摘要：房地產市場，歷來是輿論焦點和民眾關注的重中之重。2016年中央經濟工作會議提出，“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。“長效機制”概念一經提出，就引發了全社會的廣泛關注。但“長效機制”是什么，怎么建，一直未有定論。同時，一些似是而非的觀點和看法也趁機泛濫。

       春節后，房價又一次吸引了公眾眼球。有媒體稱，去年房價漲幅首位的合肥部分地區大幅下降，其他熱點二線城市也不同程度“回調”。這讓不少人長長地松了口氣：“房價終于給摁住了！”

       但一些信息也顯露出了不同的跡象。開年后各地繼續開始土地競拍，在屢屢觸及最高限價后均改用其他方式確定買家。這說明，土地市場依然火爆，只不過這次是“地王”被摁住了！

       強令執行的行政手段能長期管用嗎？“地王”頻現的制度根源怎么消除？“面粉”和“面包”如何不相互推漲？現在，房價暫時停漲或許正給我們提供一個有利時機，是時候快馬加鞭推進改革，構建房地產發展的長效機制了。

       行政手段只是短期行為

       2月14日，南京迎來了春節后的首場土地拍賣，經激烈爭奪，其中5幅地塊超過最高限價，搖號決定最終買家。次日，其中一個地塊以98億元的價格，成為南京總價地王。這一天廈門也進行了開年后的土地市場首拍。其中一個地塊開拍不到半小時，報價已達最高限價，最終以競配建決定買家。

       南京和廈門兩地土地市場火爆至少反映了一個現象，就是房地產企業在熱點城市拿地的熱情仍然高漲。去年在一二線城市有項目的企業普遍大賺，房子賣完后，資金充足了，就產生了補庫存的需要。

       在去年一二線城市房市大漲后，各地陸續出臺了多項限購限貸措施。春節后，政策又進一步收緊，北京市銀行業自律協會的公約要求，房貸利率最多只可打9折，二套房貸款不得超過25年。天津、廣州、青島、杭州、大連、珠海也陸續傳出房貸政策收緊的消息。

       近日，中國基金業協會明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補充流動資金，且不得直接或間接為各類機構發放首付貸。在此之前，證券交易所也明確，重點調控城市競拍地王的房地產企業將禁止發行公司債，發債募集資金不得用于購置土地。

       種種跡象表明，在市場的非常時期，行政手段實屬必要。但行政措施只可用于短期，不具有可持續性。長期而言，只要需求還真實存在，沒有通過其他方式滿足，或遲或早終會爆發出來。

       土地供應出現倒掛

       現在房地產市場的一個顯著特征是，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動大，房屋需求旺盛，中小城市人口減少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年來大城市尤其是特大城市土地供應相對不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮。如去年北京土地市場共有44宗地塊成交，同比減少66宗，其中住宅類用地僅有15宗。

       這種情況的出現，是因為自2000年以來，各地普遍經歷了城市攤大餅式的發展浪潮，粗放式發展造成了土地供應緊張的局面。為此，近年來節約集約用地已成共識。

       今年年初，北京市有關負責人就曾表示，將每年減少城鄉建設用地存量30平方公里，減到30平方公里以上的才是當年新增建設用地的規模。杭州市國土資源局提供的資料顯示，2020年杭州市中心城區規劃面積400平方公里，但到2014年底，中心城區建設用地面積已經達到385平方公里，人均建設用地面積85平方米，剩余空間有限。

       但也有一些城市去庫存高企，房價地價都呈跌勢。比如沈陽，作為省會城市，去年房價一直溫和甚至微跌。遼寧省鐵嶺市的鐵嶺新城有大量土地資源，但已經連續兩年沒有土地成交了。

       從全國而言，新增建設用地呈現越來越少的趨勢。近日，國土資源部發布的2016年國土資源統計數據顯示，全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%，其中房地產用地10.75萬公頃，同比下降10.3%。

       有人認為，要解決上述問題，熱點城市要加大土地供應，才能實現供需平衡。但一味增加供應，顯然不具備現實可操作性。解決之道，還要從供給側結構性改革做文章。

       抓住時機推進改革

       從土地供給改革的角度看，城鎮低效用地盤活和農村集體建設用地改革的空間都很大。

       數據顯示，2016年土地供應中，存量建設用地超六成。其中，城鎮工礦用地空間很大。通過改革，完善這些低效用地的再開發激勵機制，可加快這些土地的供應并實現城市升級改造。

       隨著城市的發展，不少工廠現在處于城市中心位置，伴隨產業轉型升級，有些工廠實際上可以轉為他用。近日國土資源部門明確，在符合規劃的前提下，鼓勵原國有土地使用權人通過自主、聯合、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地實行改造開發。

       農村集體建設用地改革空間更大。目前，我國集體土地尚不能上市交易，城市居民購買集體土地上的房屋，是小產權房，屬于違規。

       去年9月份，國土資源部召開進一步統籌協調推進農村土地制度改革三項試點會議，決定把農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區，宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。如這些改革有突破，農村集體建設用地入市將為當前的房地產市場提供更多的空間。

       另外，土地招拍掛制度有待進一步改革。2004年8月份以后，我國規定所有國有土地出讓必須經過招拍掛。客觀地說，此舉對于防止腐敗，保證公平競爭，促進我國房地產市場健康發展和地方財政收入提高作用很大。但在價高者得的游戲規則下，客觀上理性的企業很難拿到地，只有膽子大的企業才能獲得土地，導致地價越來越高。

       目前，各地均出臺了不少招拍掛制度的改進措施，如到達限價后看物業自持、配套建設情況、中小戶型供應情況等，這一領域還有很大改革空間。

       此外，在土地一級市場由政府提供的情況下，在地方財權事權不匹配的情況下，容易助長地方政府對“土地財政”的依賴。有分析認為，增值稅改革后，地方財政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾，使得近年來一些地方政府對土地財政依賴性提高。要解決這一問題，需進一步推進財稅體制改革，使地方政府財權和事權能夠相互匹配。