摘要：當前，環京二手房實際成交價的下跌幅度，是本輪全國樓市降溫過程中最大的。燕郊實際上跌二成左右了，其他地區也在快速降溫，而且情況更不樂觀，因為成交量非常小，說明降價也不怎么管用。

       近段時間，環京房價下跌，被媒體廣泛報道，尤其是燕郊。

       有些網友問環京房價還跌多少？這個問題很復雜，也很難回答。環都市圈的房價，比都市區波幅大，這是一條基本市場規律。比如過去十多年，每輪樓市降溫，燕郊的房價跌幅都大于北京市區。本輪亦如此，當前北京二手房成交價，大概比3月上半月的高點，下跌了一成左右，而燕郊已跌二成左右。

       那么，如果預測本輪環京地區的房價下跌幅度？這個問題很難，老楊試著建立一個邏輯框架，做以下簡要分析，僅供參考。以燕郊為例，找一個交易活躍的大型小區：天洋城。通過安居客數據進行分析。2014三季度至2015年二季度，燕郊房價處于低位，天洋城均價為1萬左右，其中2015年二季度最低只有0.86萬元，其后開始上漲，漲至2017年4月見頂，達3.18萬元（鏈家網上成交數據顯示：4月此小區多數成交的2房均價為3.3萬左右）。相比2015年二季度的低點，累計漲幅為270%。

       2017年7月，天洋城為天洋城2.68萬元，相比最高點下跌16%。

       相關媒體認為：本輪房地產短周期上漲，房價漲幅的合理程度大概是：一線城市漲八成左右，強二線漲六成左右，環都市圈漲五成左右。另，環京額外有京津冀一體化的利好，可以將漲幅擴大至八成左右，而燕郊又額外有通州城市副中心的利好，可以進一步擴大至一倍左右。以此為大致參照系和邏輯框架，則燕郊天洋城的房價，本輪上漲至2萬左右，是合理的。2017年7月，安居客掛牌均價為2.68萬，鏈家成交的幾套2房，也是2.7萬左右。那么，總體回落至2萬元的合理水平，還應在當前2.7萬元的基礎上下跌26%！最終跌至合理價的2萬元左右，也即相比3.2萬的峰值，共計下跌37%。這一幅度，可以定性為泡沫破裂。但并不算慘烈。因為，即便下跌近四成之后，2萬元的均價，仍比2015年上半年的低位，上漲超100%。

       1993年海南房價泡沫破滅后，全海南的房價由5000元左右，連跌幾年，跌至1000元左右。2011年之后，溫州和鄂爾多斯房價大跌五成左右，而且持續調整了五年左右。2015年初溫州房價大跌至底部時，房價已經低于2008年底的水平，也即將2009-2010年兩年累計漲幅全部抹去，且倒貼了一點。而我們當前所討論的燕郊，即便房價下跌四成之后，仍比本輪行情啟動之前的2015年二季度，高出100%左右。因此，其下跌慘烈度，遠小于當年的海南和溫州。

       另外，從基本面分析，燕郊的情況，明顯強于溫州和鄂爾多斯。支撐因素：原本就是北京的睡城，是可以作為北漂們的第一居所的，是有大量真實自住需求的；而且還有通州城市副中心的中長期利好因素。所以，相關媒體預計：燕郊的樓市彈性較大，房價下跌三成多之后，就會有自住性需求慢慢入市。燕郊的基本面較強，主要是近北京與通州。近日在網上看到北京與環京上班交通熱力圖。可以說明這一點。

       早八點上班時間，大量的人群，從燕郊涌入北京。另外，住在三河市區、大廠、香河，去北京市區上班的年輕人也較多，僅次于燕郊。而廊坊市區、固安、涿州，要弱很多。再來簡要分析一下香河，離通州副中心的距離，遠于燕郊。從區位分析，如果說燕郊是環京中的“優等生”，永清屬于“差等生”，則香河屬于“中等生”。找一個合適的小區，香河縣城的香城酈舍，這是廊坊當地的大開發商榮盛開發的，30萬平米的大型小區，近幾年有較多二手房成交數據。香河房價上漲，比燕郊晚了半年。2015年底，香城酈舍價格只有0.6萬元，其后上漲，最高點也是出現在2017年4月，高值為2.4萬元，累計上漲300%。拷，就看這一小區，價格漲幅比燕郊的天洋城還要大！逆天呀。

       2017年7月香城酈舍為2.1萬元，相比高點下跌13%。根據上述邏輯，按香河房價上漲一倍多，比如120%左右為合理，也即1.32萬元左右，則需要下跌45%！由于此小區在香河縣城，除了少量北漂外，我估計本地人在此小區有較強的自住需求。估計下跌四成，基本上就到底了，也即跌到1.45萬元，也就差不多了。其他的環京地區，比如固安、永清、涿州、武清、承德、張家口等，房價下跌情況，估計也是三成或四成左右。至于哪些城市跌幅大點，哪些城市跌幅小點，主要與之前上漲幅度與投資投機熱度呈正比。

       最后，再提示大家一點：上述預測的房價下跌幅度，是指同一小區中同質房源的實際成交價，谷底的價格相比峰值的價格的跌幅。如果有些賣家死捂房子、堅持不降價，則他們與房價跌四成，無半毛錢的關系！長期來看，環京房價還會創新高，你如房子不多，負債不高，心態不錯，沒有更優增值手段，那么長線持有，也是一種選擇。