摘要：在3月14日上午進(jìn)行的代表小組審議關(guān)于政府工作報(bào)告、年度計(jì)劃、年度預(yù)算的3個(gè)決議草案會(huì)上，相關(guān)媒體注意到，在《關(guān)于修改情況的說(shuō)明》中，共作出修改與補(bǔ)充78處，其中，4條涉及房地產(chǎn)。

       “遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”及“健全購(gòu)租并舉的住房制度”成為補(bǔ)充內(nèi)容。此外，“繼續(xù)發(fā)展公租房”改為“繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”，“因地制宜提高貨幣化安置比例”改為“因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例”。

       整體而言，修改與補(bǔ)充的部分進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“因城施策去庫(kù)存”的決心，也體現(xiàn)了過(guò)去十多天來(lái)代表委員聚焦房地產(chǎn)工作的成效。很多代表委員都注意到，今年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策與以往有不同的表述，其中，“房住不炒”引起廣泛熱議。

       “房住不炒”熱了兩會(huì)

       2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購(gòu)房者信貸等方面。

       這句話被簡(jiǎn)化為“房住不炒”闖進(jìn)人們的生活，也在今年的政府工作報(bào)告中被進(jìn)一步細(xì)化了政策邏輯。

       “‘房住不炒’在今年政府工作報(bào)告中被轉(zhuǎn)述為‘堅(jiān)持住房的居住屬性’。”全國(guó)政協(xié)委員、上海社會(huì)科學(xué)院研究員、國(guó)家住建部專(zhuān)家委成員張泓銘表示，盡管往年的政府工作報(bào)告中也曾提到“居住屬性”，但結(jié)合“房住不炒”的概念，可視作房地產(chǎn)調(diào)控思想基礎(chǔ)的轉(zhuǎn)變。

       “房地產(chǎn)第一功能是使用功能，對(duì)GDP和稅金的作用要建立在使用基礎(chǔ)上，這是常識(shí)。”張泓銘在接受專(zhuān)訪時(shí)表示，以往“被GDP牽著鼻子走”的思路，正是過(guò)去十多年來(lái)調(diào)控成效不穩(wěn)定的根本原因。

       張泓銘注意到，用來(lái)住的房子，已漸漸在消費(fèi)者心里形成了共同印象“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是漲的”，于是在風(fēng)險(xiǎn)投資面前踟躕的人，往往最終仍把房子視作資金最合算的歸宿，“這是神話，要打破”。

       在全國(guó)政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林看來(lái)，由于投資性和投機(jī)性混淆，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)一度被炒到“不正常”的程度，而“房住不炒”切中要害。“一線及部分二線城市價(jià)格漸趨穩(wěn)定，三四線城市去庫(kù)存是重點(diǎn)。”

       “央行公布數(shù)據(jù)顯示，去年央行新增貸款12.65萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款占了44.8％，幾乎一半。全部貸款余額106.6萬(wàn)億元，房地產(chǎn)占據(jù)了25.03％。”全國(guó)政協(xié)委員、工業(yè)和信息化部原部長(zhǎng)李毅中在經(jīng)濟(jì)界別聯(lián)組會(huì)議中指出，資金過(guò)多地流向股市、房市、期貨市場(chǎng)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)造成了沖擊。李毅中通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多省工業(yè)數(shù)據(jù)占比不超過(guò)20％，“房地產(chǎn)和工業(yè)各自占比的明顯差異，發(fā)人深省”。

       針對(duì)房地產(chǎn)的這組數(shù)據(jù)，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹(shù)清在今年全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)前給出意見(jiàn)，“分類(lèi)實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效推進(jìn)去庫(kù)存”。

       因城施策讓一刀切的政策成為歷史

       “加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。”不少代表委員注意到，與以往“一二線城市生病，三四線城市吃藥”的情況相比，今年的政府工作報(bào)告對(duì)不同類(lèi)型城市的房?jī)r(jià)開(kāi)出了不同藥方。

       2005年，新舊“國(guó)八條”拉開(kāi)調(diào)控房?jī)r(jià)的序幕，此后10年間，“國(guó)六條”“國(guó)四條”等調(diào)控政策成為老百姓購(gòu)房的風(fēng)向標(biāo)。

       “那是一聲令下齊步走的時(shí)候。”張泓銘表示，房產(chǎn)過(guò)熱需要調(diào)控的思想是正確的，但聲勢(shì)浩大地進(jìn)行政策發(fā)布易帶來(lái)弊病，因城市發(fā)展程度不同，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在統(tǒng)一的號(hào)令中，走向全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康眼中的“冰火兩重天”。

       “上個(gè)五年計(jì)劃后半期，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有統(tǒng)一發(fā)布過(guò)政策。”張泓銘注意到，因城施策正在發(fā)酵。

       一線及部分二線城市火爆的樓市，被全國(guó)政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保看在眼里。他表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)上，有的房子簽了協(xié)議之后，還沒(méi)等住進(jìn)去，房子已經(jīng)被炒了好幾次”。為此，他建議制訂“T＋N”年交易制度，即房子正常交易后購(gòu)房者須在3~5年后才能進(jìn)行第二次交易，以此遏制房地產(chǎn)炒作。

