摘要：樓市資本論獲悉，在2018年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明針對土地制度、樓市提出了突破性的改革思路。

       政府將不再是居住用地唯一提供者：我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

       我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”：落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。

       在這個長期利好中國房地產(chǎn)市場的重磅消息推動下，今日A股房地產(chǎn)板塊大爆發(fā)，再現(xiàn)飆漲。其中，招商蛇口、中南建設(shè)、泰和集團(tuán)、綠地控股、亞通股份、榮盛發(fā)展強(qiáng)勢漲停，金地集團(tuán)、格力地產(chǎn)、華夏幸福及萬科A等也都暴漲8%以上。

       樓市資本論認(rèn)為，目前在投資邏輯不斷強(qiáng)化的過程中，地產(chǎn)已成“核心資產(chǎn)”，再加上宅基地入市等有助于穩(wěn)定我國樓市長期發(fā)展的土地政策出臺，一定首先會對成規(guī)模的龍頭房企發(fā)展形成利好，所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)，便引發(fā)了地產(chǎn)股的大爆發(fā)。

       政府不再壟斷住房供地了嗎？錯！

       姜部長的講話內(nèi)容一經(jīng)傳出，立馬在社會上引發(fā)強(qiáng)烈熱議，認(rèn)為政府將不再壟斷住房供地。

       樓市資本論認(rèn)為從姜部長的提議來看，首先是宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分離開，將會使在宅基地制度發(fā)生大變化。其中所有權(quán)不變，仍然屬于集體，資格權(quán)是保證農(nóng)民附著在土地上的各項(xiàng)權(quán)利的一種保障，而使用權(quán)最為關(guān)鍵，因?yàn)閷⑹褂脵?quán)分離出來意味著，宅基地真正可以入市了，進(jìn)入住宅用土地市場。

       其次，要看到雖然宅基地可以入市了，從制度安排上進(jìn)行了解鎖，但是宅基地入市的主要目的是用于實(shí)現(xiàn)租購并舉的住房制度，主要是用于租賃用途。也就是說該政策實(shí)施的重心，除了落實(shí)對買不起房群體的“住有所居”政策外，主要還在增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入上，讓農(nóng)民也參與到中國城市化進(jìn)程中，分享一點(diǎn)城市化的紅利。

       另外，在此前國土部牽頭落地的“北上廣等13個城市試點(diǎn)集體用地建設(shè)租賃住房”政策中，就已經(jīng)對此政策有過詳盡描述。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式在集體用地上建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。

       樓市資本論認(rèn)為我國土地市場的來源主要為國有用地和集體用地，綜合看姜部長的用意應(yīng)該是說在住宅市場的用地方面（特制租賃住宅市場），引入集體建設(shè)用地，對商品房市場供地并無影響。所以，姜部長的講話主要還是在落實(shí)十九大報告多主體供應(yīng)、多渠道保障的精神，離大家所期望的政府打破壟斷住宅用地（商品房市場）還有很長一段距離。

       一二線樓市影響不大，未來房價仍看漲

       樓市資本論相信，大家對這個政策最關(guān)心的還是房價會不會受影響的問題。答案是，這個政策短期內(nèi)對一線大城市、二線熱點(diǎn)城市房價有一定趨穩(wěn)影響，考慮到中國的城市化進(jìn)程，一線城市、二線熱點(diǎn)城市房價上漲空間仍然很大。畢竟，這些城市的商品房土地仍然是稀缺的，商品房土地價格也依然會上漲，從而商品房的價格也只能隨行就市。何況事實(shí)上，在這些城市，早已有很多農(nóng)村租賃用地進(jìn)入住宅租賃市場，也并沒看到對房價的影響。

       其次，對三、四線城市而言，這些城市本身租賃市場就不大，甚至于沒有。這種情況下，大量租賃用地入市的動力可以說都就很成問題，影響也不大。

       值得關(guān)注的是，此前任志強(qiáng)也對集體土地入市是否會影響房價做過評價。任志強(qiáng)認(rèn)為這種擔(dān)心是多余的，因?yàn)楦�本不可能有大量的供�?yīng)，沒有那么多的城市集體設(shè)施能進(jìn)入到集體土地可以建設(shè)用房的土地上去。任志強(qiáng)說：“不要以為租賃性住房可以降低房價，沒門。”

       “租賃性住房全國普遍鋪開是錯誤的，最多不超過20個城市大量的需要租賃性住房。”任志強(qiáng)認(rèn)為，租賃性住房，需要一個長期建設(shè)的過程，如果城市化繼續(xù)增加，總量還是不足；其次，并不是所有城市都需要建設(shè)租賃住房，他認(rèn)為只有大概十個左右特大城市和大城市才需要；更重要的是，租賃性住房不會影響到房價，凡是房價高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房價最高的地區(qū)，全世界都如此。

       “從土地制度來看，暫時還破不了題。”而對土地制度改革，任志強(qiáng)表示，很希望建立一個長效機(jī)制，“最好把戶籍制度和土地制度都改了，這樣的話，長效機(jī)制就可以穩(wěn)定增長。”

       最后，樓市資本論想說作為剛需能買的起房，就盡快買，別指望房價會大降。嚴(yán)厲調(diào)控這么長時間了，大家可以算一下現(xiàn)在買房的成本降了嗎？實(shí)在買不起，就先租著，等錢夠了再買，畢竟屬于自己的才最踏實(shí)。而對于炒房的人，目前來看，游戲規(guī)則也確實(shí)在變化，既然大領(lǐng)導(dǎo)都說了“房住不炒”，就該聽話。

       當(dāng)然了，上帝再關(guān)上一扇門的同時，常常會打開一扇窗戶。而這個窗戶無疑就是，步入“鉆石時代”的龍頭地產(chǎn)股，千萬別錯過。