摘要：克而瑞地產(chǎn)研究報告顯示，今年2月房企銷售規(guī)模環(huán)比下降22%，不過前兩個月數(shù)據(jù)同比卻增長四成以上。受返鄉(xiāng)置業(yè)推動，部分三四線區(qū)域型房企春節(jié)銷售逆勢走高。總體而言，碧桂園保持單月累計雙冠軍，恒 大、萬科緊隨其后。

       2018年2月，排名前100位房企總體銷售規(guī)模5296.4億元，較1月環(huán)比降低22%。一方面，是由于新年首月百強(qiáng) 房企貨值充裕，年初業(yè)績基數(shù)較高。另一方面，2月市場受春節(jié)因素影響，整體銷售情況相比1月較為平淡。其中，大型房企如碧桂園、萬科、招商、金地等，以及一些以布局一二線城市為主的全國型房企受影響程度較大，1月業(yè)績環(huán)比降幅明顯。但受益于春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的需求旺盛，部分區(qū)域性房企及布局三四線城市較多的房企如中梁、藍(lán)光等，當(dāng)月業(yè)績表現(xiàn)較為突出，與1月基本持平，部分房企甚至環(huán)比上升。

       值得注意的是，2月業(yè)績環(huán)比有所下降，但與去年相比，百 強(qiáng)房企1~2月累計業(yè)績?nèi)酝�比大幅增長了45.1%。同時隨著房企競爭的加劇，百強(qiáng)房 企各梯隊銷售金額入榜門檻也提升顯著。其中2月銷售額排名前三房企門檻已破千億，排名前十房企門檻提升幅度最大，從185.2億元增長到了286.1億元。排名前50、排名前100房企的門檻增幅也都超過了50%。

       相關(guān)媒體了解到，2月不少房企都開啟了打折優(yōu)惠潮。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，今年房地產(chǎn)的走向依然和政策息息相關(guān)，預(yù)計基調(diào)還是以穩(wěn)定為主，放松和加強(qiáng)的可能性都不大，所以開發(fā)商資金鏈能否經(jīng)受得住考驗，取決于自身的營銷策略和戰(zhàn)線布局情況。

       本地情況

       一手樓市：外圍減少，中心區(qū)堅挺

       根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計顯示，2月廣州一手住宅整體成交共4969宗，環(huán)比下跌28.9%。地產(chǎn)人士分析認(rèn)為，主要原因為進(jìn)入傳統(tǒng)淡季“春節(jié)月”，買家假期外出，同時供應(yīng)量環(huán)比大幅減少。

       據(jù)統(tǒng)計，2月外圍五區(qū)成交量均出現(xiàn)超20%的下跌，相比之下，中心區(qū)包括荔灣、天河在內(nèi)的多個區(qū)域表現(xiàn)堅挺，成交量并未在“春節(jié)月”大幅減少，一定程度上可證明中心區(qū)以本地、改善型客戶為主，春節(jié)月對其購置計劃影響較少。據(jù)悉，由于2月份廣州一手供應(yīng)板塊相對集中在東、南部，因此亦引導(dǎo)買家往增城、番禺以及南沙置業(yè)。該月十大成交熱盤中，增城有6盤上榜，來自永和、石灘、朱村等熱門板塊的項目共計成交952宗；南部成交較多項目有番禺大盤亞運(yùn)城、南沙濱海花園、陽光城麗景灣等。

       中原地產(chǎn)企業(yè)傳訊部何嘉麗分析指出，從整體而言預(yù)售證減少受春節(jié)假期時間變化影響，2016年、2018年春節(jié)假期均為2月，而2017年春節(jié)假期為1月，加上當(dāng)時樓市熱度較高，開發(fā)商密集推貨以迎合市場需求。反觀2018年，由于春節(jié)假期較晚，不少意向買家仍處于假期回流階段，從而影響開發(fā)商推貨計劃。

       統(tǒng)計顯示，2月廣州一手住宅新批供應(yīng)量為2668宗，環(huán)比下跌超6成，外圍區(qū)除南沙外均出現(xiàn)不同程度的供應(yīng)量減少，新貨不足同樣對買家購置欲望產(chǎn)生影響。

