摘要：住房總套數(shù)，對于判斷一個(gè)地方房地產(chǎn)市場健康與否，無疑是一個(gè)至關(guān)重要的指標(biāo)。雖然截至目前除了深圳之外，一線城市和二線熱點(diǎn)城市均未公布這一數(shù)據(jù)，但凡事都有跡可循，相關(guān)媒體試圖根據(jù)政府公開信息披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，從中推算其大致的住房總套數(shù)。結(jié)果無一不顯示，目前這些地方的住房數(shù)均已能滿足市民的居住需求，之所以供需矛盾依然突出，炒作是一個(gè)重要的因素。

       值得注意的是，國家正在加強(qiáng)不動產(chǎn)登記，爭取年底前實(shí)現(xiàn)全國所有縣市的不動產(chǎn)登記，地方市縣的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全部接入國家級平臺。到今年年底或明年，每個(gè)地方的住房數(shù)將一清二楚。

       在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布上，各地一直對一個(gè)數(shù)據(jù)諱莫如深，即當(dāng)?shù)刈》靠偺讛?shù)。

       日前，深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康透露，深圳現(xiàn)有住房1041萬套，并一語道破：“如果房子只是用來住，我們認(rèn)為是足夠的。如果用來炒作，那是不夠的。”

       深圳：目前有住房1041萬套

       在4月8日至9日舉行的第二屆中國制造2025（深圳）高峰論壇上，深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康應(yīng)邀出席，其發(fā)言的主題是對深圳發(fā)展制造業(yè)的幾點(diǎn)思考。在談到城市用地時(shí)，吳思康順便提了一下房價(jià)。

       吳思康說，現(xiàn)在深圳的房價(jià)很高，但是得到的信息是，深圳的房子都是剛需。“我不否定這個(gè)結(jié)論，這里給大家提供一個(gè)數(shù)據(jù)，深圳目前有住房1041萬套;十三五期間深圳將增加70萬套住房。深圳的戶均人口是2.59人，按照此測算，現(xiàn)有的住房可容納2800萬人。深圳現(xiàn)在實(shí)際人口大概是2000萬人，深圳人口的變動趨勢這幾年呈一個(gè)總體穩(wěn)定甚至略有下降的趨勢。從這一點(diǎn)分析，如果房子只是用來住，我們認(rèn)為是足夠的。如果用來炒作，那是不夠的。”

       會后，吳思康解釋道，統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以是否有獨(dú)立廚房、洗手間來衡量，1041萬套包含了城中村住房，但不符合統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的部分職工宿舍等未計(jì)入其中。

       值得注意的是，深圳現(xiàn)有的住房中，商品房占比并不高。《深圳住房保障發(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》顯示：根據(jù)2013年的住房調(diào)查，全市住房總量共1035萬間套。其中，商品房約128萬套；政策性保障性住房約34萬套；單位及個(gè)人自建住房約55萬套；原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房33.44萬棟，約650萬套間；工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬套間。按上述數(shù)據(jù)計(jì)算，商品房的占比僅為12.4%。

       但是，吳思康的講話中沒有透露深圳人均居住面積。相關(guān)媒體能查到的最新數(shù)據(jù)是2015年的。據(jù)《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒2016》顯示，2015年，深圳人均住房建筑面積20.6平方米。

       雖然這一數(shù)據(jù)與“正常”值（人均居住面積35平方米）還有一定差距，但2016年深圳市新建住宅成交套數(shù)4.04萬套、竣工保障房5.1萬套，2017年計(jì)劃新開工及籌集人才和保障性住房8萬套、供應(yīng)4.5萬套。隨著后期大量商品房、保障房的建成，深圳商品房占比、人均居住面積等有望逐步增加。

       上海：住房數(shù)量足以滿足

       在上海樓市，不僅城鎮(zhèn)住宅總量和城鎮(zhèn)常住人口總量匹配，人均居住面積亦不低。

       《2016年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，至2016年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.1平方米，居民住宅成套率達(dá)97%。

       人均36.1平方米，這一數(shù)字在全國熱點(diǎn)城市中是比較高的，很讓北京、深圳、廣州等地的居民羨慕。相關(guān)媒體注意到，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積逐年在改善提高，2012年至2015年的數(shù)字分別為33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米、35.5平方米。

       同期，上海的人口增長速度并不快。2015年末，其常住人口總數(shù)為2415.27萬人。到2016年末，這一數(shù)據(jù)更新為2419.70萬人，僅僅增加了4.43萬人。

       上海城鎮(zhèn)化率較高，這方面能查到的最新數(shù)據(jù)是2011年，城鎮(zhèn)人口為2096萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)89.3%。考慮到這幾年城鎮(zhèn)人口的增加，暫按2150萬人計(jì)算，上海城鎮(zhèn)住房面積約為7.76億平方米，如果每套住房面積按85平方米計(jì)算，大約共有913萬套。

       上海官方公開的其他數(shù)據(jù)也印證了相關(guān)媒體這一推算。根據(jù)《2016年統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2015年底，上海各區(qū)縣居住房屋面積總計(jì)6.3億平方米。《2016年本市房地產(chǎn)市場綜述》顯示，2016年，上海市商品房施工面積1.51億平方米，住宅8073.94萬平方米。另外，2016年，還新增供應(yīng)各類保障性住房5.2萬套。

       如果僅從居住需求來看，上海目前的住房數(shù)量足以滿足，而且人均居住面積還不低。

       北京：去年新增住宅約22.34萬套

       相比上海，《北京市2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》并沒有披露城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的數(shù)據(jù)。這方面能查到的最新數(shù)據(jù)見于《北京市2015年暨“十二五”時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，到2015年末，北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31.69平方米。

       截至2015年末，北京常住人口2170.5萬人，其中城鎮(zhèn)人口1877.7萬人。據(jù)此推算，北京城鎮(zhèn)住房面積大約5.95億平方米。北京很多住宅面積不大，特別是早些年建的，如果按照每套80平方米計(jì)算，大約共有744萬套。

       而截至2016年末，北京市常住人口2172.9萬人，比上年末增加2.4萬人，其中城鎮(zhèn)人口1879.6萬人，只比2015年多了1.9萬人。根據(jù)《北京市2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2016年，北京市竣工的商品住宅為1275.2萬平方米，各類保障房竣工6.4萬套。如果同樣按照每套80平方米計(jì)算，去年一年新增住宅約22.34萬套。

       北京城鎮(zhèn)戶均人口2.7人，據(jù)此推算約有家庭695萬戶，按照北京目前的城鎮(zhèn)住宅總量，是能滿足居民的自住需求的。

       財(cái)經(jīng)自媒體“杠桿游戲”的主創(chuàng)張銀銀認(rèn)為，北京還有大量的非住宅性質(zhì)公寓、單位宿舍等，實(shí)際承擔(dān)的是居住職能，如果把這一塊也考慮進(jìn)去，北京目前的房屋（住宅+公寓）不僅能滿足需求，甚至有部分一定是空置的。