摘要：就在春節(jié)長假期間，很多人都在議論2018年房價是否還會上漲？而多家金融機構(gòu)給出的答案卻是：2018年房價大漲雖無可能，但小漲的概率卻很大。于是很多準備今年買房的剛需們坐不住了。明明一線城市的房價從去年高點跌下來已有15%，而二三線城市則呈現(xiàn)“價滯量跌”的格局，為啥金融機構(gòu)的觀點卻與官方公布的數(shù)據(jù)相悖呢？

       對此，我們認為，機構(gòu)投資者都是希望房地產(chǎn)越繁榮越好，因為可以趁機牟利。所以，一般機構(gòu)投資者對房地產(chǎn)都是有著良好預(yù)期。而官方數(shù)據(jù)則顯示，北京、上海、深圳這幾個一線城市房價離開去年最高位時，也的確有了一定的下調(diào)。至于春節(jié)過后，國內(nèi)房價的走勢，我們更加細細的給您分析一下：

       首先，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)從過去的限購、限售、限價逐步向“因城施策”、建立長效機制、嚴厲監(jiān)管等方向邁進，說明房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入關(guān)鍵時期。而現(xiàn)在決策層又頻頻推出“住房不炒”的概念，這說明了其對房地產(chǎn)調(diào)控的絕不松懈的態(tài)度。如此一來，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊背景下，投機炒房者會知難而退。房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有跌態(tài)勢。

       此外，從中央經(jīng)濟會議再到住建部最后一次發(fā)聲，我們可以確定2018年是房地產(chǎn)的“小年”，這一年房地產(chǎn)開發(fā)商投資增速會隨著信貸的收緊下滑，基本可以確定開發(fā)商的日子會越來越艱難，甚至是行業(yè)大洗牌。預(yù)計開發(fā)商將會在今年加大降價促銷的力度，以完成其制定的業(yè)績。

       再者，中國的住房資源不是緊缺，而是非常豐富。在經(jīng)歷了房價幾輪大漲之后，各種剛性、改善性需求早已釋放完畢。一方面，數(shù)據(jù)顯示，目前僅是中國的存量商品房面積有11億平方米是空置著的，就是能足夠40億人居住。而目前是房子越建越多，房價越來越高，已經(jīng)到了沒人買的地步。所以很多城市所面臨的是依然是房地產(chǎn)去庫存問題。

       另一方面，中國新建商品房的速度非常快，一年新增房子的數(shù)量相當于英國一個維多利亞時代。實際上，中國熱點城市目前都不缺少房產(chǎn)，而是沒有被合理的利用。就是少數(shù)人擁有大量房源，而多數(shù)人卻在吃力還貸，當然還有買不起房的群體。

       再次，大城市的人口紅利正在逐步消失。礙于人口增長過快，大城市各種資源不堪負重，所以一線城市早已開始嚴控人口增長速度。多數(shù)一線城市（除深圳之外）開始人口流出大于流入，同時大城市由于生活壓力巨大，所以即使政府鼓勵市民多生二胎，但是人口的出生率已經(jīng)開始大幅下滑。

       專業(yè)數(shù)據(jù)顯示，教育、住房、醫(yī)療等所有開銷合計在北上廣深生二胎，多養(yǎng)一個孩子要多花160萬，這是很多家庭無法承擔的。而當一線城市原本的人口紅利已經(jīng)逐步消逝，老齡化時代已經(jīng)將到來。從人口結(jié)構(gòu)來看，80后、90后、00后的出生數(shù)量每年都呈現(xiàn)一個大幅下滑的趨勢。而當人口紅利消失后，建出來的房產(chǎn)究竟要買給誰呢？年輕人口減少，使得購房熱情也自然開始消褪。

       最后，隨著各種租賃房和保障房的崛起，解決居民住房問題，分流并緩解房地產(chǎn)自住需求。如今房地產(chǎn)開始迎來結(jié)構(gòu)性變化。過去國家在政策上鼓勵居民通過買房解決置業(yè)問題。

       而現(xiàn)在發(fā)展租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)房、保障房等建設(shè)，特別是一些地方提出“租售同權(quán)”，還有一些地方為吸引高端人才，提出了可以享受“租房可落戶”的優(yōu)惠條件。去年，中央政府已經(jīng)明確了“租售并舉”的政策，今年要恐后還要大力建設(shè)房地產(chǎn)租賃市場，一些金融機構(gòu)還要進一步涉足“租房貸”等創(chuàng)新領(lǐng)域。

       隨著，房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，我國的住房供需正趨于平衡，一方面，房屋租賃市場的全力發(fā)展，通過多渠道保障來滿足居民住房的需求。另一方面，中國的住房剛需在經(jīng)歷了前幾輪購房后，需求開始衰弱，甚至由于人口紅利衰退，房地產(chǎn)總體將呈現(xiàn)供大于求的局面。而今年政府所提出的“住房不炒，回歸理性”的任務(wù)目標將會實現(xiàn)，前期漲幅過大的一二線城市房價出現(xiàn)調(diào)整將在所難免。