摘要：今年部分城市商品住宅庫存去化周期數據繼續下降，存銷比處于歷史低位。同時，熱點區域的土地市場尚未出現降溫現象。業內人士表示，調控政策應注重買賣雙方共同發力。亞豪市場總監郭毅認為，在宅地供應極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數。除此之外，近期針對商住治理的傳言再起，雖然尚未有明確的細則出臺，但是未來一段時間內針對未開工項目的規劃審批將更加嚴格，這也直接影響到明年商住項目的供應量。受到這兩方面的影響，明年住宅市場也將面臨更加嚴峻的“供應荒”。

       旭輝集團北京區域事業部2016年中期全員溝通會上，旭輝集團副總裁、北京區域事業部總經理孔鵬發表了主題為“捍衛理想”的演講。在這篇演講中，孔鵬提及，“今年上半年，上海大概120億，蘇州90億左右，我們（指旭輝集團北京區域事業部）大概85億，難就難在我們上半年沒有供貨。旭北在快速成長，在沖百億的路上，現在土地稀缺，獲得土地很難，大家可能都很擔心這個問題。”

       這是北京房企的縮影，也是北京房企普遍面臨的情況。相關媒體了解到，今年上半年，北京萬科只拿了一塊地；北京龍湖拿了兩塊地。在資金充裕的市場背景下，拿地成為北京房企第一難題。

       供地荒

       在北京內部召開的商住樓嚴控的研討會上，關于土地供應，僅有少數表態。據相關人士透露，北京市對于土地供應的態度是，“可以加大供應，但要嚴控地王。”

       該人士透露，嚴控地王是因為目前北京房價過高，而土地供應量少是因為北京正處在疏解人口的背景下。

       亞豪機構統計顯示，今年前8個月，北京公開土地市場實現宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規劃建筑面積僅42萬平方米。

       今年4月12日，北京市政府常務會議審議通過《北京市2016年度國有建設用地供應計劃》。今年北京全市國有建設用地計劃供應總量4100公頃，相比2015年4600公頃的數量，減少了500公頃。雖然建設用地供應總量有所減少，但住宅用地仍安排1200公頃，與2015年計劃量持平。

       盡管北京市并沒有明確嚴控供應，但土地供應“瘦身”卻是顯而易見的。

       根據供應計劃公布的指標，2016年全市國有建設用地計劃供應總量4100公頃，其中新增建設用地控制在1850公頃以內，鼓勵和引導利用存量建設用地2250公頃。

       北京市國土局對外的表態是，今年北京市將嚴控新增建設用地，各區落實年度減量目標，明確新增建設用地供應對應減量騰退用地實施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

       “瘦身”正真實反映在公開土地市場上。

       中原地產研究中心統計數據顯示：過去幾年，北京供應的商品房住宅土地稀缺。從2013年到2015年間，北京土地市場供應的住宅類用地地塊為113宗，合計建筑面積為2046萬平米。剔除地塊中包含的其他屬性地塊，只有1350萬平米為住宅，這其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應比例計算，大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價。

       更為嚴峻的是今年前8個月，北京公開土地市場實現宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規劃建筑面積僅42萬平方米。

       亞豪市場總監郭毅認為，在宅地供應極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數。除此之外，近期針對商住治理的傳言再起，雖然尚未有明確的細則出臺，但是未來一段時間內針對未開工項目的規劃審批將更加嚴格，這也直接影響到明年商住項目的供應量。受到這兩方面的影響，明年住宅市場也將面臨更加嚴峻的“供應荒”。

       當前的市場庫存也不足。中原地產研究中心統計顯示：截止到今年8月15日，北京市官方公布的可售住宅是58374套。按照二季度純商品房住宅1.4萬套計算，大約去化周期是12個月。而這些庫存也要分類來看，真實的庫存量處于很低的水平。2014年以來，北京庫存一直處于供不應求的狀態。最高點是9.2萬套。

       鏈家地產也提供了二手房層面的供應情況。8月第三周新增客源/新增房源為5.48，意味著每1套新增供給對應5.48個新增需求，供需矛盾較緊張，在這種市場下賣方占有絕對話語權，在基于市場判斷進行調價時，漲價業主的占比高達75.5%，且這一指標呈持續上升趨勢，可見賣方的強勢地位在進一步增強。

       開發商苦惱與等待

       不少北京區域房企正在面臨“斷頓”問題。

       “之前還有土地儲備的暫時還不會面臨斷頓問題，沒有的肯定有問題。包括商改住占庫比例大的都會出現斷頓問題。”京投銀泰集團總裁高一軒建議，政府應盡快加大供地以穩定預期，同時采取有效手段控制地王。

       他認為，供地的稀缺會影響市場預期。北京的房價還會更高。

       開發商希望政府加大供應，但北京市正面臨疏解人口的重要任務。顯然，二者之間有所矛盾。按照北京市整個人口紅線，到2020年全市常住人口要小于2300萬，其中城六區常住人口在2014年基礎上每年降低2-3個百分點，爭取到2020年下降15個百分點左右。

       高一軒坦承，今年截至到目前，京投銀泰還尚未拿地。開發商目前最苦惱的問題是拿地難。房企的解決方案是“等待”。

       孔鵬用一種激勵的方式試圖鼓舞他的北京團隊。“房地產這個行業的需求是什么呢？城市化加改善。城市化率包括大中城市的改善需求還是很旺盛的，所以我們面對著10年的高位平臺期，這一點毋庸置疑。我們旭北（旭輝集體北京公司）在快速成長，我們很多曾經服務過的企業，合作過的伙伴都轉行了、消失了、不在了。為什么？在行業的高位平臺期，任何行業都面臨著集中度的提升。行業的集中很殘酷，就是大魚吃小魚，就是優秀企業兼并落后企業。大家都知道房地產行業的市場規模不會再增長了，很多專家都說十三萬億十四萬億是頂，2013年是頂，2016年也不見得會超過這個頂。當行業規模見頂的時候我們怎么辦？只有一條路：那就是成為行業的大魚，成為行業的領導者和領軍者。”

       幾乎所有有志于在北京發展的房企都將目光轉向存量市場，通過收購的方式擴大市場容量。北京萬科內部啟動的是“曼哈頓計劃”。所謂曼哈頓計劃也就是收購城市核心區項目，以相對低價獲取相對稀缺地段的存量物業，進行改造從而獲取溢價。

       此外，不少房企還將目光轉向環北京區域。

       孔鵬認為，“隨著非首都功能的外移，隨著結構的調整，大北京區域市場會有2000億市場轉移到周邊，移到河北。另外，最近建設部重新更改了土地指標，評估了耕地，說上海北京不需要那么多的耕地，所以會釋放出來一些土地，釋放出來的土地相當于我們北京城六環以內的一個面積。未來開發商面對的是什么？雙中心一環，重新估值的土地還有釋放出來的指標。”

       孔鵬對他的員工激勵稱，“如果我們夠優秀，我們還會面臨地荒嗎？”