摘要：當(dāng)前，環(huán)京二手房實(shí)際成交價(jià)的下跌幅度，是本輪全國(guó)樓市降溫過程中最大的。燕郊實(shí)際上跌二成左右了，其他地區(qū)也在快速降溫，而且情況更不樂觀，因?yàn)槌山涣糠浅Ｐ。�說明降價(jià)也不怎么管用。

       近段時(shí)間，環(huán)京房?jī)r(jià)下跌，被媒體廣泛報(bào)道，尤其是燕郊。

       有些網(wǎng)友問環(huán)京房?jī)r(jià)還跌多少？這個(gè)問題很復(fù)雜，也很難回答。環(huán)都市圈的房?jī)r(jià)，比都市區(qū)波幅大，這是一條基本市場(chǎng)規(guī)律。比如過去十多年，每輪樓市降溫，燕郊的房?jī)r(jià)跌幅都大于北京市區(qū)。本輪亦如此，當(dāng)前北京二手房成交價(jià)，大概比3月上半月的高點(diǎn)，下跌了一成左右，而燕郊已跌二成左右。

       那么，如果預(yù)測(cè)本輪環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌幅度？這個(gè)問題很難，老楊試著建立一個(gè)邏輯框架，做以下簡(jiǎn)要分析，僅供參考。以燕郊為例，找一個(gè)交易活躍的大型小區(qū)：天洋城。通過安居客數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。2014三季度至2015年二季度，燕郊房?jī)r(jià)處于低位，天洋城均價(jià)為1萬左右，其中2015年二季度最低只有0.86萬元，其后開始上漲，漲至2017年4月見頂，達(dá)3.18萬元（鏈家網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)顯示：4月此小區(qū)多數(shù)成交的2房均價(jià)為3.3萬左右）。相比2015年二季度的低點(diǎn)，累計(jì)漲幅為270%。

       2017年7月，天洋城為天洋城2.68萬元，相比最高點(diǎn)下跌16%。

       相關(guān)媒體認(rèn)為：本輪房地產(chǎn)短周期上漲，房?jī)r(jià)漲幅的合理程度大概是：一線城市漲八成左右，強(qiáng)二線漲六成左右，環(huán)都市圈漲五成左右。另，環(huán)京額外有京津冀一體化的利好，可以將漲幅擴(kuò)大至八成左右，而燕郊又額外有通州城市副中心的利好，可以進(jìn)一步擴(kuò)大至一倍左右。以此為大致參照系和邏輯框架，則燕郊天洋城的房?jī)r(jià)，本輪上漲至2萬左右，是合理的。2017年7月，安居客掛牌均價(jià)為2.68萬，鏈家成交的幾套2房，也是2.7萬左右。那么，總體回落至2萬元的合理水平，還應(yīng)在當(dāng)前2.7萬元的基礎(chǔ)上下跌26%！最終跌至合理價(jià)的2萬元左右，也即相比3.2萬的峰值，共計(jì)下跌37%。這一幅度，可以定性為泡沫破裂。但并不算慘烈。因?yàn)椋�即便下跌近四成之后�?萬元的均價(jià)，仍比2015年上半年的低位，上漲超100%。

       1993年海南房?jī)r(jià)泡沫破滅后，全海南的房?jī)r(jià)由5000元左右，連跌幾年，跌至1000元左右。2011年之后，溫州和鄂爾多斯房?jī)r(jià)大跌五成左右，而且持續(xù)調(diào)整了五年左右。2015年初溫州房?jī)r(jià)大跌至底部時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)低于2008年底的水平，也即將2009-2010年兩年累計(jì)漲幅全部抹去，且倒貼了一點(diǎn)。而我們當(dāng)前所討論的燕郊，即便房?jī)r(jià)下跌四成之后，仍比本輪行情啟動(dòng)之前的2015年二季度，高出100%左右。因此，其下跌慘烈度，遠(yuǎn)小于當(dāng)年的海南和溫州。

       另外，從基本面分析，燕郊的情況，明顯強(qiáng)于溫州和鄂爾多斯。支撐因素：原本就是北京的睡城，是可以作為北漂們的第一居所的，是有大量真實(shí)自住需求的；而且還有通州城市副中心的中長(zhǎng)期利好因素。所以，相關(guān)媒體預(yù)計(jì)：燕郊的樓市彈性較大，房?jī)r(jià)下跌三成多之后，就會(huì)有自住性需求慢慢入市。燕郊的基本面較強(qiáng)，主要是近北京與通州。近日在網(wǎng)上看到北京與環(huán)京上班交通熱力圖。可以說明這一點(diǎn)。

       早八點(diǎn)上班時(shí)間，大量的人群，從燕郊涌入北京。另外，住在三河市區(qū)、大廠、香河，去北京市區(qū)上班的年輕人也較多，僅次于燕郊。而廊坊市區(qū)、固安、涿州，要弱很多。再來簡(jiǎn)要分析一下香河，離通州副中心的距離，遠(yuǎn)于燕郊。從區(qū)位分析，如果說燕郊是環(huán)京中的“優(yōu)等生”，永清屬于“差等生”，則香河屬于“中等生”。找一個(gè)合適的小區(qū)，香河縣城的香城酈舍，這是廊坊當(dāng)?shù)氐拇?a href="http://www.i3g.com.cn/kaifashang/" class="p_wordlink" target="_blank">開發(fā)商榮盛開發(fā)的，30萬平米的大型小區(qū)，近幾年有較多二手房成交數(shù)據(jù)。香河房?jī)r(jià)上漲，比燕郊晚了半年。2015年底，香城酈舍價(jià)格只有0.6萬元，其后上漲，最高點(diǎn)也是出現(xiàn)在2017年4月，高值為2.4萬元，累計(jì)上漲300%。拷，就看這一小區(qū)，價(jià)格漲幅比燕郊的天洋城還要大！逆天呀。

       2017年7月香城酈舍為2.1萬元，相比高點(diǎn)下跌13%。根據(jù)上述邏輯，按香河房?jī)r(jià)上漲一倍多，比如120%左右為合理，也即1.32萬元左右，則需要下跌45%！由于此小區(qū)在香河縣城，除了少量北漂外，我估計(jì)本地人在此小區(qū)有較強(qiáng)的自住需求。估計(jì)下跌四成，基本上就到底了，也即跌到1.45萬元，也就差不多了。其他的環(huán)京地區(qū)，比如固安、永清、涿州、武清、承德、張家口等，房?jī)r(jià)下跌情況，估計(jì)也是三成或四成左右。至于哪些城市跌幅大點(diǎn)，哪些城市跌幅小點(diǎn)，主要與之前上漲幅度與投資投機(jī)熱度呈正比。

       最后，再提示大家一點(diǎn)：上述預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)下跌幅度，是指同一小區(qū)中同質(zhì)房源的實(shí)際成交價(jià)，谷底的價(jià)格相比峰值的價(jià)格的跌幅。如果有些賣家死捂房子、堅(jiān)持不降價(jià)，則他們與房?jī)r(jià)跌四成，無半毛錢的關(guān)系！長(zhǎng)期來看，環(huán)京房?jī)r(jià)還會(huì)創(chuàng)新高，你如房子不多，負(fù)債不高，心態(tài)不錯(cuò)，沒有更優(yōu)增值手段，那么長(zhǎng)線持有，也是一種選擇。