摘要：北三縣,即三河市（含燕郊）、大廠回族自治縣以及香河縣的統稱。其樓市水深莫測，政商關系之復雜、涉黑勢力之猖狂、本地開發商手段之惡劣，在房屋拆遷、土地出讓過程中淋漓盡致。地頭蛇們牢牢把控“飛地”上的每一畝土地，試圖鎖緊這條看不到盡頭的利益鏈條。

       很難想象，從天安門廣場驅車向東僅僅60公里，你就將見證一個混亂無序、暴力橫生的法外之地。

       如果不是北京萬科員工在拍地途中遇襲，北三縣的種種土地亂象仍將見怪不怪地、半公開地存在下去，成為慣例、成為規則、成為當地開發商吹牛逼的談資。

       7月8日，五礦－萬科聯合體在參與土地競拍途中，被香河本地開發商三強公司攔下，人車俱損。血淋淋的照片被迅速傳播，這片被稱為北京“飛地”的區域，以這樣一種極不光彩的方式再次進入各方視野。

       北三縣，即三河市（含燕郊）、大廠回族自治縣以及香河縣的統稱。行政隸屬河北廊坊，卻被京津包裹得嚴嚴實實，是比大部分北京區縣更靠近未來首都行政中心通州的政策熱地。如今，距通州僅一河之隔的燕郊，新房均價已升至每平方米3萬元。

       曾經籍籍無名的河北鄉村，因北京房價飛漲的溢出效應而漸趨繁榮，在京津冀一體化及北京市政府東遷的雙重利好刺激下更熱的發燙，但其區域規劃、土地出讓、開發建設仍停留在原始階段。

       相關房產媒體多方采訪發現，北三縣樓市水深莫測，其政商關系之復雜、涉黑勢力之猖狂、本地開發商手段之惡劣，在房屋拆遷、土地出讓過程中淋漓盡致。地頭蛇們牢牢把控“飛地”上的每一畝土

地，試圖鎖緊這條看不到盡頭的利益鏈條。更是形成當地所謂“四大家族”，各有勢力范圍。

       有計劃在此拿地的外來開發商自然成為要“解決”的麻煩。其實，此種亂象在地產行業并不鮮見。曾有紹興開發商告訴相關房產媒體，所有的品牌開發商在紹興都做不好， 包括綠城。當地開發商在土地拍賣時，結成同盟，不計成本拼命抬價，外來者根本拿不到土地，即使最終高溢價拿地成功，后期銷售難度也因高成本土地而成倍增加。

       為什么？因為綠城這樣的開發商，產品遠超本地房企。一旦進來，當地買房人就再也看不上本地企業的房子了。就是這樣野蠻的邏輯，居然在當地大行其道，最終形成劣幣驅逐良幣的畸形市場。

       萬科在北三縣的經歷，遵循同一邏輯，只是它的呈現方式更為直接、更為暴力。攔車打人僅為地頭蛇所有手段中最簡單的一種。除此之外，本地勢力結成利益同盟、打壓外來開發商、控制拆遷、現金收地等套路令人震驚。

       近日，相關房產約訪到熟悉北三縣市場的人士，聽他講述這片蠻荒之地的種種亂象，整個對話時長約2小時，我們只截取信息量最大的部分，管中窺豹。希望它為更多人所知，也希望所有的野蠻生長，最終都被約束在法律框架之內。

       家族勢力結盟對外、土地不公開出讓、控制拆遷

       北京市政府東遷到通州后，市政府離這邊太近了。河北離北京新中心就隔一條河，以后還要修橋。現在通州整體規劃基本已經公布，偏生態型新城，幾乎沒有新增建設用地供應。那么多人口來通州以后住哪兒？還限購，總不能都租房吧？新增人口得有地方去，那個地兒就是河北。

       當地開發商早想明白了。燕郊買不起，往大廠買，大廠買不起，往香河買，香河買不起，再往外買。這邊還有那么多未開發土地，這么大蛋糕，不可能讓外來開發商吃上。為了護住盤子，這么多年來，地頭蛇們的勢力和手段，遠比你看到得還要猖獗、可怕得多。

       這么多年，外人就別想進北三縣。

       這些本土開發商各自為王，在北三縣有明顯的勢力劃分。平時，各家之間互不干擾，很少往來。當外來企業試圖在此動作，地頭蛇們就會一致對外。河北有過不少黑道勢力干涉土地買賣的先例。

       環京地市的非市場化程度也遠比媒體報道的嚴重得多。你很難相信，從1998年三河市燕郊鎮設開發區以來，到2014年也只公開招拍掛出售過兩塊土地，一塊是商服用地，一塊是住宅用地。這期間發生了很多故事。 

