摘要：還有半個多月的時間，2018年度開發商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開發商年底沖刺的動作可謂十分“高調”。僅以北京市場來說，幾個受關注度較高的限競房項目都有了動作，像南二環項目佑安府不久前剛剛入市，西三環的西城天鑄也預計在12月中旬開盤，永定門外的永定府項目的售樓處也掛上了招牌，落戶西單置地新座首層。不僅如此，共有產權房也在年底迎來了供應高峰，包括西四環長安街附近的項目，海淀區的共有產權房都開始選房，開發商回款沖刺思路愈加明顯。

       根據中國指數研究院數據顯示，截至11月底，銷售破千億的房企已經達到了25家。但這并不意味著開發商整體狀況樂觀，相反，許多房企的銷售增長是依靠上半年二三線城市的突飛猛進，而下半年開始，銷售增長速度已顯著放緩。許多房企的日子并沒有數據顯示的那么好過，甚至業內人士預計，未來將有大量的房企將退出房地產市場。

       年底集中推盤沖刺

       11月的最后一天，期待已久的佑安府項目開始了選房，這個位于南二環的項目以9萬元左右的價格開盤，本身開盤價格已經低于周邊昆侖域的最新房源，而且還有89平方米的兩居室可供選擇。但遺憾的是，這個曾被認定將日光的項目，實際上開盤當天并沒有日光，仍有部分戶型可選。

       佑安府之后，位于豐臺區西局的西城天鑄也傳出了結束驗資，12月中旬開盤的消息，這個有港資九龍倉開發的項目，周圍均是像西府大院、西宸原著這樣的頂級豪宅。

       不僅是限競房，共有產權房也在年底迎來了爆發期。西四環共有產權房玉景陽光即將公開搖號，均價35000元/平方米。該項目位于石景山區玉泉西一路（長安街以北），一直以來都以長安街旁的共有產權房作為宣傳口號。項目共452套，通過購房資格審核家庭達11864戶。此外，海淀區的共有產權房永靚家園也要選房了，時間定于2018年12月19日至24日，一共2000多套。

       一時間，一度稀缺的房子，稀缺的位置，在2018年里好像處處過剩。

       北京中原地產的數據顯示，截至12月12日，限競房已經入市項目31個，共41期，合計提供了19327套住宅，但目前的網簽只有3693套，刨去網簽數據比實際簽約要滯后的因素，從平均數據看，實際銷售也只去化了40%左右。

       而共有產權房供應更多，數據顯示，截至12月12日，北京入市的共有產權房年內多達29個項目，提供房源32446套。也就是比2017年5個項目3752套上漲了765%。

       不難看出，北京樓市的新房供應在2018年徹底進入供應井噴時代，共有產權、限競房的大量入市，使得市場出現了嚴重的供應增加，庫存開始明顯上漲。

       開發商搶收 已有25家房企業績超千億元

       頂著庫存增加的壓力，房企依舊開啟了搶收業績，加速推盤的節奏，試圖在最終盤點來臨之前，讓業績表更好看一些，也好“過年”。

       不僅是北京項目開始集中入市，全國各主要城市的住宅項目也紛紛增加了供應。據易居房地產研究院發布的《11月份全國40城住宅成交報告》顯示，11月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長9%，同比增長20%。

       分城市來看，11月份，一線城市成交面積環比持平，同比下降11%；二線城市成交面積環比增長16%，同比增長18%；三四線城市成交面積環比下降1%，同比增長33%。2018年前11個月，40城累計成交面積同比增長8%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。其中一線城市累計同比下降9%，二線城市累計同比小幅增長4%；三四線城市累計同比增長26%。

       業內人士表示，臨近年底，部分開發商加速推盤，但11月份，40城成交量未出現特別明顯的增長，下行趨勢依舊未改。

       不過，在這樣的搶收勢頭下，房企的業績報表明顯好看了。根據中國指數研究院的統計，截至11月底，銷售額超千億的房企已經有25家，已經超過了去年。其中碧桂園、萬科與恒大均超5000億元，3家企業銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000億-5000億的企業共22家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍光發展兩家企業本月首次跨入千億陣營。500億-1000億的企業有27家，銷售額均值為675.8億元；100億-500億的企業銷售額均值為317.7億元；前100名的房企門檻升至236.3億元。

       不過，值得注意的是，業績增長并不意味著開發商整體狀況樂觀，相反，許多房企的銷售增長是依靠上半年二三線城市的突飛猛進，而下半年開始，銷售增長速度已顯著放緩。

       難改資金壓力大的現實 90%中小房企或退出地產項目

       今年下半年以來，受困于市場轉冷，房企并購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。上市公司方面，相關數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的并購，披露交易規模達到489億元。克而瑞數據顯示，截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會超過30家，同比去年幾近翻倍。其他各梯隊的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業集中度進一步提升。有業內人士認為，房地產市場朝著“寡頭化”趨勢發展，90%的中小房企將會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會占據市場份額的60%以上。

       Wind數據顯示，截至12月9日，目前已經有20家房企公布了全年業績預告，這20家房企主要為中小房企。預計預喜的企業數目達到了11家，占比僅為55%。整體來看，項目儲備豐富的房企業績仍然表現良好，深深房A、廣宇集團、金科股份等公司預計全年凈利潤同比增速均接近或超過50%以上。而部分項目儲備不足或項目交付時間不確定的房企則面臨業績增速下降或下滑的風險。中房股份預計全年業績首虧，主要是由于公司主營房地產業務可銷售房屋減少。

       對此，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷近日在北京參加論壇時就預計，未來房地產市場將迎來寡頭時代。他認為，從2017年起，房企之間的并購與競爭還是分散的競爭，低集中度的競爭，但在2018年之后，到2020年，房地產市場將迎來一般寡占型的競爭，行業資源將向排名前二十甚至前十的企業集中。