摘要：在樓市調控政策收緊的大背景之下，不少房企紛紛轉讓項目股權。來自克而瑞地產研究中心統計數據顯示，2018年1月至10月，房企累計項目股權出售動態達到473條。有業內人士表示，房企頻繁轉讓項目股權的浪潮涌起，其背后的原因錯綜復雜，既有企業為了融資需要，也有企業為了業務轉型鋪墊，還有企業是出于剝離不良資產的考量。

　　房企紛紛轉讓項目股權

　　今年10月，萬達集團向融創中國轉讓其旗下的文旅項目，在地產圈引起不小的波瀾。

　　今年10月29日，融創正式發布公告稱，融創出資收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。與此同時，融創中國通過公告披露，經過一系列交易，將以約為62.81億元的代價將萬達文化管理100%股權收入囊中。

　　在此次交易之前，融創已收購13個萬達文旅項目的91%股權，且已持有相關資產，萬達繼續負責規劃和建設管理，提供品牌許可、咨詢服務和運營管理等。

　　融創方面在相關公告中表示，此次交易事項完成后，公司將進一步全面負責該等資產的規劃設計、建設管理，及相關咨詢服務和運營管理等。

　　這意味著，各地的“萬達城”有可能在不久的將來變為“融創城”。王健林的 “超越迪士尼”的目標似乎也被外界遺忘了。

　　根據媒體披露，萬達集團有自己的籌劃，今后仍將本著重資產、輕資產兩條腿走路的方針，繼續投資正在洽談的一批萬達文化旅游城項目，其中輕資產萬達城將選擇包括融創在內的多個投資方進行合作。

　　萬達與融創兩家地產巨頭之間的交易，僅僅是房企頻繁出售項目股權的一個縮影。今年10月9日，華夏幸福宣布以32億元賣出河北多宗項目予北京萬科。（待核實）10月19日，華僑城集團有限公司在北京產權交易所掛牌出售旗下上海華合房地產開發有限公司50%股權及相關債權。

　　相關媒體在北京產權交易所官網上發現，自今年4月至11月，涉及房地產行業的產權轉讓信息超過27個。來自克而瑞地產研究中心統計數據顯示，今年1月至10月，全國房企累計項目股權出售動態達到473條。

　　轉讓項目背后原因錯綜復雜

　　對于房企頻繁出售項目股權的原因，克而瑞研究中心分析師沈曉玲分析說，“2015年1月，證監會頒布《公司債券發行與交易管理辦法》，放松房企公司債發行，而后迎來了中期票據和公司債的發行熱潮。到2018年，三年期的債券、票據陸續到期，房企開始迎來還債的高峰。2018上半年，政府相關部門進一步出臺政策，明確指出信托資金不得違規投向房地產、委托貸款資金不得投向禁止領域，同時增強了對于房地產企業并購貸款合規性的審核力度。融資環境持續收緊，償債高峰來臨，這雙重因素是促使企業出售部分項目股權以盤活現金流的主要原因。”

　　易居智庫研究總監嚴躍進表示，“房企頻繁轉讓項目股權，反映房企在資金面從緊的大背景下做出戰略調整。像華夏幸福向萬科轉讓項目一樣，此類房企的舉動充分體現了企業想通過轉讓項目來實現各種融資，這既是對當前市場降溫的一個對沖，也是對后續企業發展的一個很重要考慮。”

　　“部分企業通過出售項目股權完成去地產化，以期實現業務整合轉型。政策環境嚴峻、融資難度加大、房企集中度持續提高等一系列因素給部分房企的生存帶來了壓力，所以部分企業正在積極探索轉型去地產化。今年9月28日，嘉凱城集團股份有限公司公告稱，擬轉讓房產項目資產包，涉及5家公司6個項目。嘉凱城此舉是為了公司進一步加快存量去化、增強流動性，有利于公司集中精力發展第二主業。”沈曉玲說。

　　此外，也有些房企通過出售股權的方式轉讓項目，有助于企業剝離不良資產。沈曉玲表示，在房企股權出售的項目當中，有一部分由于經營不善或其他原因處于虧損狀態。房企出售此類項目股權，為市場帶來了投資機遇。接盤企業通過重新定位和良好運營等方式，可以將不良資產逆轉為優質資產。

　　未來地產項目并購案將會增加

　　自去年3月以來，史上的“最嚴調控”已有一年半的時間，我國房地產市場整體表現趨于平穩。在這樣的大背景之下，我國房地產行業迎來了加速洗牌的局面。

　　嚴躍進認為，從我國房地產市場的發展歷程來看，當前正處于房地產市場的降溫時期。未來，中短期內樓市調控難以放松，房企之間的競爭將會加劇，引發的房企轉讓項目股權的案例還會增加。房地產行業的競爭格局將會進一步調整。