摘要：在3月14日上午進行的代表小組審議關于政府工作報告、年度計劃、年度預算的3個決議草案會上，相關媒體注意到，在《關于修改情況的說明》中，共作出修改與補充78處，其中，4條涉及房地產。

       “遏制熱點城市房價過快上漲”及“健全購租并舉的住房制度”成為補充內容。此外，“繼續(xù)發(fā)展公租房”改為“繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”，“因地制宜提高貨幣化安置比例”改為“因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例”。

       整體而言，修改與補充的部分進一步強調了“因城施策去庫存”的決心，也體現(xiàn)了過去十多天來代表委員聚焦房地產工作的成效。很多代表委員都注意到，今年政府工作報告中關于房地產市場的政策與以往有不同的表述，其中，“房住不炒”引起廣泛熱議。

       “房住不炒”熱了兩會

       2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，與房地產相關的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。

       這句話被簡化為“房住不炒”闖進人們的生活，也在今年的政府工作報告中被進一步細化了政策邏輯。

       “‘房住不炒’在今年政府工作報告中被轉述為‘堅持住房的居住屬性’。”全國政協(xié)委員、上海社會科學院研究員、國家住建部專家委成員張泓銘表示，盡管往年的政府工作報告中也曾提到“居住屬性”，但結合“房住不炒”的概念，可視作房地產調控思想基礎的轉變。

       “房地產第一功能是使用功能，對GDP和稅金的作用要建立在使用基礎上，這是常識。”張泓銘在接受專訪時表示，以往“被GDP牽著鼻子走”的思路，正是過去十多年來調控成效不穩(wěn)定的根本原因。

       張泓銘注意到，用來住的房子，已漸漸在消費者心里形成了共同印象“房價永遠是漲的”，于是在風險投資面前踟躕的人，往往最終仍把房子視作資金最合算的歸宿，“這是神話，要打破”。

       在全國政協(xié)委員、林達集團董事局主席李曉林看來，由于投資性和投機性混淆，一線和部分二線城市房價一度被炒到“不正常”的程度，而“房住不炒”切中要害。“一線及部分二線城市價格漸趨穩(wěn)定，三四線城市去庫存是重點。”

       “央行公布數(shù)據(jù)顯示，去年央行新增貸款12.65萬億元，房地產貸款占了44.8％，幾乎一半。全部貸款余額106.6萬億元，房地產占據(jù)了25.03％。”全國政協(xié)委員、工業(yè)和信息化部原部長李毅中在經(jīng)濟界別聯(lián)組會議中指出，資金過多地流向股市、房市、期貨市場，對實體經(jīng)濟已經(jīng)造成了沖擊。李毅中通過調研發(fā)現(xiàn)，多省工業(yè)數(shù)據(jù)占比不超過20％，“房地產和工業(yè)各自占比的明顯差異，發(fā)人深省”。

       針對房地產的這組數(shù)據(jù)，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清在今年全國兩會召開前給出意見，“分類實施房地產金融調控，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效推進去庫存”。

       因城施策讓一刀切的政策成為歷史

       “加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。”不少代表委員注意到，與以往“一二線城市生病，三四線城市吃藥”的情況相比，今年的政府工作報告對不同類型城市的房價開出了不同藥方。

       2005年，新舊“國八條”拉開調控房價的序幕，此后10年間，“國六條”“國四條”等調控政策成為老百姓購房的風向標。

       “那是一聲令下齊步走的時候。”張泓銘表示，房產過熱需要調控的思想是正確的，但聲勢浩大地進行政策發(fā)布易帶來弊病，因城市發(fā)展程度不同，中國房地產市場在統(tǒng)一的號令中，走向全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所原所長賈康眼中的“冰火兩重天”。

       “上個五年計劃后半期，中央政府對房地產市場基本沒有統(tǒng)一發(fā)布過政策。”張泓銘注意到，因城施策正在發(fā)酵。

       一線及部分二線城市火爆的樓市，被全國政協(xié)委員、東方資產管理公司原總裁梅興保看在眼里。他表示，“現(xiàn)在市場上，有的房子簽了協(xié)議之后，還沒等住進去，房子已經(jīng)被炒了好幾次”。為此，他建議制訂“T＋N”年交易制度，即房子正常交易后購房者須在3~5年后才能進行第二次交易，以此遏制房地產炒作。

