摘要：2016房地產市場，“精彩”二字亦未能盡訴。并購案狼煙四起，寶萬之爭懸而未決；今年前三季度，重點城市量價齊升，導致房價過快上漲，這期間，過度金融化與高杠桿投資購房已經到了前所未有的高度。

       據相關機構數據，住戶中長期貸款對信貸的占比一度突破100%，也就是說信貸資源幾乎全線流向樓市，由此引發下半年的兩次調控，尤其是國慶前后，全國23城連發樓市調控，對過快上漲的房價來了一個“急剎車”——每次嚴厲調控之后，市場總會陷入冰點(盡管目前量價齊跌還未呈現明顯狀況)。但誰都知道，這只是一個周期而已。

       那么，2017年的房地產市場將會呈現怎樣的發展趨勢？熱點城市的房價是漲是跌？調控是否已達到目標，將加碼還是漸行漸遠？

       風險預警：2017樓市需降溫

       經濟學家們對未來的房地產市場充滿擔憂。

       經濟學者馬光遠在其公眾號“光遠看經濟”中表述了對房地產未來發展的擔憂與預警。馬光遠指出，房地產市場化18年來，行業發展總體而言難言健康。價格離譜的問題、杠桿的問題、制度建設的問題、市場信息混亂的問題，仍然處在極其野蠻的階段，而制度建設層面的滯后，也使得這個行業的風險叢生。馬光遠發出預警：房地產風險是2017年中國經濟面臨的最大挑戰之一。

       在馬光遠看來，中國房地產目前最大的問題并非價格太高(當然價格肯定已經很高)，最大的問題是過度金融化和各種各樣的高杠桿，會導致市場情緒的不理性，導致價格的暴漲暴跌。

       過度的金融化使得住房的基本功能異化，住房偏離了“居住”的基本功能，而淪為資本追逐的投資工具。居民大量的財富過度集中在房地產領域，一旦出現調整，大量中產階層的財富很可能化為烏有。管理層非常清楚，再如果打左燈右轉，很有可能車毀人亡，這是一個太危險的選項，市場的降溫是必然的。

       “我堅持過去的判斷：2017年無論是銷量，還是價格，都會出現真正的調整。” 馬光遠說。

       國家信息中心首席經濟師范劍平在最近也曾公開指出，當下的房地產市場中例如投機炒作、違規使用金融高杠桿之類行為太多，而未來不同產業結構和人口構成的城市將形成嚴重分化的市場。在他看來，2017年房地產正常基調是在政策上一方面要保障人民居住功能的滿足，另一方面也要適當抑制投資功能的過度炒作。在這個基礎上，擠出泡沫，把更多房子留給首套置業的人，是政策中最重要的導向。

       范劍平指出，對于復雜的房地產走勢，應該跳出房地產看房地產，從產業結構升級和城市化中人口的流向來看，未來房地產走向既不會全面暴漲，也不會全面暴跌，未來就是嚴重分化的市場。有些城市在產業結構升級帶領下，會繼續保持穩定、健康、向上的發展。但有一部分城市，調整壓力會非常大。不管是房地產開發商，還是個人投資者，認清這樣的大勢，把資金投到應該去的地方，市場規律性的東西可能比政府的指示影響更大。

       市場：非跌即漲

       論一：跌，是躲不過的

       在此番深度調控之下，有不少人認為，2017年，成交量與房價，都會面臨下跌的可能，甚至于“崩盤論”再現，不過有幾位大佬并不這么認為——會跌，但不至于崩盤。

       日前，萬科總裁郁亮表示，未來一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。不過他認為崩盤的風險在中國并不存在，“杠桿過高是房地產市場泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見，政府調控手段又很有效、及時，房地產的總體杠桿水平能得到有效控制。”

       無獨有偶，萬達集團董事長王健林也曾表示，中國房地產是有泡沫，但絕對不會崩盤。他認為，雖然目前房價比較高，但人群向城市遷徙的消費需求仍然存在，外加政府近期采取的一些擠泡沫的措施，這些因素綜合在一起，所以不會崩盤。

       持相同觀點的還有富力地產董事長李思廉，這位素來低調的企業家在近日直言，自己和萬科總裁郁亮所表達的觀點相同，認為房地產不可能崩盤，因為房地產整個行業的上下游鏈條太長，影響的行業太多。當房地產碰到真正的危機時，相信政府一定會有所支持。

       有說跌的，自然也有人說漲。

       論二：越調控越漲價

       作為漲價論的一貫主張者，任志強這一次也沒有例外。他提出，調控會使得房價越漲越高。

       在近日的《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上，任志強拋出了對未來市場走勢的一些觀點。他認為，調控會讓需求在一段時間以后集中爆發，所以下一輪會比這一輪漲得更高。不過，他亦明確，中國高房價只集中在一些大中城市，其他幾百個城市房價“低得不得了”。任志強指出，今年房價上漲的原因有二：連續兩年來，土地供應呈現-30%增長，尤其是在人口越集中的大城市，土地實際供應量在下降，這是土地錯配造成的；二是發達地區，不管是否供給土地，仍舊是人多資源集中的。他表示，在需求側上進行價格調控，最后將導致需求在一兩年或一段時間后就會爆發。只要對需求側進行抑制，不會對市場有任何好處，也不會對市場的穩定有好處，只會越調越漲。

       除了對市場的預判，也有不少企業家及經濟學者對企業在2017年的生存狀況不太樂觀。

       企業：80%企業或將面臨困境

       未來企業將如何生存？清華大學應用經濟學博士杜麗虹指出，今天的地產行業面臨著三座大山的考驗，第一個是商業地產的過量供給，第二個是地租成本占比過高導致行業的投資回報率逼近債務融資成本。第三個是行業普遍存在的短債長投的問題。三重壓力下，地產行業的中期財務風險在上升。 “我們做過一個測算，當前的地產上市公司平均能夠承受的最大的降價幅度是23%，低谷中會有80%的企業面臨著財務困境，其中四成的企業可以通過外部的股權或者債權融資化解危機，剩下的將近一半的企業必須通過資產或者股權的轉讓才可以化解危機。只有20%的企業能夠在低谷中保持健康的財務狀況，從而成為行業的整合者。”

       而融創中國控股有限公司董事長孫宏斌也在近日直言：房地產未來沒有小而美，只有小而沒了。這段話出自孫宏斌在今年年末某金融年會上的演講。他在演講上指出，這個行業發展，截至今年10月底，已經有將近10萬億規模——如此巨大的盤子實現再增長的確困難，但是有一個特點：資源都在快速向大公司集中，即馬太效應顯現。

       演講中引用的數據顯示，目前，業內前100名企業占全部銷售規模超過40%，前10名占比超過20%。孫宏斌指出，在未來的5至10年中，前100名房企將會占到銷售總額的70%至80%，前10名的比例會占到35%至40%。由此，他得出的判斷是行業的前10名平均將實現4000億銷售規模，沒有兩三千億進不了前10名。

       “如何形成？小公司買了地掙了一部分錢，后期不好干決定退出讓大公司做，此外就是大公司的不斷收購與兼并，這也根源于行業本身就有金融屬性。有的企業戰略定位是小而美，在我看，房地產行業未來沒有小而美，只有小而沒了。” 孫宏斌說。