摘要：7月17日，廣州市政府正式發布《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，推出多項措施，積極支持租賃住房市場和現代住房租賃產業發展。

       其中提到，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。還允許出租人按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租等。

       在這之前，廣州已經出讓了多宗競自持面積的宅地，預計未來自持地塊也將是市場的供應主流。

       方圓地產首席市場分析師鄧浩志對中國房地產報記者表示，新政內容涉及面廣，政策力度大，猶如重磅炸彈將深遠影響廣州房地產市場。“亮點頗多，而且具體，可操作，相信廣州租賃市場發展將迎來新的機遇。”

       租房可入學、商業用房可改住宅

       《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《方案》）對住房租賃市場的支持力度前所未有。

       第一條規定就對“學位房”說不，解除了很多租房人群的擔憂。《方案》提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

       在公積金和稅收方面，租賃市場也得了政策支持。職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高到40％。對個人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。

       《方案》指出，將通過對租期和租金依法進行規范，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩定的居住權益。

       在增加供應方面，除了將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃外，廣州還允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。但改建后的租賃住房，不得銷售。

       與此同時，出租人也被允許按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租，但只允許以原設計的“臥室”“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租。

       壯大租賃產業，形成新經濟增長極是廣州出臺《方案》的一個主要目的。相關措施包括扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟；發展“城中村”現代租賃服務業；發展既有建筑現代服務業；成立廣州住房租賃發展投資有限公司；建立健全房屋租賃信息服務平臺等。

       據了解，早在今年1月份，廣州市政協委員、廣州市住建委總工程師李敏霞就曾在政協會議中提出，目前廣州擁有住宅房屋約800萬套，總建筑面積約64300萬平方米，做好房屋租賃市場環境，將改變人們“租房不如買房、買房是解決住房問題的唯一途徑”的觀念。她建議，應立法保障承租人權益，包括子女就近入學等公共資源平等，并對長期租賃者的租金或租金漲幅進行管制；也應立法保障出租人權益，如物業安全保障、履約保證制度、稅收優惠返還制等。對租賃房土地出讓金試點按年收取，制定閑置商業房、寫字樓、廠房改建為租賃住房的配套政策等。

       對房價影響甚微

       鄧浩志指出，廣州租房新政首次提出“實現租者幸福居住”的目標，這至少意味管理政策會刻意引導，將租房作為未來重要的居住方式進行引導，租房的配套權益也將向購房居住靠攏。

       具體而言，政策第一條就為解決租房最大痛點——子女入學問題。在他看來，此前由于租房對學位保障不足，導致社會產生了大量因入學而被迫產生的購房需求，租房若能保障學位，則購房壓力與迫切能有所緩解。

       允許改造住房后出租。“可以按臥室進行分租，是大戶型出租的福音。”他指出，目前租戶以單身、兩口為主，普遍需求房型較小，大戶型面對的市場相對較窄，而小戶型在租賃市場又嚴重供不應求，“解放”大戶型有利于平衡市場供需矛盾。

       增加租賃住房用地供應意味著未來土地競配建、競自持或成新常態。“此為雙刃劍，一方面增加了租賃住房總量，對穩定租金水平是好事；但另一方面減少了可銷售房源總量，未來住房銷售端供不應求情況會更加突出，房價反而可能進一步加快上漲。”

       《方案》中提及的商改住讓公寓看到了一絲解套希望。但鄧浩志表示，商改住只是針對企業，不涉及個人手上的商辦物業（包括公寓），不涉及買賣轉讓，不涉及土地性質與年限的改變。“所以對商辦公寓項目的銷售不構成絲毫利好，也破碎了此前眾多不實傳聞。”

       而據克而瑞廣州首席分析師肖文曉透露，新政以來，廣州公寓遭受了核彈式的打擊，成交量從3月份的6000多套繼續下滑至5月份的500套，6月上半月的186套，“市場凍結成冰，買賣雙方都沒有應對策略，無限觀望。”在政策無法松動的前提下，預計下半年會有越來越多的公寓加入降價行列。

       鄧浩志認為，這次廣州出臺的租賃新政亮點頗多，而且具體，可操作，相信廣州租賃市場發展將迎來新的機遇。與此同時，新政也會派生出一些新的問題和困難，預計后續仍會有諸多調整。“需要強調，租賃新政因居住矛盾而誕生，但對高房價問題起不了太多根本性的影響，所以可能作為一個新市場獨立發展。”