摘要：樓市資本論獲悉，在2018年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明針對土地制度、樓市提出了突破性的改革思路。

       政府將不再是居住用地唯一提供者：我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

       我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”：落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。但城里人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

       在這個長期利好中國房地產市場的重磅消息推動下，今日A股房地產板塊大爆發，再現飆漲。其中，招商蛇口、中南建設、泰和集團、綠地控股、亞通股份、榮盛發展強勢漲停，金地集團、格力地產、華夏幸福及萬科A等也都暴漲8%以上。

       樓市資本論認為，目前在投資邏輯不斷強化的過程中，地產已成“核心資產”，再加上宅基地入市等有助于穩定我國樓市長期發展的土地政策出臺，一定首先會對成規模的龍頭房企發展形成利好，所謂強者恒強，便引發了地產股的大爆發。

       政府不再壟斷住房供地了嗎？錯！

       姜部長的講話內容一經傳出，立馬在社會上引發強烈熱議，認為政府將不再壟斷住房供地。

       樓市資本論認為從姜部長的提議來看，首先是宅基地的所有權、資格權、使用權分離開，將會使在宅基地制度發生大變化。其中所有權不變，仍然屬于集體，資格權是保證農民附著在土地上的各項權利的一種保障，而使用權最為關鍵，因為將使用權分離出來意味著，宅基地真正可以入市了，進入住宅用土地市場。

       其次，要看到雖然宅基地可以入市了，從制度安排上進行了解鎖，但是宅基地入市的主要目的是用于實現租購并舉的住房制度，主要是用于租賃用途。也就是說該政策實施的重心，除了落實對買不起房群體的“住有所居”政策外，主要還在增加農民財產性收入上，讓農民也參與到中國城市化進程中，分享一點城市化的紅利。

       另外，在此前國土部牽頭落地的“北上廣等13個城市試點集體用地建設租賃住房”政策中，就已經對此政策有過詳盡描述。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式在集體用地上建設運營集體租賃住房。

       樓市資本論認為我國土地市場的來源主要為國有用地和集體用地，綜合看姜部長的用意應該是說在住宅市場的用地方面（特制租賃住宅市場），引入集體建設用地，對商品房市場供地并無影響。所以，姜部長的講話主要還是在落實十九大報告多主體供應、多渠道保障的精神，離大家所期望的政府打破壟斷住宅用地（商品房市場）還有很長一段距離。

       一二線樓市影響不大，未來房價仍看漲

       樓市資本論相信，大家對這個政策最關心的還是房價會不會受影響的問題。答案是，這個政策短期內對一線大城市、二線熱點城市房價有一定趨穩影響，考慮到中國的城市化進程，一線城市、二線熱點城市房價上漲空間仍然很大。畢竟，這些城市的商品房土地仍然是稀缺的，商品房土地價格也依然會上漲，從而商品房的價格也只能隨行就市。何況事實上，在這些城市，早已有很多農村租賃用地進入住宅租賃市場，也并沒看到對房價的影響。

       其次，對三、四線城市而言，這些城市本身租賃市場就不大，甚至于沒有。這種情況下，大量租賃用地入市的動力可以說都就很成問題，影響也不大。

       值得關注的是，此前任志強也對集體土地入市是否會影響房價做過評價。任志強認為這種擔心是多余的，因為根本不可能有大量的供應，沒有那么多的城市集體設施能進入到集體土地可以建設用房的土地上去。任志強說：“不要以為租賃性住房可以降低房價，沒門。”

       “租賃性住房全國普遍鋪開是錯誤的，最多不超過20個城市大量的需要租賃性住房。”任志強認為，租賃性住房，需要一個長期建設的過程，如果城市化繼續增加，總量還是不足；其次，并不是所有城市都需要建設租賃住房，他認為只有大概十個左右特大城市和大城市才需要；更重要的是，租賃性住房不會影響到房價，凡是房價高的地區才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數量最大的地區都是房價最高的地區，全世界都如此。

       “從土地制度來看，暫時還破不了題。”而對土地制度改革，任志強表示，很希望建立一個長效機制，“最好把戶籍制度和土地制度都改了，這樣的話，長效機制就可以穩定增長。”

       最后，樓市資本論想說作為剛需能買的起房，就盡快買，別指望房價會大降。嚴厲調控這么長時間了，大家可以算一下現在買房的成本降了嗎？實在買不起，就先租著，等錢夠了再買，畢竟屬于自己的才最踏實。而對于炒房的人，目前來看，游戲規則也確實在變化，既然大領導都說了“房住不炒”，就該聽話。

       當然了，上帝再關上一扇門的同時，常常會打開一扇窗戶。而這個窗戶無疑就是，步入“鉆石時代”的龍頭地產股，千萬別錯過。