摘要：100萬至300萬為剛需，300萬至500萬為改善盤，800萬以上成為豪宅，這幾年市場約定俗成的“門檻”在上周發生了變化。將近400套800萬的房源一天內被搶購一空，甚至比幾年前的剛需盤還要搶手。為何今年的改善盤可以出現一個，被秒殺一個呢？一下子哪兒冒出那么多“有錢人”？業內人士指出，貨幣貶值和資產慌讓很多購房人急于將手中的錢“花出去”，一因為“地王”帶來的漲價預期也讓這些需求在加快入市。二則賣舊房買新房需求造就了大批手拿現金的“有錢人”……另一方面，未來政策的不確定性與資金回籠的壓力讓開發商不敢與市場“賭”走向，借目前的形勢落袋為安，成了很多開發商的選擇。

        產品迎合市場需求定價 激活潛在購買力

        據開發商公布的數據顯示，首開華潤城(樓盤資料) 開盤當日實現日光，售出358套房源，單日銷售金額達30億元。這一成績位列北京商品房住宅開盤銷售紀錄的歷史第二，僅次于2013年中建國際港(樓盤資料) 創下的37.9億元的開盤紀錄。

        雖然分別占據著史上開盤紀錄的冠亞軍位置，但三年前的紀錄創造軌跡與如今的首開華潤城完全不同。彼時，中建國際港開盤一次性推出了1462套房源，戶型覆蓋了88-160平方米的二至四居，套均價格260萬元。而首開華潤城套均價格是其三倍有余，而推出的房源數量僅為其四分之一。二者創造紀錄的軌跡也正好反映了三年間北京樓市的轉變。日光盤從剛需轉向了改善，像“搶白菜一樣”的買房，從剛需盤向各類樓盤擴散。

        對于首開華潤城此次開盤取得的成績，業內人士普遍認為無法復制，但首開華潤城確實是近期熱銷項目中的一個樣本。首開華潤城首期開盤主力戶型為110-141平方米的三居，均價在7萬元/平方米，總價千萬元以內。這類產品設計與當下改善型人群的主要購房需求高度契合，回顧上半年熱銷的改善盤，基本也都具備此類特征。

        中原地產首席分析師張大偉表示，首開華潤城的產品的確激活了區域內的部分購房需求，包括得房率等都做到了目前的極致。亞豪機構市場總監郭毅也將產品解讀為這一現象級樓盤出現的主要原因，郭毅認為，適度的產品戶型設計剛好迎合了首次改善人群的需求，可以覆蓋的客群范圍比較大。

        除了產品本身外，首開華潤城同樣具備今年熱銷項目的另一重要特征，地王環繞。首先，首開華潤城本身就是北京歷史上的總價地王，是四環沿線近五年來供應的最大住宅地塊。另外，首開華潤城周邊更多地王云集，樓面價最高的葛洲壩地塊，商品房樓面單價已達75000元/平方米。張大偉分析認為，南城包括南四環在內最近一年出了20多塊地王，使得區域內購房者對房價上漲有明確的預期，這種地王帶來的抬升心理是造就首開華潤城現象的重要原因。與周邊地王樓面價接近的優質產品售價，激活了目標客戶的潛在購買力。

        資產慌下配置房產仍是主流 開發商借機跑量

        除了產品和區域特征以外，時機對于一個樓盤創造歷史也至關重要。在限購仍在持續的北京樓市，騰挪購房資格對于改善型的購房人仍是一件麻煩事。為何購房人仍愿意花費功夫去折騰，背后不僅是改善居住品質的需求。

        近期人民幣兌美元匯率呈下行趨勢，英國脫歐也致使整個金融市場發生異動。普通購房人對于手中持有的現金貶值預期不斷上升。錢存在銀行里，無處投資，資產該如何進行配置，成為困擾很多中產階級家庭的難題。

        在這樣的背景下，經驗認證的最簡單保值的投資品房產在多方比較下仍是普通投資者最愛的選擇。張大偉表示，資金潮下的資產慌是目前很多樓盤熱銷的重要原因，不論是自住還是投資，對于普通大眾來說，除了房地產沒有更好的投資保值渠道。在這種資產配置需求下，像首開華潤城等均好性比較高的項目，自然會受到市場的追捧。

        對資產保值的需求致使購房人大量融入市場，而開發商也在借此機會密集出貨。近兩月，對商住產品限購的傳言和商住調控的預期讓商住產品搶占了市場的頭條，當這一熱潮逐漸退去后，進入下半年，改善型產品也在集中上市。除了首開華潤城外，京西和南部地區很多項目都在加快入市節奏，雖然傳統的金九銀十已經有所褪色，但在三季度實現銷量的突破為全年業績完成提供保障也成了不少開發商的共同選擇。

        左手賣房右手買房 換出來的改善需求

        面對越來越高的價格新房仍舊熱銷不斷，那購房需求都來自哪里呢？事實上很多人都是通過左手賣房右手買房完成了換房改善。

        家住西二環金泰城麗灣的孔先生近日將他住了5年的一套兩居室交給了中介掛牌，在某房產中介的網站上，這套87平方米的房子標價625萬元，并用鮮紅的字體標注為“急售”。孔先生告訴北京青年報記者，他已經在西南四環定了一套新房，總價接近900萬元，如今房子的定金已經交付，開發商承諾將房子保留到8月中旬，因此在這段時間，他急需賣掉這套老房子來湊夠新房子的首付款。

        “目前以房換房的客戶確實非常多，其中每3個掛牌售房的房主就有一個是要著急回籠資金補貼新房的。”鏈家地產菜戶營附近一家門店經理李波（化名）告訴北青報記者，現在新房的銷售速度讓人心慌，不少計劃“以小換大”的改善型購房人發現，就在賣老房子的這個空當兒，新房子的價格又上漲了，所以很多客戶都是先把新房子的定金交下，然后賣老房子來填補剩余的款項，為此，很多買房人一邊賣房一邊買房，甚至有人三天之內就完成了交易。

        不過，李波也表示，急售并不代表著“甩賣”，像孔先生的這套房源掛牌價是625萬，但他最多只接受5萬元的溢價，620萬是他的底線。

        此外，商住樓熱潮逐漸退去后，開發商也將更多的精力放在了吸引改善型購房人上。大興一樓盤的售樓處近日也正在積極準備月底的加推開盤，與往次開盤不同的是，該項目的本次加推主要是大平方米的房源。

        上述項目負責人介紹說，由于目前出手購房的以改善型客戶為主，客戶對于居住空間有更高的要求，希望有更寬的活動空間，希望有相對獨立的私密空間，希望有諸如嬰兒房、書房之類的功能空間，而這樣的購房新特點也將持續一段時間。

        中原地產首席分析師張大偉也表示，供應慌導致了土地供應越來越少，可供選擇的項目也越來越少，北京的商品房住宅上半年的平均單套成交價格已經達到了519萬元，這就導致800萬左右的產品，已經不能算是豪宅了，只能算作是改善型房源了，同時改善型房源的價格天花板，也被推高至800萬元。

        因此，有業內人士就建議當前有換房需求的購房人，改善型的賣房和買房之間的時間差不能長，更要有效地控制“空檔期”的資金風險，避免出現“斷檔”的困局。