       全國(guó)政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印則建議建立房地產(chǎn)的長(zhǎng)期限價(jià)機(jī)制。目前，不少房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市都實(shí)行了限價(jià)、限貸、限購(gòu)的“三限調(diào)控”，但許家印認(rèn)為，調(diào)控的核心機(jī)制應(yīng)該是限價(jià)，而且是長(zhǎng)期限價(jià)。

       他在政協(xié)經(jīng)濟(jì)界別的小組討論發(fā)言時(shí)表示，盡管一些地區(qū)已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但在土地拍賣(mài)時(shí)，依然出現(xiàn)地價(jià)不斷高過(guò)房?jī)r(jià)的情況。“面粉價(jià)格高過(guò)面包”是因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲依然有預(yù)期，長(zhǎng)期限價(jià)可以冷卻對(duì)房?jī)r(jià)上漲的熱望。

       但許家印強(qiáng)調(diào)了前提，“因城施策，甚至是一個(gè)城市不同的地區(qū)也要執(zhí)行不同的政策，同時(shí)，要根據(jù)不同的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限價(jià)”。

       李曉林也注意到，在政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)政策有這樣的表述，“因城施策去庫(kù)存。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。”

       他在接受相關(guān)媒體專(zhuān)訪時(shí)表示，2016年以來(lái)，一些三四線城市的庫(kù)存消化極為緩慢，政府工作報(bào)告中的表述彰顯了中央政府去庫(kù)存的決心不變，房地產(chǎn)界應(yīng)該積極關(guān)注這些信號(hào)。

       與一線及部分二線城市房地產(chǎn)的“火爆”相比，三四線城市確實(shí)呈現(xiàn)了另一幅光景。

       “寧夏很多地方一年半載也消化不了。”談當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)主席齊同生發(fā)出這樣的感慨。他認(rèn)為，推行部分經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)保障貨幣化，可紓解消化高企庫(kù)存。

       李曉林的建議是，將已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商加杠桿可能形成的風(fēng)險(xiǎn)分散化，由購(gòu)房人、銀行與開(kāi)發(fā)商分擔(dān)，激活幾近停滯的現(xiàn)金流，或能取得“三贏”的結(jié)果。他表示，三四線城鎮(zhèn)的地方政府債務(wù)、財(cái)政收支困難，多與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)及其銷(xiāo)售進(jìn)度直接相關(guān)，開(kāi)發(fā)商杠桿率偏大則是深層原因。

       李曉林預(yù)設(shè)了一個(gè)游戲規(guī)則：“享受低利率、低房貸、低按揭后，購(gòu)房者加速購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商必須承諾優(yōu)惠時(shí)限內(nèi)不得漲價(jià)”。

       但在張泓銘看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)時(shí)，采用的多是人工調(diào)控。他在全國(guó)政協(xié)十二屆五次會(huì)議第二次全體會(huì)議上發(fā)言提出，樓市調(diào)控需要對(duì)沖異常波動(dòng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制同綜合施策形成合力，“能靈敏、快速穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但不是長(zhǎng)效機(jī)制”。

       持續(xù)推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造

       “需要土地制度、住房制度、稅收制度和投融資制度多點(diǎn)統(tǒng)籌支撐。”賈康表示，“治本”的方法一定要抓基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的依托，“托底的部分一定是保障房”。

       加強(qiáng)保障房建設(shè)，平抑民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。不少代表委員注意到，政府的決心已經(jīng)體現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，“目前，城鎮(zhèn)還有幾千萬(wàn)人居住在條件簡(jiǎn)陋的棚戶(hù)區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造”。

       報(bào)告指出，今年再完成棚戶(hù)區(qū)住房改造600萬(wàn)套，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶(hù)區(qū)。

       全國(guó)人大代表、河北省委常委、石家莊市委書(shū)記邢國(guó)輝，在解讀政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的論述時(shí)表示，“要落實(shí)地方政府主體責(zé)任”，“把公租房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造作為工作重點(diǎn)”。

       全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為，如果從土地財(cái)政角度入手建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，惠及的群體還可擴(kuò)大。

       在他看來(lái)，房地產(chǎn)的“根”是土地財(cái)政，建議地方政府留出一定比例的土地財(cái)政收入，用以購(gòu)置或控制一批房源，進(jìn)行長(zhǎng)期定向出租，可穩(wěn)定預(yù)期。“政府控制土地，也控制相當(dāng)一部分建好的房子用以出租，從而調(diào)控市場(chǎng)。”李稻葵說(shuō)。

       新加坡和香港的模式受到李稻葵的推崇。他表示，香港60％的居民住在政府提供的保障房中，“在香港5年，我都住在政府的房子里，保障房不都是為貧困人群所建，實(shí)際上，也讓大量公務(wù)員和老師不用受房?jī)r(jià)之苦”。

       但他表示，要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)首先要轉(zhuǎn)變地方政府“賣(mài)地，不愿長(zhǎng)期持有物業(yè)”的觀念，如此可逐步讓“房住不炒”成為現(xiàn)實(shí)，如果政府手中有房源和房產(chǎn)投入市場(chǎng)，可適當(dāng)對(duì)沖一下因市場(chǎng)房源不足導(dǎo)致的上漲預(yù)期，“不像現(xiàn)在，手中無(wú)米心中發(fā)慌”。