摘要：房地產行業資金寬松的好日子或將遠去。8月9日，安徽合肥率先祭出信貸收緊的政策，而蘇州、南京8月11日也出臺了調控新政。

       利空消息一下子蔓延開來。近期為了防范資產泡沫繼續放大，抑制投資投機，證監會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出臺了“控地王”相關收緊政策，比如各大熱點城市紛紛承諾增加土地供應，南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

       但是，各地土地供應增加的量仍然沒有實質性改善供不應求的市場關系。尤其是對于京滬深等一線城市，蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市而言，由于房企場外配資“加杠桿”拿地方式的存在，導致部分房企拿地較為激進，這時很難改變“地王”頻現的怪相。

       “從目前的經濟形勢來看，短期內收緊信貸的可能不大，流動性仍將繼續釋放，但對于資金的去向和使用途徑審核將較之前嚴格。”鏈家研究院上海高級分析師錢寧羅認為，具體到房地產層面來說，主要是對購房者購房資格及貸款資質的審查，避免因不規范使用杠桿而疊加資產泡沫，這一輪房地產價格上漲“奧運會”中，主角已由最初的一線城市，轉移到二線城市，再到近一線城市的某些三、四線城市，在表象繁榮背后，某些跨區域的投資、投機型高杠桿購房者需要重點關注。

       配資拿地

       據一名業內資深人士反映，目前部分房企利用土地配資的手段如出一轍。簡單而言， 一塊建筑面積10萬平方米的土地，樓板價以市場價格2萬元/平方米匡算 ，需要20億的土地出讓金。一家房企拍下來，若樓板價為2.8萬元/平方米，總價就成了28億。此時出讓金首付比例如果是50%，配資方配資25%，配資金額就是7億。則房企會和配資方約定，一旦市場有風險，出現地價下跌、項目預虧，開發商想要放棄這個項目的話，房企將會以2萬的市場樓板價把地塊給配資方。房企損失的只不過是25%的地價款，而不是50%，把地王項目轉給配資方作為不良資產處理。而在市場中多次充當配資方的一家企業，也是業內知名的地王制造者。

       一名業內人士分析指出，從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現象越來越多，比如政府規定土地出讓金的首付款必須50%，對于開發商來講只要首付25%，通過金融機構場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進行拿地，甚至制造地王，這樣一旦市場進入調整期，這些地塊的風險會增加，這樣的風險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背后的個人投資者。

       同策咨詢研究部總監張宏偉指出，從房企的角度來看，通過場外配資“加杠桿”方式進行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有資金比例少了，還可以利用自有資金拿更多的地或用作其他支配；另外市場一旦有風險，因為房企是通過場外配資“加杠桿”方式進行拿地，最糟糕的方式就是放棄該“地王”的權益，“地王”的權益根據配資的約定歸屬金融機構，把“地王”的風險轉嫁給配資的金融機構。

       一位閩系房企負責人對相關媒體指出，中央打壓土地配資，是對有些城市針對性收緊，有些企業不能直接拿了地去融資。他認為，這對現金流尤其是上半年銷售回款比較良性的企業沒有影響。“因為公司賬上現金還有很多，前段時間地價高的時候也沒有拿過量的土地。今年我們只是借信貸放松的機會調整了負債率，把財務成本降低了，融資回來的錢用的也不多”。

       某企業負責投資的相關人士則指出，在央企或者國企以及萬科等大型房企，資金這塊都是有統籌的，不會出現資金不足的情況下去拿地。

       上述業內人士指出，在具體操作上，監管部門可以借鑒上海叫停首付貸的做法，也可以對于房企拿地的項目公司主體的賬戶進行監管，如果在拿地前后1-3個月左右時間出現機構資金的注入，就可以鑒定該公司存在拿地場外配資的嫌疑，據此可以進一步審查，如果核查為事實，可以對該項目公司及母公司進行處罰或將其本次信用列入融資的評級考量因素。這樣，房企再考慮拿地場外配資時就會謹慎。

