摘要：在2016年這個房地產(chǎn)趨于平穩(wěn)的時代，據(jù)相關(guān)記者在多地采訪發(fā)現(xiàn)，預(yù)計(jì)在2020年、2030年人口會出現(xiàn)倍增。相關(guān)專家指出，人數(shù)增長情況下使房產(chǎn)過度開發(fā)讓商品房去庫存更加艱難。

       2015年，我國城鎮(zhèn)化率為56.1%，“十三五”規(guī)劃綱要提出，到2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)45%。

       國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員李佐軍說：“目前我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為39.9%，未來還要提高5個百分點(diǎn)，相當(dāng)于有1億人在城鎮(zhèn)落戶，任務(wù)艱巨�！�

       然而，相關(guān)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，比起這個艱巨的任務(wù)，一些地方提出了更加宏偉的目標(biāo)。國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)查顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年5月，全國縣及縣以上的新城新區(qū)數(shù)量3500多個。據(jù)該中心此前發(fā)布的調(diào)查顯示，這些新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)到34億。

       國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的研究顯示，3500多個新城中，國家級新區(qū)17個；各類國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、綜保區(qū)、邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、出口加工區(qū)，旅游度假區(qū)等約500個；各類省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)1600多個； 較大規(guī)模的市產(chǎn)業(yè)園1000個； 縣以下的各類產(chǎn)業(yè)園上萬計(jì)。

       “規(guī)劃人口34億，約相當(dāng)于中國目前人口規(guī)模的2.5倍，足以裝下全世界約一半人口�！比A南城市規(guī)劃學(xué)會會長、暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，這種規(guī)劃顯然脫離實(shí)際。

       國家行政學(xué)院教授汪玉凱表示，中國人口的生育高峰已經(jīng)過去，即便全面放開二胎，人口增速不會出現(xiàn)大幅上漲，城鎮(zhèn)化的主要增量來源于進(jìn)城農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口�？紤]進(jìn)城意愿、落戶能力等多方面因素，不管怎么算，也填不滿34億人口的“大坑”。

       一些地方“任務(wù)是搶人”

       如何落實(shí)人口規(guī)劃？西部、西南部幾個地市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，“我們一個重要的任務(wù)就是搶人”。除了進(jìn)城農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，一些城市也把人口引進(jìn)目標(biāo)聚焦在區(qū)域和城市間人口流動上。

       中國區(qū)域科學(xué)研究會理事長、南開大學(xué)教授郝壽義等受訪專家表示，城市人口規(guī)模差別化調(diào)控的信號已經(jīng)明確，特大城市嚴(yán)控人口規(guī)模，中小城市加快放開落戶制度。隨著特大城市人口“溢出”，對小城鎮(zhèn)、小城市來說，可能會迎來承接一部分大城市轉(zhuǎn)移人口的利好。

       然而，現(xiàn)實(shí)中擔(dān)當(dāng)集聚人口重任的中小城市卻面臨尷尬。近期出版的《國家新型城鎮(zhèn)化報(bào)告2015》顯示，中國農(nóng)民工流向地市級以上的占70%以上，流向小城鎮(zhèn)的不到10%。

       一些地方不僅面臨引進(jìn)人口難，還處于人口凈流出的“失血”狀態(tài)。記者近日在“小吃之鄉(xiāng)”福建沙縣看到，在縣城新區(qū)，數(shù)十個樓盤正在促銷，即使一些售出的房子，入住率也并不高。福建沙縣建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，沙縣人口26萬多，按照規(guī)劃，到2030年城關(guān)人口要達(dá)到35萬。“現(xiàn)在四分之一的人口都外出從事小吃行業(yè)，人口不凈流出就不錯了。”

       [相關(guān)專家解析]

       激進(jìn)規(guī)劃使房產(chǎn)過度開發(fā)讓商品房去庫存更加艱難

       “規(guī)劃人口的激進(jìn)擴(kuò)張，背后是地方政府對土地指標(biāo)的狂熱追求。”胡剛表示，每多一個人進(jìn)入城鎮(zhèn)化序列，與此對應(yīng)的人均建設(shè)用地指標(biāo)就多。例如，按照目前人均城市建設(shè)用地100平方米計(jì)算，20萬人口和40萬人口的土地指標(biāo)差別很大，潛在的土地出讓收益就多，根由還是土地財(cái)政在作怪。

       最新公布的 《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》顯示，“十二五”時期全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長約20%，遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)人口11%的增幅，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長速度約為同期城鎮(zhèn)人口增幅的180%。

       專家指出，規(guī)劃、土地、人口三者緊密聯(lián)系，規(guī)劃人口“畫大餅”，直接的影響就是房地產(chǎn)過度開發(fā)，去庫存艱難。國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的研究顯示，云南某城市一個新區(qū)，招拍掛土地中，住宅高達(dá)74.63%，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施項(xiàng)目只占15.53%，工業(yè)項(xiàng)目只有5.24%。

       中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，目前一些三四線城市的新城發(fā)展過多偏重于住宅這一單一模塊，34億的人口規(guī)劃意味著房地產(chǎn)市場又要大發(fā)展，將進(jìn)一步增加難以消化的商品房庫存。