摘要：房地產(chǎn)調(diào)控期，往往是房企合縱連橫之際。數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起了162起并購(gòu)事件，涉及金額逾2240億元，并購(gòu)規(guī)模居于各行業(yè)首位。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的報(bào)告，第二季度以及7月份涌現(xiàn)出多筆重大并購(gòu)交易，2017年全年房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)交易總額有望創(chuàng)紀(jì)錄。

       從房企并購(gòu)的標(biāo)的資產(chǎn)看，中小房企資產(chǎn)是主要并購(gòu)標(biāo)的。其中不乏像萬(wàn)科并購(gòu)廣信資產(chǎn)等涉資數(shù)百億元的并購(gòu)案。隨著這些并購(gòu)案例的塵埃落定，房企的行業(yè)格局將重塑，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。此外，部分房企通過(guò)并購(gòu)試水多元化經(jīng)營(yíng)。

       數(shù)百億元并購(gòu)案頻發(fā)

       近兩年來(lái)，由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的并購(gòu)規(guī)模均居于前列。數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為217宗，涉及金額為4012.5億元，同比上升44%，涉及金額規(guī)模僅次于材料行業(yè);2015年并購(gòu)案宗數(shù)為341宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的價(jià)值為2853億元，同比增長(zhǎng)12%。

       分析人士指出，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)“一枝獨(dú)秀”主要有兩方面原因。首先，并購(gòu)市場(chǎng)環(huán)境自去年下半年以來(lái)發(fā)生了明顯改變，基于估值套利的海外資產(chǎn)回A股市場(chǎng)基本暫停;在供給側(cè)改革的推動(dòng)下，煤炭、鋼鐵等周期性行業(yè)大面積扭虧。通過(guò)資本市場(chǎng)并購(gòu)整合，提升相關(guān)企業(yè)盈利能力的緊迫性有所下降。而前述兩類(lèi)并購(gòu)?fù)�往�?guī)模在數(shù)百億元以上。這兩類(lèi)并購(gòu)案例今年明顯減少，從側(cè)面凸顯了房企并購(gòu)的規(guī)模。此外，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況看，調(diào)控周期往往也是房企兼并重組的良好時(shí)機(jī)，資金實(shí)力雄厚的大中型房企通常借機(jī)通過(guò)收購(gòu)，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)份額。

       從目前的案例看，二季度末尤其是7月份的數(shù)個(gè)百億元的并購(gòu)案例，顯著提升行業(yè)并購(gòu)規(guī)模。第二季度最大規(guī)模的并購(gòu)案當(dāng)屬萬(wàn)科A斥資約人民幣551億元收購(gòu)廣東國(guó)際信托投資公司的若干房地產(chǎn)資產(chǎn)及其附屬權(quán)益。該資產(chǎn)包主要包括，三筆債權(quán)及利息金額共計(jì)38.58億元;廣信房產(chǎn)100%投資權(quán)益，評(píng)估值為404.41億元;另外還有廣東國(guó)投持有的廣州（樓盤(pán)）分公司100%投資權(quán)益，評(píng)估值為3.78億元。最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)當(dāng)屬?gòu)V信房產(chǎn)旗下資產(chǎn)，包括廣州市區(qū)16宗可開(kāi)發(fā)土地，對(duì)應(yīng)權(quán)益可開(kāi)發(fā)計(jì)容積率建筑面積至少在150萬(wàn)平方米以上。其中，約98%位于荔灣和越秀兩大主城區(qū)，地理位置優(yōu)越。這意味著，拿下該資產(chǎn)包后，萬(wàn)科今年上半年的拿地金額將達(dá)到約1463億元，拿地規(guī)模居于行業(yè)首位。

       7月份規(guī)模較大的案例還包括萬(wàn)達(dá)商業(yè)擬向融創(chuàng)中國(guó)和富力地產(chǎn)出售資產(chǎn)，交易所涉總對(duì)價(jià)約人民幣637億元。萬(wàn)達(dá)商業(yè)將北京（樓盤(pán)）萬(wàn)達(dá)嘉華等77家酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn);將西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅、南昌（樓盤(pán)）萬(wàn)達(dá)文旅等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，兩項(xiàng)交易總金額為637.5億元。此外，8月9日，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，已簽署關(guān)于涉及公司之關(guān)聯(lián)人士資產(chǎn)重組意向書(shū)，股票臨時(shí)停牌。