       受供應(yīng)量大幅減少影響，截至2月底全市庫存量、消化周期環(huán)比均出現(xiàn)輕微回落，但仍保持在10個月以上。從各區(qū)庫存情況來看，中心六區(qū)除黃埔外，消化周期均保持在10個月以上；外圍區(qū)中除增城外，其余四區(qū)消化周期普遍在10個月以上。

       二手樓市：交投冷淡，學(xué)位房是亮點(diǎn)

       適逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，2月二手住宅市場交投整體冷淡。相關(guān)媒體了解到，春節(jié)假期導(dǎo)致看房客明顯減少，從而影響到2月整體的成交量有明顯下降，但在成交均價上有略微升幅，估計節(jié)后的成交量會隨著返穗人潮而漸增。

       “受到春節(jié)假期的影響，部分準(zhǔn)買家的觀望情緒濃，致使站前路板塊看房客戶減少，因此成交量有所下降，但成交價格與上月持平，并無太大變化。”中原地產(chǎn)環(huán)市西路分行高級營業(yè)經(jīng)理張文田對相關(guān)媒體表示，正月十五過后，二手市場的交投量會開始逐漸回暖，之前猶豫不決的看房客有可能會主動出擊。此外，張文田介紹，該板塊的成交多以散盤為主，以南京路小區(qū)和荔新大廈為例，目前均價約4.5萬元/平方米，總價在300萬元左右。

       相對而言，由于小學(xué)報名的臨近，不少帶省一級學(xué)位的二手房成為淡季中的搶手貨。據(jù)了解，帶協(xié)和小學(xué)學(xué)位的二手房受到不少客戶青睞，但放盤量并不多，一至兩房最為緊缺，不少買家趁著春節(jié)帶著孩子看房。另外，淘金北小區(qū)一套98平方米的三房單位，對口省一級中星小學(xué)，年前業(yè)主的放盤價約498萬元，也引起了不少買家的關(guān)注。據(jù)悉，該板塊主要熱銷的二手盤有華僑樂園、淘金北小區(qū)及淘金路散盤。目前華僑樂園的放盤量最多，有面積76~85平方米的兩房及面積113平方米的三房，均價在4.5萬~4.8萬元/平方米不等。

       此外，有的片區(qū)由于配套齊全，成了換房一族親睞的對象。中原地產(chǎn)水蔭路分行高級營業(yè)經(jīng)理鐘志明告訴相關(guān)媒體，該片區(qū)2月份的交投較上月有所回落，但放盤量反而增多。據(jù)其分析，目前買賣雙方的心態(tài)較平穩(wěn)，業(yè)主的放盤價較貼合市場均價，而客戶方面，經(jīng)過大半年的政策過渡期，觀望狀態(tài)也慢慢減弱，開始積極入市，近期的客源比上月增多。目前，面積40平方米的一房及55~90平方米的兩至三房比較熱門，價格區(qū)間在200萬~450萬元的成交居多。

       租賃市場：房東降租拋橄欖枝

       2月適逢春節(jié)放假期間，不少外來務(wù)工人員都返回老家，租賃市場的房源也徒然增加。面對傳統(tǒng)的租房淡季，不少房東不希望房子空窗，有的甚至降價放租。

       中原地產(chǎn)世紀(jì)中分行營業(yè)經(jīng)理趙青威告訴相關(guān)媒體，在荔灣康王路板塊，2月的租賃市場進(jìn)入淡季，成交量及放盤量都較少，價格方面，則是年前微下調(diào)，年后略有上升態(tài)勢。如此前一套富力廣場的單間，放租價約3000元/月，由于業(yè)主并不想春節(jié)期間空置房子，因此將租金調(diào)整至2800元/月。而對于年后租價上漲100元~200元/月，趙青威表示，漲幅實屬正常現(xiàn)象，只不過是恢復(fù)至年前的水平。

       此外，部分租客的約期滿后不打算續(xù)租，導(dǎo)致市場上租房盤源增多，以熱門租盤富力半島花園為例，一房租價在2600元/月，兩房租價約3200元/月，三房則約3800元/月。其中面積65平方米的兩房最受客戶青睞。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)建議，在節(jié)后租房的客戶多留意屋內(nèi)的裝修和設(shè)備，了解清楚房屋周邊的環(huán)境等。