。

       不久前新上任的英國倫敦市長就對海外投資購房發出了批評，明確警告說，如果倫敦的房產都被中東和亞洲投資者買走，用作“二套房”或者根本控制不住，那么倫敦每年修建數千套新房也無法緩解住房危機。

       類似的批評還只是嘴上的問責，但很可能變成行動上的限制，像今年4月，澳大利亞各大銀行就在澳洲政府的壓力下規定，幾乎同時收緊了對國外投資者的放貸，并相繼調低貸款額度，從房產評估價的70%降到60%。

       另外，從今年7月1日起，所有銷售的房屋如果超過200萬澳幣，購買者必須將房款中的10%作為預付稅款支付給澳大利亞稅務局，作為保證買家要繳納資本增值稅的預付稅。雖然此規定不僅針對海外人士，澳大利亞本地買家也受此限制，但實際操作中澳大利亞本地居民買家和新西蘭買家可以通過申請稅收清繳證書而避免此預付稅款。

       同樣開始限制海外購房的還有加拿大。就在今年五月，一名中國留學生花1.5億人民幣購下在溫哥華一座豪宅的新聞被廣泛傳播，在海內外都引起了巨大爭議。加拿大一些地方政府開始出臺新政，限制房地產“影子轉售”，并要求外國人購買房產必須申報國籍！

       所謂“影子轉售”，就是指在樓房買賣交易完成之前，把買賣合約轉手多次。由于轉手未有上報，因此當局未有記錄在案，令政府損失大量稅款收入。可見，各國不約而同提高了購房門檻，讓國內買家的海外置業不再平坦。

       投資海外房產，更應注意政治環境變化。

       雖然海外購房的阻力加大，但海外投資置業因為資產配置，環境優良，相比北京、上海房價并不高等多方面優勢，依然有著巨大的魔力。

       魏克飛就認為，海外購房仍然是富裕階層進行資產投資的重要手段。他接觸的許多海外開發商仍舊把中國買家視作重要的客戶資源。如果從年齡層劃分，該投資客戶群集中在35-50歲之間，最普遍的特點是都帶著孩子過來咨詢，“說我現在買房做投資，將來我的孩子長大了會去那邊住，這種購房人占的比例比較多一些。”他們的需求非常明確，就是買海外房產，把它作為一種資產配置的方式，再找專業的人幫助他們租出去或賣出去。

       盡管進行海外投資的國內散戶明顯增長，但對大多數人來說，對西方投資市場的不理解或不能親自去項目考察等客觀因素，會造成不同程度的投資風險。業內人士介紹，對有意向進行海外置業或投資的潛在客戶的建議是，第一，一定要選擇非常專業的海外置業服務機構，第二，在購房過程中所有的流程，包括找律師、監管、驗房等事項要選擇專業的合作團隊。

       此外，魏克飛還提醒，應注意置業國家的政治變化，尤其是換屆等，很可能直接改變海外置業的政策。應該盡量在政策明朗時投資置業，減少風險。