       海外收購(gòu)方面同樣出現(xiàn)一些大額交易案例。7月14日，萬(wàn)科A等多家機(jī)構(gòu)組成的中國(guó)財(cái)團(tuán)擬斥資116億美元左右(約合人民幣790億元)全資收購(gòu)全球物流地產(chǎn)巨頭普洛斯有限公司。資料顯示，普洛斯是亞洲第一、全球第二的物流地產(chǎn)企業(yè)，其在中國(guó)擁有總面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流土地及物流產(chǎn)業(yè)園。據(jù)戴德梁行發(fā)布的《中國(guó)高端物流市場(chǎng)2015年回顧》報(bào)告，在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)中，普洛斯市場(chǎng)份額占比第一，達(dá)55%。今年6月，普洛斯與東航集團(tuán)旗下東方航空(600115,股吧)物流有限公司簽署了戰(zhàn)略投資協(xié)議。普洛斯將投資人民幣4.1億元，獲得東航物流10%的股權(quán)。萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮表示，此次交易如完成，將是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局。同時(shí)，萬(wàn)科和普洛斯兩家企業(yè)建立聯(lián)盟，將有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式。

       融創(chuàng)中國(guó)則是另一個(gè)并購(gòu)大戶。公司自去年下半年起，主要通過(guò)并購(gòu)增加土地儲(chǔ)備。中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)至少發(fā)起了7起同行業(yè)資產(chǎn)并購(gòu)。在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目完成后，2017年融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)為并購(gòu)支出866億元。

       高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)主管汪蓓近期在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)于大型房企而言，通過(guò)股權(quán)交易以及項(xiàng)目并購(gòu)，在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，也是其擴(kuò)大地產(chǎn)及上下游布局的一種重要方式。

       除了大型房企攻城略地，以泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、陽(yáng)光城(000671,股吧)和藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)等為代表的中型房企等頻頻并購(gòu)以謀上位。泰禾集團(tuán)近期以42.5元受讓增城增江街四宗地塊進(jìn)軍廣州市場(chǎng);以7.34億元收購(gòu)北京僑禧49%股權(quán)等，通過(guò)接手北京僑禧股份以及相關(guān)債權(quán)，泰禾集團(tuán)得以介入豐臺(tái)地王新宮項(xiàng)目。今年上半年陽(yáng)光城先后并購(gòu)北京慧誠(chéng)房地產(chǎn)公司100%股權(quán)及其債務(wù)、上海（樓盤(pán)）信業(yè)100%股權(quán)等同業(yè)資產(chǎn)，以擴(kuò)大其市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。此外，藍(lán)光發(fā)展陸續(xù)并購(gòu)了成都海潤(rùn)項(xiàng)目部分股權(quán)和揚(yáng)州（樓盤(pán)）雨潤(rùn)100%股權(quán)等同業(yè)資產(chǎn)。

       穆迪分析師黃哲表示：“房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)活動(dòng)激增主要由開(kāi)發(fā)商有意實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，爭(zhēng)奪更大市場(chǎng)份額以及補(bǔ)充土地儲(chǔ)備所驅(qū)動(dòng)。與參與公開(kāi)拍賣(mài)拿地相比，通過(guò)并購(gòu)交易補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的成本相對(duì)更低。”

       “受良好的合約銷(xiāo)售支撐，開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性強(qiáng)勁。同時(shí)，地方政府出讓地塊時(shí)更多地設(shè)了各種限制。這些因素鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商實(shí)施并購(gòu)。預(yù)計(jì)并購(gòu)趨勢(shì)將得以延續(xù)，并由此導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)一步整合。”黃哲指出。

       積極試水多元化

       近年來(lái)，在土地成本高漲、行業(yè)利潤(rùn)率不斷下降的壓力下，資金、品牌和規(guī)模等方面不占優(yōu)勢(shì)的中小房企面臨著生存壓力。隨著2016年三季度進(jìn)入調(diào)控周期后，房企間業(yè)績(jī)?cè)俣确只�，跨界并�?gòu)資產(chǎn)，尋找業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，或通過(guò)并購(gòu)轉(zhuǎn)型，成為中小房企的選擇。

       以目前并購(gòu)規(guī)模居前的銀億股份(000981,股吧)為例，公司擬向?qū)幉ǎ�樓盤(pán)）圣洲發(fā)行股份，購(gòu)買(mǎi)其持有的東方億圣100%股權(quán)。本次交易完成后，公司將通過(guò)東方億圣持有邦奇集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)。東方億圣100%股權(quán)的交易價(jià)格為798058.63萬(wàn)元。邦奇集團(tuán)是全球知名的汽車(chē)自動(dòng)變速器制造商，專(zhuān)注于研發(fā)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售汽車(chē)變速器。其產(chǎn)品主要為無(wú)級(jí)變速器，且正致力于研發(fā)雙離合變速器、混合動(dòng)力總成系統(tǒng)和純電動(dòng)動(dòng)力總成系統(tǒng)。銀億股份表示，通過(guò)本次重組，上市公司將布局汽車(chē)動(dòng)力總成核心零部件變速器的生產(chǎn)、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)領(lǐng)域。該項(xiàng)并購(gòu)目前處于證監(jiān)會(huì)反饋意見(jiàn)階段。