       全國政協(xié)委員、恒大集團董事局主席許家印則建議建立房地產的長期限價機制。目前，不少房價上漲過快的城市都實行了限價、限貸、限購的“三限調控”，但許家印認為，調控的核心機制應該是限價，而且是長期限價。

       他在政協(xié)經(jīng)濟界別的小組討論發(fā)言時表示，盡管一些地區(qū)已對房地產市場進行調控，但在土地拍賣時，依然出現(xiàn)地價不斷高過房價的情況。“面粉價格高過面包”是因為地產開發(fā)商對未來房價上漲依然有預期，長期限價可以冷卻對房價上漲的熱望。

       但許家印強調了前提，“因城施策，甚至是一個城市不同的地區(qū)也要執(zhí)行不同的政策，同時，要根據(jù)不同的建設標準進行限價”。

       李曉林也注意到，在政府工作報告中關于房地產政策有這樣的表述，“因城施策去庫存。目前，三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。”

       他在接受相關媒體專訪時表示，2016年以來，一些三四線城市的庫存消化極為緩慢，政府工作報告中的表述彰顯了中央政府去庫存的決心不變，房地產界應該積極關注這些信號。

       與一線及部分二線城市房地產的“火爆”相比，三四線城市確實呈現(xiàn)了另一幅光景。

       “寧夏很多地方一年半載也消化不了。”談當?shù)胤康禺a市場，全國政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)主席齊同生發(fā)出這樣的感慨。他認為，推行部分經(jīng)濟適用住房建設保障貨幣化，可紓解消化高企庫存。

       李曉林的建議是，將已經(jīng)由開發(fā)商加杠桿可能形成的風險分散化，由購房人、銀行與開發(fā)商分擔，激活幾近停滯的現(xiàn)金流，或能取得“三贏”的結果。他表示，三四線城鎮(zhèn)的地方政府債務、財政收支困難，多與當?shù)胤康禺a業(yè)開發(fā)建設及其銷售進度直接相關，開發(fā)商杠桿率偏大則是深層原因。

       李曉林預設了一個游戲規(guī)則：“享受低利率、低房貸、低按揭后，購房者加速購房，開發(fā)商必須承諾優(yōu)惠時限內不得漲價”。

       但在張泓銘看來，我國房地產價格產生波動時，采用的多是人工調控。他在全國政協(xié)十二屆五次會議第二次全體會議上發(fā)言提出，樓市調控需要對沖異常波動的自動調節(jié)機制同綜合施策形成合力，“能靈敏、快速穩(wěn)定房價，但不是長效機制”。

       持續(xù)推進棚戶區(qū)改造

       “需要土地制度、住房制度、稅收制度和投融資制度多點統(tǒng)籌支撐。”賈康表示，“治本”的方法一定要抓基礎性制度建設，這也是房地產調控長效機制的依托，“托底的部分一定是保障房”。

       加強保障房建設，平抑民眾對房價上漲的預期。不少代表委員注意到，政府的決心已經(jīng)體現(xiàn)在政府工作報告中，“目前，城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進行改造”。

       報告指出，今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)。

       全國人大代表、河北省委常委、石家莊市委書記邢國輝，在解讀政府工作報告關于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的論述時表示，“要落實地方政府主體責任”，“把公租房建設和棚戶區(qū)改造作為工作重點”。

       全國政協(xié)委員、清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認為，如果從土地財政角度入手建立房地產健康發(fā)展的長效機制，惠及的群體還可擴大。

       在他看來，房地產的“根”是土地財政，建議地方政府留出一定比例的土地財政收入，用以購置或控制一批房源，進行長期定向出租，可穩(wěn)定預期。“政府控制土地，也控制相當一部分建好的房子用以出租，從而調控市場。”李稻葵說。

       新加坡和香港的模式受到李稻葵的推崇。他表示，香港60％的居民住在政府提供的保障房中，“在香港5年，我都住在政府的房子里，保障房不都是為貧困人群所建，實際上，也讓大量公務員和老師不用受房價之苦”。

       但他表示，要實現(xiàn)該目標首先要轉變地方政府“賣地，不愿長期持有物業(yè)”的觀念，如此可逐步讓“房住不炒”成為現(xiàn)實，如果政府手中有房源和房產投入市場，可適當對沖一下因市場房源不足導致的上漲預期，“不像現(xiàn)在，手中無米心中發(fā)慌”。