       配資拿地背后：

       供需失衡的市場？

       為何近年來房企熱衷于配資拿地？

       從2009年到2015年，房地產行業的毛利率和凈利率雙雙呈現下降趨勢，毛利率由2009年的36.54%下降到28.19%，下降了8.35個百分點；7年間，凈利率則從16.65%下降到9.99%，下降了6.66個百分點；從房地產企業的銷售收入增長率來看，2014年開始也出現下降的趨勢。

       另一方面，房企要追求規模與轉型創新，或將現有業務的轉型升級，或尋求多元化的業務布局，以期改變收入結構的同時，提高企業盈利能力，應對業務單一化所面臨的市場風險。

       然而， 同策咨詢研究部數據顯示，轟轟烈烈的轉型潮背后，截至2015年年報，各家房企非主營收入占比仍十分微弱，轉型之路任重道遠。30家典型上市房企中，財報數據顯示連續三年以上非主業突出度超過0.1的企業僅有8家，占30家樣本企業的27%。反之，22家典型房企，自轉型以來，非主營收入占比并不理想，與其轉型的目標相去甚遠。

       例如，萬科的非主業突出度10年來一直集中在0.01-0.03之間，作為高度專業化的地產公司，萬科的轉型可以作為一個觀察的樣本。從2009年開始，萬科就有了明顯的多元化思維，2010年萬科在北京多地開始實質性的商業地產開發，當年的總投資已經超過百億元。隨后，萬科在產業地產上加碼投資。此外，從2014年開始，萬科還入股徽商銀行，發力社區金融，其城市配套服務商的戰略也逐漸由概念變成實踐。盡管多番出擊，但收效有限，2015年萬科非主業突出度達到歷史最高值，即使包含物業業務收入的部分，也僅有0.03。

       利潤下滑與轉型需求，最終還是落到規模擴張以規避調控風險上。土地市場火爆背后則是住宅市場的怪象：近期上海無房可售的現象甚至蔓延到了金山片區。“這是逼著我們買呀。”在上海金山新城晶瓏儷榭售樓處，一位看房者向相關媒體抱怨道。

       盡管聽到有關房屋質量不好的傳言，但他并沒有太多選擇，因為銷售人員告訴他，晶瓏儷榭現在只剩下第9層的房子了，價格約為13000元/平米，而且還是商住兩用房。這對于一個家庭購房者來說，孩子上學等問題可能面臨政策上的風險。

       新房緊俏的不僅這一家，上海金山新城幾乎沒有新的商品住宅房可以出售。“樓盤都封了，只有一二層或者頂層的房子了。”一位姓梁的二手房中介工作人員告訴相關媒體。

       相關媒體聯系了金山新城各樓盤售樓處，新城旭輝府和金域蔚藍已全部售罄，且無后續房源。其中新城旭輝府只剩下30000元/平米的商鋪；御龍錦園還剩下一層和二層的少許房子，價格在16000多元/平米。御首府只剩下十幾套房源，價格在18000元/平米，本月還會加推新房源，其工作人員告訴相關媒體：“金山新城只有我們家還有房子賣了”。

       錢寧羅指出，2016年以來上海各環線新建商品住宅成交價均出現不同程度的上漲，而在近8個月的波動中，內環內一手住宅單月成交價一度沖高至96325元/平方米，但近三個月已出現連續回落，8月以來成交價依舊達85778元/平方米。與之類似，中內環間的一手住宅也出現這樣先上漲再回落的局面。而一手住宅整體交易態勢出現單月連續上升的僅外郊環間區域，但其均價累計上漲幅度并不及中心區域，而在剛需盤集中爆量的郊環外區域，1月與8月相比，均價僅上漲2000元/平方米。反倒是中外環間區域上漲動力最足，8月相比1月，每平方米已上漲15000元。