       而臥龍地產(chǎn)(600173,股吧)擬53.56億元并購(gòu)游戲資產(chǎn)天津（樓盤(pán)）卡樂(lè)100%股權(quán)則于近期宣告終止。值得注意的是，這是臥龍地產(chǎn)二度購(gòu)買(mǎi)游戲類(lèi)資產(chǎn)并宣告失敗。2016年，臥龍地產(chǎn)擬作價(jià)40.15億元并購(gòu)頁(yè)游公司墨麟股份100%股權(quán)，但宣告失敗。臥龍地產(chǎn)屢次轉(zhuǎn)型或許主要由于主業(yè)面臨壓力。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2016年，臥龍地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入從21.99億元下滑至14.03億元，凈利潤(rùn)從2.70億元下滑至0.81億元。

       除了制造業(yè)和游戲資產(chǎn)，金融類(lèi)資產(chǎn)由于其盈利規(guī)模穩(wěn)定受到房企關(guān)注。華業(yè)資本(600240,股吧)今年3月擬投資8.09億元競(jìng)買(mǎi)長(zhǎng)城人壽11.51%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后，華業(yè)資本將成為長(zhǎng)城人壽的第三大股東。華業(yè)資本表示，希望通過(guò)參股保險(xiǎn)公司，整合資源，提高資產(chǎn)利用效率，拓展公司金融業(yè)務(wù)，加快在金融投資領(lǐng)域布局。萬(wàn)通地產(chǎn)(600246,股吧)擬參與競(jìng)拍中融鼎新持有的中融國(guó)富80%的股權(quán)，掛牌底價(jià)約4億元，并準(zhǔn)備在競(jìng)拍成功后受讓中融國(guó)富自然人股東滕勝春持有的中融國(guó)富20%的股權(quán)。在未來(lái)的規(guī)劃中，萬(wàn)通地產(chǎn)將以中融國(guó)富為平臺(tái)，開(kāi)展基金投資與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，進(jìn)一步向“輕資產(chǎn)”房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型。

       面臨資金與整合挑戰(zhàn)

       在房企大舉并購(gòu)的背后，面臨資金和經(jīng)營(yíng)的雙重壓力。

       根據(jù)d統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年一季度末，在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)129家上市房企中，101家公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%。其中，61家超過(guò)70%。

       同創(chuàng)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，雖然去年相對(duì)寬松的融資環(huán)境給了企業(yè)長(zhǎng)債換短債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)，但隱形的債務(wù)壓力，以及布局區(qū)域受政策影響而導(dǎo)致去化不利的風(fēng)險(xiǎn)，將給大規(guī)模并購(gòu)且負(fù)債過(guò)高的房企蒙上一層隱憂。更重要的是，大舉并購(gòu)雖然帶來(lái)了大量的土地儲(chǔ)備，但從明年開(kāi)始，房企將進(jìn)入還貸高峰期。部分房企的現(xiàn)金流或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。

       融創(chuàng)中國(guó)在宣布收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅相關(guān)資產(chǎn)后，即開(kāi)始多項(xiàng)融資活動(dòng)，主動(dòng)降低杠桿，包括發(fā)行配股融資不超過(guò)40.32億港元以及發(fā)行10億元海外優(yōu)先票據(jù)。其中，海外優(yōu)先票據(jù)的平均成本達(dá)到8.03%。這從側(cè)面顯示出其對(duì)資金的需求。此外，融創(chuàng)中國(guó)近期加大了推盤(pán)回款力度。

       此外，行業(yè)下半年運(yùn)營(yíng)環(huán)境備受關(guān)注。穆迪認(rèn)為，盡管6月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)略有回升，但下半年銷(xiāo)售增速將放緩。不過(guò)，一二線城市未來(lái)12個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)不大。穆迪預(yù)計(jì)未來(lái)6-12個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)。嚴(yán)格的調(diào)控措施將影響2017年下半年住宅銷(xiāo)量，并導(dǎo)致銷(xiāo)售增速放緩。

       截至記者發(fā)稿時(shí)，目前已有20家上市房企公布了7月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，20家房企7月銷(xiāo)售額均有所下滑，合計(jì)銷(xiāo)售額近1700億元，環(huán)比下滑超過(guò)3成。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，環(huán)比下滑主要是6月房企沖業(yè)績(jī)效應(yīng)和去年的結(jié)轉(zhuǎn)基本已經(jīng)結(jié)束，7月慣性回落。此外，受調(diào)控影響，房企銷(xiāo)售漲幅放緩。張大偉同時(shí)指出，盡管7月房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比下滑較為明顯，但與去年相比仍然處于高位。

       穆迪同時(shí)指出，其6月跟蹤的一線城市和樣本二線城市住宅庫(kù)存(以商品房可售面積/商品房成交面積衡量)仍為7-8個(gè)月左右。庫(kù)存水平較低，未來(lái)12個(gè)月上述城市出現(xiàn)房價(jià)大幅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)有所下降。