       現在這么多在售樓盤，大部分是通過協議出讓的套路完成的。農業用地也好，產業用地也罷，開開會，寫幾個會議紀要，就這么調整成了住宅用地，賣給當地開發商蓋房。

       拿燕郊來說，拍不拍地，三河市說了算。而燕郊后續拆遷的量還很大。這是地頭蛇們繼續獲利的良機，卻很難成為品牌開發商的。

       瘋狂收地，在每個還未收到拆遷通知的村子扎好樁子，于賣地前宣示“主權”，是地頭蛇儲備土地的主要方式——有關方面睜一只眼閉一只眼，上市公司又怎么可能做得到呢。

       不僅房子收，連耕地也收，幾畝不嫌少，幾百畝不嫌多，一戶一戶瓦解，占上地盤再說。星星點點全給你布置上，外來戶根本插不進嘴。

       而且，這些開發商現金流充沛，老百姓一口要價四五百萬，他們能直接付現金。以后正式賣地萬一有外來開發商想介入，麻煩事情就來了。

       不是這些河北企業財大氣粗，一個北三縣的紅利，夠這些開發商們吃一輩子。

       外來戶拿地的最后機會 

       這幾年北三縣肥肉太多，地頭蛇們已經拿到的地塊，捂手里就是金疙瘩。但是，不少本土開發商經營能力一般，管理沒有打開，有些項目已經運營五六年時間，舉步維艱，碰上限購，短期又不能套現。 

       這是品牌房企進入北三縣的機會。

       不同于前面提到的彪悍企業，河北也有一些小開發商，作風溫和些，有全身而退的意愿。他們和想進入河北的大開發商有利益共通點。

       小開發商們同樣背景深厚，一級開發能力強。這邊圈子文化重，習慣在一線城市作戰的大開發商們要搞定拆遷和土地整備太難了。有些事情上市公司不方便做，但飯局文化，可是當地開發商擅長所在。

       品牌開發商給當地開發商一個溢價，前者成功入冀，后者迅速套現，就能達成共贏。

       今年上半年，有一家A房企天天追著地頭蛇跑，就是想進北三縣。但是地頭蛇青睞另外一家房企B。A為了能在這邊拿地簡直拼命，不斷放出話來，不管B出多少錢，他們都愿意多出一個億。

       不過，供不應求不是普遍現象。香河不少新農村項目，基本上都快死了。

       其實香河這一輪沒有漲的太快，只從每平米八千塊漲到了一萬塊。這一輪房價暴漲是以通州為中心，向東南方向輻射開來的。通州以外，燕郊比香河漲得厲害多了，去年賣一萬，現在賣到兩萬五，不到一年直接翻番。相對來說，永清、固安、涿州就沒怎么漲。

       有意思的是，雖然京南和京西南漲價有限，但北三縣一限購，淶水反倒賣了一堆。天下熙攘皆為利往。淶水原來都是度假客，現在突然出了很多投資客，都是這邊過去的。

       捂盤、假簽與地頭蛇的錢袋子 

       大部分當地開發商對后市的預判是，越限越火。但在短期內，北三縣成交冰凍，有價無市。燕郊有好幾個項目過去五個月一套房也沒賣，就因為政府不批預售證。

       開發商們不著急。政府不讓賣，是變相幫自己捂盤。一直在這邊混的企業，有那個資本“寵辱不驚”。

       北三縣現在假簽情況特別普遍。購房人去售樓處現場訂房，開發商也會告訴你“對不起，這套已經簽了”。后市看漲，哪怕政府不限購，開發商也不會早早賣光，所以拿不到預售證這件事要兩方面看——他們自己本身也不愿意取證。

       這邊辦預售證的規則和北京不太一樣。這邊流行交“房地產資本金”。不管項目大小，都要交這個錢。廊坊市區不用交，但三河、燕郊嚴格執行程序。每平米300塊，一般要掏出千萬級別，還要簽一個資金監管協議。

       北三縣的大勢已經完全確定。本地開發商不僅收著賣，他們也把儲備土地提升到戰略層面。地頭蛇的收地成本也一路走高。不說最火的燕郊了，你根本無法想象現在廊坊市區的地價漲得有多快。

       去年，廊坊市區收地成本還是220萬塊/畝，今年飆漲到350萬塊/畝，一年漲了150%。圈子里都在吐槽，河對岸的順義拆遷成本還沒這么高呢，通州副中心也不敢漲這么快啊。

       不過，這在本土開發商鼓鼓的錢袋子面前，似乎也不算什么難事。